OPCI : définition et fonctionnement

L’OPCI est un fonds d’investissement non côté soumis à la Réglementation française.

1. La SSPICAV qui est une société de type SICAV et qui est fiscalement exonérée d’Impôt sur les sociétés.
2. Le FPI qui est quant à lui transparent d’un point de vue fiscal.

En contrepartie de l’investissement dans l’un de ces deux types d’OPCI, les épargnants perçoivent des revenus. Ceux ci sont qualifiés de dividendes dans le cadre des SSPICAV ou de revenus fonciers dans le cadre des FPI.

A noter que si l’épargnant détient des parts d’O.P.C.I. dans le cadre d’unité de compte dans un contrat d’assurance-vie, alors les revenus seront soumis à la fiscalité de l’assurance vie.

L’OPCI collecte auprès des épargnants des capitaux qui sont investis majoritairement dans des actifs immobiliers.

En effet, pour qu’un fonds puisse être qualifié d’OPCI, il faut qu’au moins 60% des actifs soient immobiliers et que le fonds détienne au minimum 5% de liquidités.

Ce dernier ratio permet d’assurer le rachat des actions qui sont effectuées à la demande des épargnants au fil de l’eau.

Financièrement, un particulier qui investit dans l’immobilier est contraint de le faire dans le secteur résidentiel / logement. À l’inverse, l’investissement en OPCI permet aux épargnants d’avoir accès à des marchés immobiliers variés traditionnellement inaccessibles : Bureaux, commerces, entrepôts, résidences de tourisme ou seniors, cliniques, crêches, plateformes logistiques…

Un avantage majeur des OPCI : la gestion déléguée du patrimoine à une Société de Gestion.

Une Société de Gestion spécialisée et agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) se charge de la gestion du patrimoine immobilier. Ce sont des professionnels de l’immobilier et des placements financiers.

Le travail du Gestionnaire consiste à déterminer la stratégie d’investissement, sélectionner les actifs immobiliers et/ou financiers, diriger les travaux de rénovation / maintenance nécessaires, trouver des locataires, recouvrer les loyers et les reverser aux épargnants-porteurs-de-parts.

Comme le patrimoine est constitué de plusieurs biens, l’éventuel effet négatif d’un bien comme sa perte de valeur est compensée par la valorisation d’autres biens par exemple.

L’épargnant qui investit dans plusieurs O.P.C.I. mutualise d’autant plus les risques.

L’avantage d’un investissement en OPCI est qu’il peut se faire à un prix inférieur à celui d’un logement en direct. L’épargnant peut commencer par placer une somme relativement faible, puis au fur et à mesure acheter d’autres parts.

Dès 1000 euros vous pouvez investir en OPCI. En veillant à respecter un maximum de 15/20% de votre patrimoine total.

Autre avantage des O.P.C.I. : Contrairement à l’investissement direct, les investisseurs en OPCI peuvent vendre une partie de leur placement seulement. Alors qu’il n’est pas possible de vendre une partie d’une habitation détenue en direct.

En plus du contrôle de la Société de Gestion par l’Autorité des Marchés Financiers, le Commissaire Aux Comptes est nommé par la société de gestion du FPI ou par le conseil d’administration de la SSPICAV après accord de l’Autorité des Marchés Financiers. Le Commissaire Aux Comptes doit certifier que les comptes annuels sont réguliers et sincères et qu’ils donnent une image fidèle des opérations de l’exercice.

Des Experts immobiliers réalisent quatre évaluations par an du patrimoine. Ils doivent élaborer ces évaluations dans un document détaillé. Les Experts immobiliers sont désignés pour 4 ans.

L’O.P.C.I. incite ses épargnants à une détention des parts sur une longue durée. Il faut en effet un certain temps à la société de gestion pour obtenir une valorisation des actifs. De plus, il existe des frais de souscription. Ceux-ci sont amortis avec la durée de détention des parts.

Enfin les OPCI peuvent être intégrés dans un contrat d’assurance-vie. Or l’assurance-vie est un placement à avantager sur le long terme.

• A l’achat des actions, l’investisseur doit acquitter une commission de souscription.
• Pendant la détention des actions, une commission de gestion est due à la société de gestion pour rémunérer le travail qu’elle effectue.
• Enfin à la vente d’une action, une commission de rachat est parfois due.

La composition d’un OPCI, principale différence

Pour rappel, la Société Civile de Placement Immobilier est un véhicule d’investissement dont l’actif est à 100% constitué d’immobilier locatif.

L’OPCI, de son côté, varie son investissement de 60% à 90 % dans de l’immobilier locatif. La part restante pouvant être investie dans des produits financiers. C’est là la principale différence entre les O.P.C.I. et les SCPI.

Une autre distinction concerne le régime fiscal. L’O.P.C.I. a un régime fiscal qui varie selon qu’on a une SSPICAV ou un FPI. Alors que les revenus tirés d’une SCPI sont des revenus fonciers.

Lexique: Définition SCPI

Le taux de rendement d’un OPCI est compris entre 3,5 et 4,5% par an sur un horizon long terme.  D’après l’Institut de l’Épargne Immobilière et Foncière (IEIF) sur l’année 2021, les OPCI ont réalisé un taux de rendement moyen s’élevant à 4,40%. L’année 2022 plus délicate se retrouve en territoire négatif en raison des poches Actions : -3.46%.