Investissement en SCPI : 7 critères de risque à surveiller

La règle d’or de la bonne gestion d’une SCPI est la diversification de ses actifs pour mutualiser les risques.

En règle générale, une SCPI avec une trop faible capitalisation aura un patrimoine peu diversifié et donc un risque plus important de ne pas atteindre les objectifs de rendement prévisionnels.

Le montant de la capitalisation est donc un critère de risque déterminant à prendre en compte. La capitalisation d’une SCPI correspond au prix de souscription d’une une part multiplié par le nombre de parts émises.

La composition du patrimoine immobilier est tout aussi importante. Les SCPI performantes ont souvent un patrimoine diversifié en termes de types de biens (bureaux, commerces, entrepôts…) ou de répartition géographique (région parisienne, province, étranger principalement en Europe).

Attention : certaines SCPI sont très spécialisées sectoriellement (commerces, hôtellerie, cliniques, EHPAD…) et sont tout de même très performantes.

Il est recommandé de vérifier le poids des dix principaux locataires dans le portefeuille de la SCPI. Cette information est disponible dans le rapport annuel du fonds.

Le TOF est un indicateur très important. Il indique la proportion des loyers réellement perçus par rapport aux loyers théoriques si tous les biens étaient loués.

Plus il est élevé, meilleure est la rentabilité locative du portefeuille. Un TOF élevé signale aussi une bonne gestion du parc immobilier et/ou un patrimoine de qualité avec peu de biens vacants.

La moyenne du marché est d’environ 92 % (94 % dans les commerces, 88 % pour les bureaux) selon l’ASPIM, l’association française des sociétés de placement immobilier.

Le rendement de la SCPI et son évolution dans le temps (au moins sur les 3 à 5 dernières années) est aussi un paramètre clef à prendre en considération. On parle plus spécifiquement de Taux de distribution sur valeur de marché (TDVM).

Le TDVM correspond au rapport entre le prix moyen de la part et le dividende brut, distribué aux associés du fonds. Il s’agit d’un indicateur standardisé qui permet de comparer les performances des SCPI entre elles mais aussi avec d’autres placements.

Il convient aussi de prendre en compte le report à nouveau (RAN). C’est la partie des bénéfices qui est volontairement non distribuée afin de faire face à des baisses éventuelles de revenus. C’est une réserve qui permet de lisser le rendement du fonds en cas de crise. Il peut compenser la vacance locative.

Ce bénéfice non distribué aux associés est le signe d’une politique de distribution prudente de la part des dirigeants du fonds. Pour rappel : les associé(e)s sont imposés sur le résultat et non le montant distribué.

La liquidité désigne la possibilité pour un épargnant de revendre plus ou moins rapidement ses parts, par exemple pour faire face à un imprévu et répondre à un besoin de liquidités.

Il faut donc estimer la liquidité du marché des parts d’une SCPI pour anticiper la revente éventuelle de ses parts en cas de nécessité.

Il faudra privilégier les SCPI avec une courte file d’attente de vendeurs avec en face, une collecte équivalente qui absorbe les demandes de retrait. Un bon indice est un volume des échanges annuels de parts élevé. En effet, cela indique que la collecte est au même niveau que les demandes de retraits d’associés.

Dans les SCPI à capital variable, la revente peut se faire via la société de gestion, sous réserve qu’il y ait de nouveaux souscripteurs qui souhaitent acquérir des parts, tandis que dans les SCPI à capital fixe, la revente s’effectue généralement sur le marché secondaire, souvent à travers des plateformes spécialisées, car le nombre de parts disponibles est limité.

Le nombre de parts en attente de cession ainsi que le volume de parts cédées lors du trimestre écoulé sont des données disponibles dans le bulletin trimestriel d’information.

Une SCPI a une « valeur de reconstitution ». Concrètement, c’est la valeur de son patrimoine et des différents frais et droits payés pour l’acquisition des biens.

Si on compare cette valeur au prix de souscription, ce ratio permet à un investisseur de savoir s’il achète une part de SCPI à un prix surévalué ou sous-évalué.

En cas de surévaluation, on parle de surcote. La surcote peut paradoxalement renforcer la confiance des investisseurs car elle reflète une forte demande pour les parts de la SCPI, souvent perçue comme un signe de potentiel de rentabilité future ou de gestion performante.

En cas de sous-évaluation, on parle de décote, ce qui est plus attractif pour un nouvel investisseur. Il est moins risqué d’acheter une SCPI qui décote par rapport à la valeur globale de son patrimoine. En effet, la décote joue le rôle d’un matelas de sécurité pour la valeur du placement.

Fin juin 2024, 60% des SCPI étaient en situation de décote et 40% en surcote.

Il faut savoir que l’évolution de la valeur de reconstitution des SCPI est encadrée et contrôlée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) avec des limites comprises entre -10% et +10% du prix de souscription. Ce bornage vise à garantir une relative sécurité et stabilité aux investisseurs.

Les performance financières et la stabilité d’une SCPI peuvent être notamment appréciés par le biais des indicateurs suivants :

La variation du prix moyen

La variation du prix moyen (VPM) d’une SCPI mesure l’évolution du prix de la part d’année en année. Un taux de croissance modéré (entre 0 et 5 %), indique une gestion stable et efficace du patrimoine immobilier de la SCPI. Cela indique que la SCPI réussit à maintenir ou augmenter la valeur de ses actifs et à résister aux fluctuations du marché immobilier.

Le profil risque ou SRI

Le profil de risque ou SRI (Synthetic Risk Indicator) d’une SCPI évalue le niveau de risque associé à l’investissement. Il est exprimé sur une échelle de 1 à 7, où 1 représente un risque faible et 7 un risque élevé. Un SRI modéré, généralement autour de 3 ou 4, indique une gestion équilibrée du risque, ce qui est important pour les investisseurs à la recherche de revenus réguliers avec une prise de risque maîtrisée.

L’endettement

Le Loan-To-Value (LTV) est un ratio qui mesure l’endettement de la SCPI par rapport à la valeur des actifs immobiliers de la SCPI, un LTV faible indiquant une gestion prudente.

Le taux d’endettement, quant à lui, évalue l’ensemble des dettes par rapport aux ressources de la SCPI, avec un endettement modéré garantissant une plus grande stabilité, surtout en période de hausse des taux d’intérêt.

Les données clefs sur une SCPI sont disponibles dans les documents officiels qu’elles sont tenues de fournir. Ces éléments de décision sont normalement fiables, car vérifiés par des commissaires aux comptes indépendants et contrôlés par l’AMF. Leur conformité est encadrée par des règles strictes pour protéger les investisseurs.

Les principaux documents officiels sont :

• la notice d’information : ce document résume les principales caractéristiques de la SCPI (type, stratégie, risques)
• le bulletin trimestriel et le rapport annuel : il contient des informations détaillées sur la gestion, les acquisitions, les résultats financiers et les perspectives. Il présente notamment le montant de la collecte, la capitalisation, le taux de recouvrement des loyers, le nombre de parts, la distribution prévisionnelle de l’année, etc.
• le Document d’Informations Clés pour l’Investisseur (DICI) : il présente un aperçu des risques et des performances.

Nos conseillers disposent bien évidemment de ces données. Ils peuvent analyser vos besoins et vous orienter vers la SCPI la plus adaptée.