Investir dans la pierre-papier : SCPI ou SIIC ?

Commençons par un petit tour de présentations !

Les SCPI sont des véhicules qui permettent d’acquérir des parts d’un parc foncier dont la gestion est confiée à un prestataire spécialisé. Pour davantage de détails sur le fonctionnement des SCPI, reportez-vous à nos guides (par exemple : Investir en SCPI).

Les SIIC sont des entreprises cotées en Bourse dont l’activité est centrée sur la location immobilière. Elles suivent un régime fiscal particulier, inspiré des REITs (Real Estate Investment Trust) américains : les SIIC sont dispensées d’impôt sur les bénéfices mais doivent reverser au moins 95% des bénéfices à leurs actionnaires qui payeront ensuite l’impôt à titre personnel.

La différence entre ces deux formats est fondamentale.

En achetant des parts de SCPI, vous devenez associé, copropriétaire des biens. La gestion de ces biens est confiée par l’assemblée générale des associés à une société spécialisée. L’assemblée générale contrôle la gestion et peut révoquer le mandat de la société en cas de besoin. Le principe est le même qu’un bien mis en location auprès d’une agence. Les revenus distribués ont le caractère de revenus fonciers.

À l’opposé, en achetant des parts de SIIC, vous devenez actionnaire d’une entreprise qui a des salariés, une stratégie, éventuellement un endettement, qui est susceptible de réaliser des acquisitions, mener ou être la cible d’une OPA…. Les loyers constituent le chiffre d’affaires de l’entreprise, qui y déduit ses charges pour former le bénéfice de l’entreprise. On ne parle pas de loyer mais de dividendes. 

Les SIIC les plus connues en France se nomment Unibail-Rodamco-Westfield, Klépierre, Gecina… On les appelle communément « foncières cotées ».

Voyons maintenant comment ces différences se manifestent concrètement pour l’investisseur.

Quelques centaines d’euros suffisent pour acheter des parts de SCPI ou quelques actions de SIIC. Il n’y a pas de réelle différence à cet égard.

Le rendement distribué (loyers ou dividendes) est assez proche sur les deux classes d’actifs : autour de 4 à 5% par an en moyenne. Les SIIC ont généralement affiché un rendement distribué légèrement supérieur en moyenne du fait d’un effet de levier plus élevé mais tout dépend du type d’investissements (bureaux, commerces, logistique, etc.). Ainsi, depuis l’épisode Covid, Unibail-Rodamco-Westfield a décidé en assemblée générale, de ne plus distribuer de dividendes à ses actionnaires pendant quelques années.

La donne change du tout au tout lorsque l’on observe le rendement total, incluant l’évolution du cours (ce que l’on appelle TRI ou Taux de Rendement Interne). En effet, jusqu’à parfois des ajustements très récents du prix de leur parts,  les SCPI avaient affiché des performances positives année après année depuis 1997 tandis que les SIIC ont une performance beaucoup plus chaotique, alternant années de hausses et années de baisse, avec des différences très marquées entre SIIC. Le rendement total des SIIC est donc beaucoup moins prévisible.

Le prix d’une part de SCPI doit fluctuer dans une fourchette de +/- 10% autour de la valeur d’expertise : c’est ce qui explique que les valeurs de SCPI évoluent rarement, et souvent de façon minime.

À l’opposé une action de SIIC est soumise aux lois de l’offre et de la demande. La valeur peut donc durablement s’éloigner de l’actif net réévalué.

Les SCPI sont donc – et de très loin – bien moins volatiles que les SIIC. Les SCPI tendent à progresser régulièrement tandis que les SIIC progressent par cycles. En 2020 par exemple, durant la crise du Covid, les SIIC ont perdu 24% de leur valeur, tandis que les SCPI ont progressé de 1% (source : pierrepapier.fr)

Aujourd’hui, la plupart des SCPI sont proches de leur plus haut historique, tandis que les plus grandes foncières cotées françaises n’ont pas encore retrouvé leurs plus hauts !

Enfin, les SIIC sont généralement plus à même d’utiliser le levier du crédit, ce qui peut expliquer leur volatilité et les rendre vulnérables aux mouvements de taux d’intérêt. Les SCPI ont rarement recours à l’endettement, et de façon plus modérée.

