CONTEXTE DES SCPI INTERNATIONALES
Vous souhaitez bénéficier d’un complément de revenu ? Constituer un patrimoine durable ?
Vous pouvez investir dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI).
Très peu de SCPI investissaient hors de la France il y a plus de 10 ans. Les zones de prédilection étaient limitées à Paris, région parisienne et grandes villes en province. La France offrait suffisamment d’opportunités d’investissements immobiliers qu’il n’était pas utile pour les Gérants d’Actifs de sortir des frontières hexagonales.
Depuis les années 2015, cette tendance s’est fortement inversée, car la volonté des investisseurs de diversifier leur risque s’est accrue, conséquence directe de la baisse de rentabilité des actifs immobiliers français.
RAPPEL DU FONCTIONNEMENT DES SCPI DE RENDEMENT
Une SCPI de rendement est un placement constitué essentiellement d’immeubles à usage professionnel. Connue également sous l’appellation « pierre-papier », le patrimoine d’une SCPI de rendement est largement diversifié tant sur le plan géographique qu’en matière de secteurs (entrepôts logistiques, cliniques-santé, boutiques, bureaux, etc.). (Lexique: def. SCPI)
On en dénombre plusieurs types :
- Les SCPI de commerce : elles investissent dans des commerces, boutiques, supermarchés, Malls commerciaux;
- SCPI de bureaux;
- Les SCPI classiques diversifiées qui s’intéressent autant aux bureaux qu’aux commerces;
- SCPI thématiques qui sont implantées dans des sphères ou dans des régions particulières : SCPI environnementale, allemande, européennes, logistique urbaine, restauration, hôtellerie, santé, …etc.
Le parc immobilier d’une SCPI génère des loyers qui seront automatiquement reversés sous forme de rentes aux épargnants.
En 2023, le taux moyen de distribution brut de fiscalité des SCPI de rendement s’établissait à +4,52%.
TROIS BONNES RAISONS D’INVESTIR DANS UNE SCPI INTERNATIONALE
Il existe un bon nombre de raisons pour lesquelles il est favorable d’investir dans une SCPI Internationale. Nous allons vous présenter les 3 raisons les plus importantes.
Lorsque vous effectuez des placements uniquement dans une SCPI locale, vous vous limitez à un marché unique. Si, toutefois, un événement vient bouleverser l’équilibre financier, c’est tout votre portefeuille qui en subira les conséquences.
Avec des placements dans des pierres papiers localisées dans des pays étrangers, vous vous retrouvez à l’abri de mauvaises surprises, car il y a moins de dépendance vis-à-vis de ces phénomènes. Ainsi il est possible de partager les risques liés à cet investissement avec d’autres SCPI partenaires.
Les investisseurs français sont confrontés à une concurrence de plus en plus rude sur le marché des SCPI locales. Cette concurrence influence fortement le taux d’acquisition et les rendements des actifs d’immobilier. Raison pour laquelle certaines SCPI, à l’instar de Cœur d’Europe de Sogenial et Sofidy Europe Investment de Sofidy, ont décidé de se lancer dans les marchés hors France depuis 2021. Un élément de réponse réside dans le traitement fiscal dont elles bénéficient. Cela présente un avantage par rapport aux SCPI investies en France. Le loyer international est majoritairement taxé au niveau de la SCPI du pays d’origine. En outre-mer, c’est toujours moins cher qu’en France.
FISCALISÉS EN FRANCE
Si un contribuable résidant en France perçoit des revenus de l’étranger au sens de l’article 4B du CGI (Code Général des Impôts), le droit interne français en précise les règles. Il existe deux mécanismes pour éliminer la double imposition, afin d’éviter que les contribuables ne soient placés dans une situation où ils n’ont pas accès à la compétence pour imposer ces revenus. Système de crédit d’impôt et système de crédit d’impôt effectif total.
Ces régimes déduisent souvent les impôts payés à l’étranger des impôts perçus sur leurs revenus en France, surtout s’ils chevauchent les lois nationales des deux pays où la convention de double imposition est pertinente.
S’agissant des revenus de la propriété, il est relativement fréquent que le système créé par la Convention fiscale internationale soit un système permettant de déduire les crédits d’impôt français sur ces revenus de crédits d’impôt théoriquement égaux aux versements d’impôts français.
