Devenir rentier avec les SCPI : mode d’emploi pour atteindre l’indépendance financière (FIRE)

Né dans les années 90 aux Etats-Unis, ce mouvement rassemble des individus qui, lassés de la vie de salarié, décident de devenir rentier grâce à l’épargne en vivant très modestement pour mettre de côté un maximum d’épargne, puis cessent de travailler et continuent de vivre frugalement grâce aux fruits de cette épargne.

L’objectif emblématique du mouvement consiste à prendre sa retraite anticipée à 40 ans. 

Cependant, chacun place le curseur où il le souhaite : certains envisagent l’indépendance financière dès 30 ans avec un train de vie extrêmement frugal (“lean fire”, ou “FIRE maigre”), tandis que d’autres (“fat fire”, ou “FIRE gras”) visent un niveau de vie plus confortable, quitte à retarder le départ à la retraite.

Enfin, certains souhaitent combiner statut de rentier avec une activité professionnelle à temps partiel (“Barista fire”), notamment pour continuer de bénéficier d’une couverture sociale et minimiser les risques de manquer de capital.

Quel que soit l’objectif choisi, le projet se déroule en deux temps : 

1. La phase d’épargne, ou d’accumulation, au cours de laquelle l’aspirant rentier adopte un taux d’épargne très élevé,
2. La phase de consommation du capital, au cours de laquelle l’activité salariée cesse, les revenus du patrimoine étant suffisants pour couvrir le train de vie.

Pendant la phase d’épargne, l’aspirant rentier épargne la majeure partie de son salaire. Le superflu est abandonné pour maximiser le taux d’épargne, et le capital est placé de façon dynamique afin de le faire croître le plus rapidement possible.

Les SCPI ne sont pas le support idéal pour cet objectif : l’immobilier est avant tout un placement destiné à fournir des revenus, et il n’a pas le potentiel à faire croître le capital de façon aussi rapide que les actions par exemple. En outre, la fiscalité sur les revenus est pénalisante car elle ralentit la composition des intérêts.

Cependant, les SCPI peuvent présenter un intérêt pour devenir rentier… à condition de les utiliser correctement ! 

L’idée est d’acheter la nue-propriété temporaire de SCPI pendant la phase d’épargne.

Voici un exemple.

Imaginons un aspirant rentier qui envisage de devenir rentier dans 15 ans. Il peut acheter la nue-propriété temporaire à 15 ans de certaines SCPI à 60% de leur valeur.

Si la valeur de la SCPI n’évolue pas, il réalisera ainsi une plus-value nette de +67% en 15 ans par le simple passage du temps, puisque la valeur d’achat de 60% deviendra 100% au terme du démembrement, sans aucune fiscalité. 

Bien entendu, la performance réelle dépendra aussi de l’évolution de la valeur de la part, mais l’idée générale est de laisser le temps faire son affaire : la majorité du rendement provient du simple passage du temps, ce qui apporte un côté sécurisant.

En outre, l’absence de revenus pendant la phase de démembrement n’est pas gênante, puisque l’on recherche avant tout les intérêts composés. Absence de revenus signifie aussi absence de fiscalité ! 

Au terme du démembrement, les parts sont remembrées et le rentier commence à toucher les loyers.

La SCPI aura donc parfaitement rempli son rôle de support d’accumulation du capital. Notre aspirant rentier peut acquérir des parts en nue-propriété chaque année, avec une maturité de plus en plus courte au fil du temps afin de caler les remembrements sur l’année visée.

Toutes les SCPI ne sont pas égales pour réaliser l’objectif de devenir rentier. Certaines sont davantage axées vers la recherche de rendement, d’autres tournées vers la progression du capital, d’autres bénéficient d’avantages fiscaux. En outre, vous ne devez pas vous contenter d’observer les performances passées, vous devez vous projeter sur un horizon long. Alors pour bien choisir vos SCPI, profitez de l’expérience et des conseils de nos experts !

La deuxième phase se déclenche lorsqu’un certain montant de capital est atteint, ce dernier étant calculé à partir des revenus-cible et d’un taux de retrait viable à long terme, généralement 3% ou 4% annuellement (“Règle des 4%”). 

Par exemple, si l’on vise des retraits de 36 000 € par an, il faut accumuler : 

• 900 000 avec un taux de retrait de 4%,
• ou 1 200 000 € avec un taux de retrait de 3%. 

Le taux de retrait idéal a été théorisé par trois professeurs de la Trinity Université dans une étude en 1998 désormais surnommée la Trinity Study.

Cette étude cherche à savoir comment tirer des revenus du capital de façon optimale. Autrement dit : combien peut-on retirer chaque année tout en évitant la ruine ?

Contre-intuitivement, l’idéal n’est pas un portefeuille tourné vers la distribution de revenus, comme pourrait l’être un portefeuille qui contiendrait uniquement des obligations et de l’immobilier.

Il faut au contraire conserver une part du patrimoine qui progresse : maintenir une diversification dans le portefeuille, avec des actions, des obligations et de l’immobilier.

Concrètement, l’allocation d’actifs pourrait être constituée d’ETF sur indice boursier, d’ETF obligataire et de fonds en euros (assimilés à des obligations).

Quant à la poche immobilière, le support immobilier de prédilection peut parfaitement être les SCPI (par exemple, celles acquises dans la phase d’épargne et arrivées en remembrement).

Moins volatiles que les actions foncières (SIIC) et historiquement plus prévisibles que les OPCI, les SCPI contribueront à la bonne régularité des revenus complémentaires pour vivre de ses rentes.

Si l’on résume, pour devenir rentier avec les SPCI, il faut : 

• acquérir la nue-propriété de SCPI pendant la phase d’épargne en calant l’échéance sur la date de départ à la retraite souhaitée,
• fixer un capital-cible,
• pendant la phase de consommation, diversifier son capital en privilégiant les SCPI pour la poche immobilière.

Les SCPI ne sont pas garanties en capital et ne garantissent pas les revenus ou la liquidité. Leurs performances passées ne présagent pas des performances futures.