La SCPI pour générer des compléments de revenus passifs à la retraite

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une structure qui collecte l’épargne des investisseurs pour acquérir et gérer un portefeuille diversifié de biens immobiliers (bureaux, commerces, résidences, etc.), en mutualisant les risques et en redistribuant les revenus locatifs sous forme de dividendes.

Les revenus générés par ces investissements sont redistribués aux investisseurs principalement sous forme de loyers, proportionnellement à leur quote-part dans la société. En général, les SCPI de rendement distribuent des dividendes chaque trimestre. Certaines optent pour un rythme de distribution mensuel.

Grâce aux SCPI, un investisseur dispose donc de revenus potentiels immédiats (passé un délai de jouissance compris entre 1 et 6 mois) sans les inconvénients inhérents à l’immobilier classique. C’est la société de gestion qui s’occupe de la gestion quotidienne de son parc immobilier.

L’investisseur n’a donc pas à rechercher des locataires, à s’assurer du paiement des loyers, à participer aux réunions de copropriétaires, à s’occuper de l’entretien des parties communes. Tout cela est laissé aux soins de spécialistes qui se rémunèrent sous forme de frais de gestion.

Concrètement, investir dans la pierre-papier a permis aux investisseurs d’obtenir un rendement moyen annuel (taux de distribution) compris entre 4 % et 8% chaque année depuis les années 1990.

Dans le cadre d’un projet de préparation de la retraite, il existe plusieurs solutions d’investissement en SCPI :

• L’investissement au comptant : se destine aux épargnants qui disposent des capacités de financement suffisantes ;
• L’investissement à crédit : il permet aux investisseurs d’utiliser l’effet de levier de l’emprunt, sous réserve d’accord d’un organisme de crédit ;
• L’investissement en nue-propriété pour les épargnants qui ne recherchent pas de retour sur investissement immédiat.

Investir dans une SCPI en nue-propriété permet de se constituer un capital à moindre-frais et de profiter d’une rente au moment de la retraite. Ce type de véhicule permet de bénéficier d’une décote lors de l’achat initial des parts tout en étant fiscalement indolore jusqu’au terme de l’opération.

Une SCPI en nue-propriété repose sur le principe du démembrement. Il s’agit d’une séparation temporaire de la nue-propriété des biens (les murs) et de son usufruit (les loyers locatifs).

L’intérêt ? Le nu-propriétaire achète ses parts moins cher (on parle de « décote » et elle peut avoisiner les 50%) puisqu’il accepte de ne pas toucher de loyers de façon temporaire. Il ne paye pas non plus d’impôt supplémentaire. Par contre, ses parts gagnent potentiellement de la valeur chaque année. Il peut donc bénéficier d’une plus-value immobilière lors de la revente.

À la fin de la durée de démembrement, qui va correspondre au moment du départ à la retraite, le nue-propriétaire va recouvrer la pleine propriété de ses parts sans être imposé sur le différentiel qu’il récupère. Et bien sûr, il commence alors à percevoir des loyers récurrents qui vont contrebalancer sa perte de revenus liée à l’arrêt de son activité professionnelle.

À noter : les parts de SCPI en nue-propriété ne sont pas assujetties à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
La durée de démembrement peut aller de 3 à 20 ans.

Un investissement est dit « passif » lorsque l’investisseur confie l’optimisation de son capital à un professionnel qui décide de la gestion de son portefeuille d’actifs.

La gestion professionnelle d’un portefeuille immobilier est justement d’un des grands atouts de la SCPI. 

Certes, des frais de gestion sont prélevés, mais l’expertise des sociétés de gestion permet souvent de générer des rendements supérieurs à ceux d’une gestion directe par un particulier.

À cela s’ajoutent un gain de temps considérable et une diversification optimale des investissements, réduisant les risques liés à la vacance locative ou à une baisse de valeur d’un bien spécifique. Les SCPI permettent d’accéder à des biens de qualité institutionnelle (bureaux, commerces, résidences spécialisées) souvent inaccessibles aux particuliers.

Tout ce dispositif est rigoureusement encadré : l’Autorité des marchés financiers (AMF) veille au respect des règles, et des commissaires aux comptes indépendants assurent une transparence maximale.

Enfin, contrairement à l’achat d’un bien immobilier locatif classique, il est possible d’investir en SCPI avec un ticket d’entrée relativement faible, souvent à partir de quelques milliers d’euros, et d’abonder progressivement pour se constituer un capital important.