NON RÉSIDENTS FISCAUX FRANÇAIS
Si un étranger détient des parts de SCPI dont le siège social est situé en France, mais qui fait des placements dans des immeubles situés à l’étranger, la SCPI est généralement traitée comme une SCPI locale dans les conventions internationales pour l’imposition de revenus et des bénéfices.
Ainsi, il convient d’appliquer la convention internationale entre la France et l’État de situation des immeubles pour l’imposition des profits et des bénéfices immobiliers.
Lorsque le bâtiment est localisé en Allemagne, Italie, Belgique, Portugal, Pays-Bas, par exemple, les bénéfices et les quotes-parts sont taxés uniquement dans l’État de situation de l’immeuble. Pour rappel, les revenus et les plus-values sont pris en compte pour le taux effectif en ce qui concerne les revenus. Elles ne sont pas taxables en France.
CRITÈRES À ANALYSER AVANT D’INVESTIR DANS UNE SCPI INTERNATIONALE
UNE PRÉSENCE DANS QUELS PAYS ?
On assiste à une démocratisation des SCPI dans tout le continent européen.
Ce phénomène est bénéfique pour les épargnants français car il ouvre les portes d’un marché plus vaste.
L’investissement immobilier à l’étranger est classé deuxième en matière de montant investi, et les grands pôles comme l’Espagne, le Portugal ou encore l’Allemagne sont très populaires auprès des épargnants.
OÙ SE SITUE L’ÉQUIPE DE GESTION ?
Une équipe propre à la Société de Gestion française ou bien une « sous-traitance » auprès d’un Expert-tiers à l’étranger ?
Sujet difficile à trancher tant il s’agit d’une question d’Hommes. Notons un équilibre entre des Sociétés de gestion possédant une équipe basé dans certains pays étranger et d’autres ayant recours à un tiers localement.
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FOCUS : LE RÔLE DE LA SOCIÉTÉ DE GESTION
Une Société de Gestion de Portefeuille (SGP) est un établissement d’investissement qui s’occupe de la gestion des immeubles pour le compte des particuliers ou professionnels.
Elle gère conjointement l’argent mis en commun et le place sur différents marchés selon des politiques d’investissement préalablement définies.
Les investisseurs s’acquittent de divers frais, notamment de gestion (annuels) et d’entrée, tout en respectant un montant minimum d’investissement.
Chaque Société de gestion de SCPI est réglementée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Ce « Gendarmer des Marchés » surveille leurs activités et sanctionne les acteurs qui ne respectent pas les règles. C’est la seule Institution qui a le pouvoir de leur donner la permission d’opérer.
L’Association Française de Gestion (AFG) a dressé une liste des Sociétés de gestion basées en France. Le choix d’un gestionnaire français présente un avantage considérable. L’historique de la Société de gestion permet d’apprécier son sérieux, sa capacité d’adaptation et sa stabilité au fil des années. Les opérateurs français bien établis (à l’exemple de Perial, AEW, Sofidy ou encore et Fiducial Gérance) offrent une vision de la performance à long terme.
LA COMPOSITION DU PATRIMOINE
Il convient de bien choisir le type de SCPI en fonction de l’objectif patrimonial poursuivi par l’investisseur. La différence entre les types de SCPI réside principalement dans le type de bien immobilier dans lequel les capitaux collectés sont investis.
La composition du parc immobilier varie en fonction des diverses typologies.
Les SCPI de rendement sont composés majoritairement d’immobilier professionnel (on parle de ‘tertiaire’) :
- bureaux,
- complexes commerciaux,
- murs de magasin,
- locaux d’activité,
- entrepôts,
- …etc
ANALYSER LES CHIFFRES CLÉS HABITUELS
Ils existent des indicateurs permettant de mesurer la performance des SCPI internationales.
Ces critères sont indispensables au moment de la sélection par l’épargnant.
Les trois principales données à scruter à la loupe sont :
- Le taux de distribution (TD) : il signifie le rendement et oscille entre 4 et 6%.
- Le taux d’occupation (TOF) : le TOF prend en compte plusieurs éléments de la SCPI, dont les indemnités de compensation et l’ensemble des loyers perçus.
- le report à nouveau (RAN) : Il fait partie des revenus et plus-values mis de côté pour assurer la stabilité de la rentabilité de la SCPI.