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Les frais d’entrée sont assez élevés sur les SCPI : il faut compter en général entre 8% et 10%. S’y ajoutent les frais de gestion : entre 7 et 12% des loyers.

Les frais d’entrée des SIIC sont bien plus minimes : il suffit d’acheter une action en Bourse auprès d’un courtier ou d’une banque. Chaque établissement a sa grille tarifaire mais les frais de courtage sont souvent bien inférieurs à 1%. 

Côté gestion, les frais des SIIC n’existent pas à proprement parler puisque l’investisseur est actionnaire d’une entreprise. Il n’y a pas de contrat de prestation de service. L’actionnaire d’une SIIC doit toutefois rester attentif aux coûts de structure de la SIIC et à la gouvernance de cette dernière, comme lorsqu’il investit dans n’importe quelle entreprise cotée. 

Pour les SCPI, la liquidité est organisée par la société de gestion : elle agrège les demandes de souscriptions et de rachats. Les parts sont la plupart du temps cessibles entre un et trois mois, selon les conditions contractuelles. Cependant, en cas de blocage du marché et de déséquilibre entre offre et demande, les délais peuvent s’allonger le temps que la société de gestion puisse céder des biens dans de bonnes conditions.

Les SIIC étant cotées en Bourse, elles sont en théorie plus liquides qu’une SCPI : il est possible de constituer ou de céder une ligne de SIIC en quelques secondes en passant un ordre pendant les horaires d’ouverture de la Bourse. Néanmoins, cette forte liquidité ne vaut que pour les plus grandes capitalisations. Les petites SIIC peuvent présenter des problèmes de liquidité et il peut être difficile de céder rapidement un grand nombre d’actions sans faire décaler le cours.

Dans les deux cas, la liquidité est rarement un problème pour l’investisseur qui adopté un horizon de long terme : l’objectif d’un placement immobilier est avant tout la perception de revenus, et non la revente. 

Hors cas particuliers, la fiscalité des SCPI suit celle des revenus fonciers (déclaration 2044) : 

• régime général (intégration dans les revenus + prélèvements sociaux),
• ou micro-foncier pour les investisseurs éligibles.

La fiscalité des SIIC est la suivante : l’entreprise ne paye pas d’impôt sur les bénéfices, mais doit redistribuer au moins 95% des loyers à ses actionnaires, qui ne peuvent bénéficier d’abattements ou de dispositifs fiscaux tels que le PEA.

La fiscalité des revenus d’une SIIC est donc : 

• régime général (intégration dans les revenus + prélèvements sociaux)
• ou Flat Tax (30%), souvent plus avantageuse.

Il est aussi possible d’investir en SCPI ou en SIIC via l’assurance-vie, sous forme d’unités de compte. La fiscalité est alors celle de l’assurance-vie (en contrepartie de frais plus élevés et d’une moindre souplesse, puisque l’assureur est techniquement le propriétaire du placement).

La SCPI se prête à de nombreux montages financiers : achat à crédit, démembrement de nue-propriété…

Côté SIIC, il est presque impossible de financer des actions avec un crédit bancaire. Quant au démembrement, il est possible mais plus complexe et beaucoup moins fréquent que celui des SCPI.

Les SCPI sont donc bien plus souples à tous les égards.

Dans une SCPI, les associés sont collectivement propriétaires des biens détenus par la société. Ils ont donc la liste complète du patrimoine qu’ils possèdent.

Dans une SIIC, il est parfois plus difficile d’avoir une liste exhaustive des biens. Néanmoins, les plus grandes SIIC ont compris que la communication avec les actionnaires était importante et la transparence est de mise.

Rappelons tout d’abord que pour l’un comme l’autre de ces placements, le capital n’est pas garanti, et les performances passées ne présagent pas des performances futures.

SCPI et SIIC sont deux formats efficaces et réglementés pour investir en immobilier sous forme de pierre-papier, sans aucun souci de gestion.

En tant qu’experts en SCPI, nous reconnaissons les qualités des SIIC mais nous avons une préférence pour le format SCPI, notamment car il permet d’avoir une meilleure visibilité et une plus grande stabilité dans les revenus.

Quel que soit le format, les règles pour un bon investissement restent les mêmes : 

• la cohérence du placement au sein du patrimoine,
• l’adéquation entre le profil de risque et votre capacité à tolérer le risque,
• la sélectivité dans le choix des supports. Il existe plus de 200 SCPI…

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