SCPI : comment déclarer vos revenus 2023 (déclaration d’impôts 2024)?

Avant de démarrer la déclaration de revenus, il faut rassembler les IFU (Imprimé Fiscal Unique) envoyés par les sociétés de gestion des SCPI dont vous détenez ou avez détenu des parts au cours de l’année. Les sociétés de gestion ont obligation de vous les remettre ou de les mettre à disposition sur votre espace associé.

NB : vous ne recevrez pas d’IFU pour les SCPI détenues en assurance-vie car vos parts ont le format d’unités de compte. Vous pourrez cependant recevoir un IFU au titre de rachats sur le contrat d’assurance-vie, mais dans ce cas il ne s’agit plus de revenus fonciers.

Une fois vos IFU en main, vous devrez reporter des montants à reporter sur une, deux ou trois des déclarations suivantes :

• La déclaration 2042, celle des personnes physiques, ainsi que son annexe 2042C,
• La déclaration 2044 pour les revenus fonciers,
• La déclaration 2047 pour les revenus perçus à l’étranger.

La 2044 et la 2047 sont à ajouter au début de votre saisie par le bouton “Déclarations annexes”.

Avant de commencer votre déclaration, vous devez avoir choisi votre régime d’imposition. Vous avez le choix entre le micro-foncier et le réel : notre article sur la fiscalité des SCPI vous aura permis de faire le bon choix.

En pratique, le micro-foncier est rarement utilisé par les investisseurs en SCPI, notamment parce qu’il est assez contraignant (il faut posséder un bien physique mis en location et déclaré en micro-foncier, il est peu pertinent en cas d’achat à crédit, il est avantageux uniquement si les charges de la SCPI sont très faibles, et plafonné à 15000 €).

Si toutefois vous choisissez le micro-foncier, la déclaration est très simple.

Reportez votre quote-part de recettes brutes dans la déclaration 2042, en case 4BE et éventuellement 4BK si vos SCPI ont généré des revenus de ce type. Vous trouverez les recettes brutes de chaque SCPI sur vos IFU.

Attention : en micro-foncier, vous ne déclarez pas les montants que vous avez réellement perçus (ces derniers étant après frais de gestion de la SCPI, après travaux, après taxes foncières, etc.). Vous déclarez votre quote-part de loyers bruts versés par les locataires, sur lequel le fisc appliquera une déduction forfaitaire de 30%. Souvent, ce montant sera probablement très supérieur à vos revenus encaissés. C’est pourquoi vous devez simuler les deux modes d’imposition pour faire le bon choix.

En micro-foncier, votre travail s’arrête là. Tout ce qui suit ne vous concerne pas.

Au régime réel, vous aurez d’abord à remplir l’annexe 2044 (Revenus fonciers), puis reporter son total dans la 2042.

Dans le détail, le cadre qui vous intéresse dans la déclaration 2044 est celui-ci :

Considérez chaque SCPI comme un immeuble. En guise d’adresse, indiquez celle de la SCPI.

Ne cochez aucun dispositif particulier, mais reportez simplement les données communiquées dans l’IFU :

• Case 111 : revenus bruts
• Case 112 : frais et charges
• Case 113 : intérêts d’emprunt
• Ligne 114 : Revenus – frais et charges – intérêts.

Enfin, additionnez tous les totaux à droite (A, B, C, D) puis en bas (115), ce qui définira votre revenu foncier imposable.

Attention, la case “intérêts d’emprunt” concerne à la fois :

• les éventuels intérêts payés par la SCPI si cette dernière a recours à l’emprunt,
• et les éventuels intérêts liés à votre propre emprunt dans le cas d’un achat de SCPI à crédit.

Dans ce cas, vous serez amenés à remplir le cadre 410. Pour chaque SCPI concernée, indiquez les coordonnées de la banque qui vous a accordé le prêt.

Lorsque vous aurez validé tous les champs, un calcul automatique vous indiquera votre bénéfice ou déficit foncier de l’année.

Vous en aurez alors fini avec la déclaration 2044. Il suffira alors de reporter ce montant en 4BA de la déclaration 2042, ce qui permettra de l’intégrer dans vos revenus.