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CLASSEMENT DES 8 MEILLEURES SCPI INTERNATIONALES
Nous avons dressé pour vous le classement des dix meilleures SCPI internationales. Une liste non exhaustive mais un bon départ pour l’aperçu du secteur et son évolution.
Parmi les SCPI récentes (présente sur le terrain depuis 2015), Eurovalys arrive à la seconde marche du Classement SCPI Internationales.
Son impact environnemental et ses performances économiques louables lui ont value le label ISR en 2021.
Si vous ressentez un enjeu climatique, voici peut-être l’un des meilleurs choix pour vous. En dehors de cette particularité, Eurovalys dispose des atouts suivants :
- Un taux de distribution (TD) évalué à 5,04% en 2023 ;
- Un prix de part à 960€
À la troisième place du classement SCPI Internationales se positionne PF Hospitalité EUROPE.
Il s’agit d’une SCPI dont le portefeuille est composé d’immeubles liés aux secteurs de l’éducation et santé. En 2021, sa capitalisation est de 103,47 M€. SCPI internationale à capital variable.
Elle présente d’autres points forts, notamment :
- un taux de distribution (TD) de 4,20 % en 2023 ;
- une part à 181 euros ;
Novapierre Allemagne 2 s’inscrit dans la continuité de Novapierre Allemagne version 1 (dont le Capital maximum statutaire est atteint).
Lancée en juin 2019, Novapierre Allemagne 2 est fortement représentée dans l’immobilier de commerce.
Caractéristiques Novapierre Allemagne 2 :
- taux de distribution (TD) 2023 : 4,60% ;
- prix de la part : 260 €.
LF Europimmo est une SCPI gérée par la Société de gestion La Française. Comptant parmi les plus importantes SCPI Internationales, LF Europimmo présente un taux de distribution de 4,64% en 2023.
Sofidy Europe Invest, fonds immobilier locatif installé majoritairement dans des grands pôles économiques de la zone euro, du Royaume-uni, et de la Suisse met à votre portée une solution d’investissement variée qui vous permettra de devenir associé d’un parc immobilier diversifié.
En choisissant Sofidy Europe Invest, vous investissez dans un fonds à capital variable labelisé ISR distribuant 4,71% en 2023.
SCPI Elialys est gérée par ADVENIS REIM qui pilote d’autres sociétés civiles de placement immobilier pan-européennes. Elle se positionne principalement sur l’immobilier de bureaux en Europe du Sud.
Nous apprécions les convictions fortes de la part de son Gestionnaire Advenis.
- taux de distribution (TD) : 5,55 % en 2023
- prix d’une part à 1 000 €.
Un Asset Manager performant sait anticiper les tendances de marché immobilier à travers un prisme géopolitique afin de saisir les opportunités dans tel ou tel pays
Opus Real vise le marché immobilier de bureaux / commerces en Allemagne des « BIG SIX » composé de Berlin, Cologne, Düsseldorf, Francfort, Hambourg et Munich. Certifiée ISR depuis fin 2021 (politique d’investissement qui respecte les normes strictes en matière de protection environnementale).
Les caractéristiques principales d’Opus Real :
- un Taux de distribution (TD) à 3% en 2023
- Un prix de part à 1840€
En 2016, Atream a créé la première SCPI dédiée aux murs d’hôtels et aux résidences touristiques en Europe. Pionnier dans ce domaine.
Les actifs immobiliers sont repartis sur le territoire français, en Allemagne, Belgique et aux Pays-Bas. Labellisée ISR. Le montant demandé à la souscription est de 5 000 €. Ce montant représente l’acquisition de 5 parts à hauteur de 1 000 € la part.
Voici quelques performances affichées par Atream Hotels l’an dernier :
- Taux de distribution (TD): 5,30% en 2023
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Avertissement
La valeur d’un investissement peut varier, tout comme les revenus qui y sont attachés.
L’investissement dans une SCPI ne bénéficie d’aucune garantie en capital ni en termes de performances.
Il s’agit d’un placement à long terme avec une recommandation de conserver les parts pendant une période d’au moins 8 ans.
S’agissant d’un investissement immobilier, la liquidité du placement peut être limitée. Le rachat des part peut être soumis à des réserves.
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