Avis SCPI en 2024 : faut-il investir ? Sur quelles SCPI ?

Beaucoup de clients, notamment après une année de “sur-place” en 2023 , nous demandent si c’est le bon moment pour investir ou s’il vaut mieux attendre.

L’avis de SCPI Online : le temps passé à attendre, c’est du temps perdu. Le plus tôt est le mieux : plus vous investissez tôt, plus vous percevez de loyers (ou plus vous faites courir les années si vous optez pour un achat en démembrement). En outre, acheter une SCPI tôt, c’est bénéficier des abattements fiscaux plus tôt. Vos hésitations ont un coût !

Pour nous, cette question ne se pose pas vraiment. Il est plus important de se concentrer sur les paramètres que l’on contrôle (quelle SCPI, comment, combien…) que de faire des conjectures sur l’évolution des prix, facteur sur lequel nous n’avons pas de contrôle.

En outre, les SCPI sont un placement de long terme. L’essentiel du rendement est réalisé par l’accumulation des loyers au fil des trimestres. Si une plus-value est réalisée, c’est une cerise sur le gâteau, mais l’intérêt principal est de percevoir des revenus complémentaires.

Il existe de très nombreux moteurs de recherche des SCPI. Avant de lancer un tri, vous devez définir vos propres critères. Nous vous proposons notre avis sur 3 critères : la bonne typologie, la bonne société de gestion et le bon format de capital.

La bonne typologie de biens

Les SCPI sont souvent spécialisées dans un type de biens :

• bureaux
• commerces
• logistique
• santé
• habitation
• etc.

Au sein de chaque typologie, on trouve des sous-typologies, par exemple pour les commerces : cœur de ville ou boutiques en périphérie dans des zones commerciales.

Certaines SCPI sont aussi classées comme diversifiées (auquel cas la stratégie est plus opportuniste, même s’il existe toujours une ligne directrice) ou européennes (qui investissent majoritairement hors de France, mais ont souvent aussi une typologie de prédilection).

Enfin, les SCPI fiscales répondent aux critères d’un programme particulier.

L’avis de SCPI Online : diversifiez afin d’obtenir, à l’échelle de votre patrimoine, une composition homogène. Nous vous déconseillons de faire l’impasse sur un type de biens en particulier. Si les bureaux ne vous enchantent pas à cause de l’essor du télétravail, ne les excluez pas forcément, car les marchés sont cycliques : vous pouvez jeter votre dévolu sur une SCPI diversifiée qui fera les arbitrages entre les typologies à votre place.

Enfin, notre conseil est d’éviter les SCPI fiscales, sauf dans le cadre d’un projet très spécifique validé avec votre conseiller.

La bonne société de gestion

Ici encore, vous avez le choix. Il existe près d’une quarantaine de sociétés de gestion de SCPI.

Les sociétés indépendantes mettent souvent en avant leur agilité et leur opportunisme, tandis que celles détenues par une institution bancaire ou un gérant d’actifs diversifié mettent en avant leur poids dans les négociations et leur capacité à sourcer des opérations.

L’avis de SCPI Online : assurez-vous que la société de gestion ait les moyens de ses ambitions.

Privilégiez les sociétés de gestion établies qui ont un track record prouvé. Investir dans une SCPI gérée par une toute nouvelle société de gestion ou SCPI reste possible mais sans en faire la pierre angulaire de votre patrimoine. En effet, leurs performances récentes sont souvent assez élevées, mais elles tiennent surtout à quelques bonnes premières acquisitions. Avec le temps, ces SCPI auront probablement moins d’opportunités car davantage d’encours, et des renouvellements de baux à gérer.

Capital fixe ou capital variable ?

Les SCPI à capital variable sont en permanence ouvertes à la souscription : le capital varie en fonction des souscriptions et des rachats de parts. Selon le solde des flux entrants et sortants, la société de gestion doit investir les fonds collectés dans de nouveaux biens immobiliers, ou céder des biens pour répondre aux demandes de rachat.

Une SCPI à capital fixe, ou capital fermé, est gérée à périmètre constant. Une fois son capital totalement souscrit, la SCPI n’émet plus de nouvelles parts. Pour y investir, deux solutions : soit passer un ordre sur le marché secondaire (marché des parts déjà émises) où les parts sont échangées entre investisseurs, soit attendre une éventuelle augmentation de capital de la SCPI et l’ouverture d’une fenêtre de souscription.

L’avis de SCPI Online : fixe ou variable, les deux peuvent présenter des opportunités. La grande majorité des SCPI sont à capital variable : c’est un choix raisonnable et très classique. Les SCPI à capital fixe peuvent permettre de réaliser de très bonnes affaires (à condition d’être patient) en faisant des offres à bas prix dans le carnet d’ordres.

Pour les personnes physiques, la fiscalité des revenus de SCPI est plutôt élevée. En effet, les revenus sont intégrés à l’IR et qu’il faut y ajouter les prélèvements sociaux. Par exemple, pour une tranche marginale à 30%, l’imposition revient à 47,2% (et davantage si une part des revenus des SCPI se retrouve dans la tranche supérieure).

Concernant les plus-values, il faut attendre de 22 à 30 ans pour bénéficier des abattements.

L’avis de SCPI-Online : la fiscalité est élevée si on n’y prend pas garde mais il faut savoir l’aménager. C’est pourquoi un bon conseiller ne fera pas que choisir les meilleurs SCPI pour vous, il s’assurera qu’elles sont correctement intégrées dans votre projet d’investissement.

Enfin, les SCPI Européennes disposent d’une fiscalité particulière qui peut être avantageuse.

