Le TRI (Taux de rendement interne) des SCPI : comment le calculer et l’améliorer

Le TRI, pour taux de rendement interne, est un indicateur qui permet de mesurer la rentabilité d’un placement sur une période donnée (généralement plusieurs années).

Appliqué aux SCPI, le TRI mesure donc la rentabilité totale du placement en tenant compte de l’intégralité des flux financiers :

• Le prix d’acquisition des parts,
• Les revenus distribués pendant la période observée,
• Le prix de cession des parts.

Le TRI peut se calculer :

• sur une opération complète (si les parts ont été cédées),
• sur une opération d’investissement en cours (en utilisant le prix de retrait plutôt que le prix de vente effectif pour simuler une vente),
• sur une opération théorique (en faisant des hypothèses sur les revenus et le prix de cession futurs).

Enfin, le TRI peut être brut ou net de fiscalité, selon les paramètres utilisés.

Le TRI permet de comparer la rentabilité de différents investissements en SCPI sur leur durée totale de détention. Plus le TRI est élevé, plus l’investissement est performant..

Les sociétés de gestion communiquent le TRI historique de leurs SCPI sur différentes périodes dans leurs documents périodiques, notamment le bulletin trimestriel et le rapport annuel.

Ces TRI sont alors communiqués bruts de fiscalité, cette dernière étant propre à chaque épargnant.

Exemple : la SCPI Capiforce gérée par FIDUCIAL Gérance a réalisé un TRI de 8,06% sur 15 ans, source : https://www.fiducial-gerance.fr/investir-en-scpi/nos-scpi/capiforce

Pour calculer le taux de rendement interne (TRI) d’un investissement en SCPI, il faut récupérer deux informations : 

• L’intégralité des flux (encaissements et décaissements) au cours de la période considérée
• Les dates auxquelles ces flux ont eu lieu.

Le TRI est alors le taux d’actualisation qui annule la somme algébrique des valeurs actualisées des flux de trésorerie.

Autrement dit, le TRI est le taux qui résout l’équation suivante :

$0=\underset{t=0}{\overset{n}{\sum \; <!--\; n-ary\; summation\; -->}}\frac{CFt}{{(1+TRI)}^t}$

Où : 

• CFt = cash-flow de l’année t (qu’il s’agisse d’un investissement, d’un loyer ou d’un désinvestissement)
• t = nombre d’années écoulées depuis l’investissement initial
• n = nombre d’années total
• TRI = taux de rendement interne recherché

Le calcul étant itératif (par approximations successives), il est très difficile à réaliser à la main. Il faut utiliser une calculatrice financière ou un tableur pour résoudre cette équation et trouver le TRI.

Voici comment calculer le TRI :   

• sur Excel
• sur Google Sheets

Afin de vous aider dans vos projections, nous mettons à votre disposition un simulateur d’investissement SCPI sous la forme d’un fichier Excel à télécharger.

Il tient compte : 

• de vos impôts,
• d’hypothèses sur les revalorisations du prix des parts de SCPI
• d’un éventuel crédit,
• et de nombreuses autres hypothèses qui vous offriront une vue plus concrète de votre investissement en SCPI.

Chaque année, l’IEIF, l’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière, calcule le TRI de différents placements. 

Sur très longue période (40 ans), le foncier et les véhicules de pierre-papier (SCPI et OPCI) ont réalisé un TRI d’environ 8 à 9 %, ce qui les place sur le podium des meilleurs placements à long terme.

Le Taux de Distribution est le rapport entre les revenus versées par une SCPI et le prix moyen de sa part au cours de l’année. Il estime donc le rendement de la SCPI sur le cours actuel, sans tenir compte de l’éventuelle plus ou moins-value à la revente.

Le TRI quant à lui utilise l’intégralité des flux et représente donc bien mieux le rendement d’un placement sur longue période.

Pour comparer les SCPI entre elles

Le TRI peut être utile pour comparer plusieurs SCPI entre elles. En effet, le taux de distribution est trop instantané et omet l’évolution de la valeur des parts. Le TRI donne une meilleure estimation du rendement total obtenu par les investisseurs passés sur cette SCPI.

Bien évidemment, les performances passées ne présagent pas des performances futures. Pour choisir une SCPI, vous devez surtout vous intéresser aux fondamentaux (qualité du parc immobilier et taux d’occupation par exemple). Le TRI n’est que la résultante des choix de la société de gestion et de l’exécution de la stratégie.

Pour déterminer la meilleure façon de détenir les SCPI

En effet, le TRI d’un investissement en SCPI ne dépend pas que des performances de cette dernière : il dépend aussi de la façon dont elle est achetée.

Pour une même SCPI, le TRI net peut être très différent si elle est achetée comptant, à crédit ou en démembrement. La bonne structure de détention peut parfois doubler le TRI d’un investissement !

Autrement dit, il faut à la fois sélectionner les SCPI adaptées à vos projets, mais aussi chercher comment améliorer leur TRI en optimisant le mode d’acquisition et de détention.

Notre simulateur SCPI permet de simuler différents modes d’investissement, mais pour une simulation plus personnalisée, nos conseillers sont à votre disposition, gratuitement.