Si vous êtes concernés, c’est aussi l’occasion de reporter d’éventuels déficits antérieurs non imputés (4BD). Ils viendront réduire votre assiette de revenus fonciers imposables. Cette information n’est pas sur l’IFU, c’est à vous de la retrouver sur votre précédente déclaration. En version électronique, le montant peut être prérempli.

Dans le cadre de la gestion courante, une SCPI arbitre son parc immobilier. Les cessions d’immeubles peuvent occasionner des plus-values. Ici encore, elles ne sont pas imposées au niveau de la SCPI mais des associés. Elles se déclarent dans la déclaration 2042 C (complémentaire), en 3VZ :

Les SCPI peuvent disposer d’une poche de trésorerie résiduelle, non investie en immobilier. Cette trésorerie est placée sur des produits financiers très peu risqués (généralement OPCVM monétaires ou comptes à terme). Vous devez déclarer la quote-part d’intérêts ou de plus-values qui vous reviennent, même si ce montant est généralement minime.

Ces revenus ont le caractère d’intérêts financiers, ils se déclarent dans la déclaration 2042 en case 2TR ou 2BH (en cas d’imposition au barème) et s’ajouteront à vos autres revenus financiers à taux fixe (intérêts de livrets fiscalisés par exemple).

Le PFU (Prélèvements Forfaitaire Unique – ou Flat Tax) sera appliquée par défaut, mais si cela n’est pas avantageux pour vous, la case 2OP vous permet d’y renoncer et d’imposer ces revenus au barème.

Si vos SCPI possèdent des biens à l’étranger (SCPI dites “Européennes” ou internationales, ou SCPI classique qui a investi ne serait-ce qu’un bien à l’étranger) alors les revenus se déclarent différemment.

En effet, il est possible que la SCPI ait déjà payé un impôt local sur les loyers : vous devez alors retraiter ces revenus pour éviter la double imposition.

Tout se passe dans la déclaration 2047, dans les cadres 4, 6, 7 et 8. Le premier cadre correspond aux revenus imposables en France sans dispositif particulier.

Les trois autres cadres correspondent aux trois modes d’imposition (ou d’annulation de double imposition) qui coexistent, selon les conventions fiscales entre pays :

• élimination de la double imposition grâce à un crédit d’impôt égal à l’impôt français,
• élimination de la double imposition grâce à un crédit d’impôt égal à l’impôt étranger,
• élimination de la double imposition par revenus exonérés retenus pour le calcul du taux effectif.

Nous avons détaillé les principes de ces modalités dans notre article sur les SCPI Européennes. Dans le cadre de la déclaration vous n’avez pas à connaître tous les détails : reportez simplement les montants des IFU.

Les montants à reporter sont après imputation des charges : si vous avez souscrit un emprunt, il faut reporter les montants de l’IFU après avoir déduit les intérêts liés à cette SCPI.

Tous ces montants seront reportés sur la déclaration 2042 C afin d’éviter la double imposition, dans les cases 8TI ou 8TK. Cela permettra, selon les cas, de déduire ces sommes de vos revenus, ou d’obtenir un crédit d’impôt.

Certains de ces revenus pourront aussi, selon les cas, être exonérés de prélèvements sociaux.

La déclaration peut sembler intimidante, mais elle consiste surtout à reporter les montants des IFU.

Dans le doute, n’hésitez pas à contacter :

• votre conseiller,
• la société de gestion de la SCPI,
• l’administration fiscale, qui admet un droit à l’erreur.

Dans cet article, nous n’avons traité que le cas des personnes physiques percevant des revenus de SCPI dans les contextes les plus courants.

Voici quelques autres situations possibles :

En assurance-vie, vos SCPI ont la nature d’unités de compte. Elles ne sont pas à déclarer comme revenus fonciers, c’est la fiscalité de l’assurance-vie qui s’applique. L’imposition se fait au moment des retraits d’argent (rachats) avec une fiscalité spécifique à l’enveloppe fiscale.

En nue-propriété, vous n’avez rien en principe aucun revenu, donc rien à déclarer. Cependant, certaines distributions exceptionnelles peuvent vous être attribuées. Vous devez alors suivre l’IFU pour savoir comment les déclarer.

En SCI ou pour des parts détenues au sein d’une personne morale, le mode de déclaration dépendra notamment de votre structure fiscale (IR ou IS). Rapprochez-vous de votre conseiller fiscal pour un conseil adapté à votre situation.