Les SCPI sont un placement flexible qui se prête à de nombreux modes de détention :

• Au comptant
• Crédit
• En démembrement (temporaire ou viager, usufruit ou nue-propriété)
• En tant qu’unités de comptes dans un contrat d’assurance-vie

L’avis de SCPI Online : le bon mode de détention peut changer la fiscalité d’un projet du tout au tout. On sous-estime trop souvent l’acquisition de nue-propriété. Or, pour qui n’a pas besoin de revenus immédiats mais aura besoin d’une rente future, c’est l’idéal puisque cela revient à acheter des SCPI avec une remise significative.

Risque de liquidité

Ce risque correspond à l’impossibilité ou à la difficulté de céder ses parts de SCPI dans un délai jugé raisonnable.

L’avis de SCPI Online : Compte tenu de l’horizon long terme des SCPI, et de leur caractère distribuant (produit de rente plutôt que produit de capitalisation), il faut selon nous relativiser ce risque.

Oui, il faut être conscient que l’immobilier est une classe d’actifs par nature peu liquide. Dans certaines configurations de marché, les sociétés de gestion peuvent décaler les retraits pour ne pas pénaliser les porteurs. Cela fait partie des contraintes qu’il faut accepter. En attendant, les loyers continuent d’être versés. En outre, une SCPI est généralement plus liquide qu’un bien immobilier détenu en propre.

Risque de perte en capital

Le cours d’une SCPI peut évoluer à la hausse ou à la baisse selon la valeur de ses actifs. Pour mémoire, la valeur de la part est fixée par la société de gestion dans une fourchette de 10% autour de la valeur d’expertise.

L’avis de SCPI Online : ce risque est tempéré par l’horizon de détention : acheter des parts de SCPI est une opération à long terme. Le cycle des taux d’intérêt pèse sur les valorisations de l’immobilier : en période de taux élevés, les biens valent moins cher. Un horizon de temps doit couvrir plusieurs cycles de taux.

Risque sur les revenus

Les revenus des SCPI sont constitués par les loyers versés, et de façon marginale par le placement de l’éventuel surplus de trésorerie sur les comptes de la SCPI. Les loyers versés peuvent varier dans le temps, à la hausse comme à la baisse.

Le risque sur les revenus est causé par une vacance locative qui réduirait le montant total de loyers collectés, et les distributions de dividendes.

L’avis de SCPI Online : Le contexte économique peut influer sur la vacance locative. Pour minimiser ce risque, certaines SCPI constituent un report à nouveau, une somme mise de côté au fil du temps pour répondre aux périodes de vaches maigres et lisser le rendement dans le temps. Vous pouvez consulter la valeur du report à nouveau dans les rapports trimestriels des SCPI. Enfin, les SCPI sont par nature moins risquées qu’un unique bien commercial détenu en direct, puisque diversifiées.

Faut-il écouter les avis des proches ?

Il est rarement judicieux de se laisser influencer par ses proches pour ce qui concerne les placements financiers, sauf cas très particulier.

En effet, les témoignages et avis sont généralement du ressort de l’anecdote (c’est-à-dire fondées sur un cas particulier). Ils correspondent à une situation précise dans un contexte de marché particulier. Or, un placement est un peu comme un médicament : il doit correspondre à une problématique patrimoniale précise, à une personne disposant de sa propre aversion au risque, de son horizon, etc. Ce qui est bon pour l’un ne l’est pas forcément pour l’autre.

Faut-il écouter les avis des conseillers bancaires ?

Les conseillers bancaires sont surtout là pour commercialiser les SCPI de leur maison. Or, il existe près de 200 SCPI sur le marché : il est dommage de se priver de cette diversité !

Faut-il écouter les avis des experts ?

Tables rondes, interviews, vidéos Youtube… Les occasions d’écouter parler les gérants de SCPI et les commerciaux des sociétés de gestion ne manquent pas. Leur avis est évidemment pertinent, puisqu’ils sont au cœur de ce secteur. Cependant, il est aussi biaisé parce qu’ils sont là pour proposer leur propre produit. Il faut donc savoir faire la part des choses !

L’avis de SCPI Online : vous pouvez écouter les opinions des professionnels mais repartez toujours sur des bases rationnelles et objectives : consultez les rapports trimestriels, étudiez la typologie des biens, les taux d’occupation, les reports à nouveau…

Pour compléter ces différents avis et vous faire votre propre opinion, n’hésitez pas à prendre connaissance de l’actualité présente sur SCPI Online (articles, guides, fiches produits, etc.). Notre expertise et notre statut de « courtier » en parts de SCPI vous garantissent une totale impartialité quant au choix de la SCPI qui saura répondre au mieux à vos besoins. Contactez nos conseillers pour en savoir plus.

De plus, au-delà des conseils généraux, il est crucial d’examiner attentivement votre situation financière personnelle, vos objectifs d’investissement à long terme, ainsi que votre tolérance au risque. Chaque investisseur est unique, et ce qui peut convenir à l’un peut ne pas être adapté à un autre. Prenez le temps de réfléchir à vos propres besoins et aspirations financières avant de prendre une décision.

Enfin, rappelez-vous que l’investissement en SCPI, bien que potentiellement lucratif, comporte toujours un certain niveau de risque. Assurez-vous donc de bien comprendre les tenants et aboutissants de cet investissement et, si nécessaire, consultez un conseiller financier pour obtenir des conseils personnalisés en fonction de votre situation spécifique.

Pour compléter les avis et vous faire votre propre opinion, n’hésitez pas à consulter nos conseillers !