Baisse de prix des parts de SCPI : les clés pour comprendre

C’est la société de gestion AEW Patrimoine qui a ouvert le bal en mars, en baissant de 8,44% le prix de la part de la SCPI Laffitte Pierre. Peu après, Amundi Immobilier a annoncé des baisses de 12 à 17% pour trois de ses cinq SCPI (Rivoli Avenir Patrimoine, Edissimmo et Genepierre), suivi par BNP qui a baissé de 17% la valeur de la part d’Accimmo Pierre. D’autres sociétés de gestion ont suivi le mouvement.

Au final, une vingtaine de SCPI (sur 215 existantes sur le marché) ont baissé leur prix en 2023. La baisse moyenne a été d’environ 11%, la plus forte de 17%.

Cela signifie aussi que près de 200 SCPI ont connu une stabilité, voire une hausse de leur valeur (c’est le cas d’une dizaine d’entre elles).

Les taux d’intérêt élevés sont rarement favorables aux placements. C’est vrai pour les actions, pour les obligations et pour l’immobilier, qu’il soit physique ou pierre-papier, résidentiel ou professionnel.

La raison est simple : les investisseurs délaissent naturellement les placements ayant un rendement jugé trop faible lorsqu’il existe une alternative jugée plus rentable ou moins risquée : livret A, obligations nouvellement émises, comptes à terme, etc.

En outre, l’évaluation d’un parc immobilier fait intervenir les taux d’intérêt pour actualiser les loyers futurs. Plus les taux sont élevés, plus la valeur actualisée baisse : cet aspect est mécanique.

Par conséquent, les hausses des taux rapides ont affecté les valeurs d’expertise des biens immobiliers.

Le taux directeur de la Banque Centrale Européenne est ainsi passé de -0,50% à +4,50% en moins d’un an, tandis que le taux des obligations de l’Etat français à 10 ans est passé de 0% à 3,50% en deux ans.

Ce contexte a conduit l’Autorité des Marchés Financiers à recommander à toutes les sociétés de gestion de faire réévaluer leurs actifs à fin juin. Ces réévaluations, obligatoires au moins une fois par an, auraient de toutes façons eu lieu en fin d’année 2023 mais le régulateur a préféré voir au plus tôt un alignement du prix afin d’éviter que des souscripteurs n’achètent des parts à un prix trop éloigné de la juste valeur du parc immobilier.

Rappelons un détail du fonctionnement des SCPI.

Le prix d’une SCPI dépend à la fois d’un expert indépendant, et des choix de la SCPI.

En effet :

• la valeur de reconstitution est calculée par un tiers extérieur. C’est la valeur qu’il faudrait payer pour reconstruire à l’identique le patrimoine de la SCPI (en payant à nouveau les frais de notaire par exemple),
• la valeur de souscription, en revanche, est librement fixée par la société de gestion mais doit s’établir dans une fourchette de +/- 10% par rapport à la valeur de reconstitution.

Suite aux réévaluations du patrimoine, certaines SCPI ont été contraintes de baisser leur prix de souscription, ce dernier étant devenu trop éloigné (>10%) de la valeur de reconstitution. C’est le cas de Genepierre et Edissimo d’Amundi par exemple.

D’autres, sans pourtant être contraintes par cette fourchette, ont délibérément positionné le prix en bas de fourchette afin de créer une marge de sécurité, mais aussi d’offrir un rendement plus élevé aux nouveaux souscripteurs (ce qui peut présenter une opportunité pour les acheteurs actuels).

C’est le cas par exemple de Ficommerce ou de Buroboutic, qui peuvent désormais s’acquérir respectivement 7,8% et 6,6% sous leur valeur de reconstitution.

À court terme, pour les SCPI ayant répondu à l’appel du régulateur, nous n’anticipons pas de nouvelles baisses. Pour celles ayant refusé l’évaluation de mi-année, il faudra attendre tout début 2024 pour y voir plus clair : des ajustements à la baisse sont à prévoir.

Cependant, en observant plus en détail le caractère des SCPI ayant baissé leur prix, on trouve beaucoup de bureaux situés hors quartiers prime (les plus demandés), et des SCPI au faible rendement, avec parfois un endettement qui augmente l’effet de levier et accentue la volatilité de la valeur de la SCPI. Enfin, les SCPI gérées par des filiales bancaires sont sur-représentées parmi les baisses.

Côté taux d’intérêt, nous estimons que la forte hausse des taux que nous avons connue est proche de son plateau.

En effet, les banques centrales montent les taux pour juguler l’inflation, puis lorsque l’objectif est atteint, les redescendent pour stimuler l’économie. Ce cycle économique existe depuis que les banques centrales existent. D’ailleurs, on constate déjà certaines baisses de taux sur les crédits immobiliers…

La baisse des taux aura donc, tôt ou tard, un effet positif sur les valeurs de reconstitution.

Mais plutôt que d’essayer de faire des paris sur l’avenir, revenons aux fondamentaux.

Les SCPI sont un produit de rendement. Investies sur des actifs réels, sans cotation boursière, elles remplissent leur rôle lorsqu’elles fournissent des revenus complémentaires, tout comme le ferait un appartement mis en location.

Or, un prix de la part en baisse n’entame en rien la capacité de la SCPI à fournir des revenus ! De la même façon qu’une baisse du prix d’un appartement ne vient pas modifier le loyer inscrit sur le bail, le montant que vous touchez sur votre compte bancaire chaque trimestre ou chaque mois est l’indicateur de performance le plus important.

Et même si les taux continuent de monter face à une inflation qui ne baisserait pas, la pierre-papier resterait l’un des meilleurs actifs sur lesquels positionner son patrimoine compte tenu de la résilience des revenus face à l’inflation. Rappelons que les baux prévoient des clauses d’indexation des loyers sur l’inflation.

Attention toutefois : certaines SCPI distribuent régulièrement leurs plus-values de cession sous forme de dividende, en sus des loyers. Compte tenu du marché difficile, ces SCPI sont susceptibles de réduire leur distribution. D’autres, à privilégier, réussissent à augmenter leur distribution.