Les Banques Centrales, les taux directeurs et leurs effets sur le marché immobilier

L’objectif principal des Banques Centrales est de contrôler l’inflation via le levier des taux d’intérêt au sein d’une zone monétaire donnée. 

Par exemple, le mandat de la Banque Centrale Européenne (BCE) est de maintenir l’inflation à un niveau très proche de 2% dans la zone euro. Aux États-Unis, la Réserve Fédérale (Fed) a un objectif légèrement différent défini par le Congrès : plein emploi, stabilité des prix et taux d’intérêt à long terme modérés.

Les Banques Centrales peuvent avoir d’autres missions (supervision bancaire, lutte contre la fraude…) que nous n’évoquerons pas ici : concentrons-nous uniquement sur les taux d’intérêt !

La mission la plus médiatisée des Banques Centrales consiste à fixer les taux directeurs au bon niveau.

Comme on le verra plus tard, des taux élevés ont tendance à juguler l’inflation et la croissance, tandis que des taux bas ont tendance à les doper. Les Banques Centrales ajustent donc périodiquement leurs taux afin de piloter l’inflation et l’économie.

Toutes les banques commerciales ont un compte ouvert à la Banque Centrale, qui fixe le tarif de l’argent au jour le jour, fournissant ainsi le coût de la matière première utilisée pour pouvoir accorder des crédits aux emprunteurs.

Si l’on prend l’exemple de la BCE, trois taux directeurs existent : 

• Le taux principal destiné aux opérations de refinancement (“repo”). C’est le taux auquel empruntent les banques. Il s’agit d’un taux de refinancement : l’emprunt n’est accordé que contre remises de garanties en titres d’un montant équivalent. La BCE ne prête pas sans garantie.

Ce taux principal est encadré, à la baisse et à la hausse, par deux taux de “facilités permanentes” : 

• le taux de rémunération des liquidités excédentaires : si une banque a un excédent sur son compte à la fin de la journée, elle est rémunérée à ce taux. 
• le taux de prêt marginal : c’est le taux facturé aux banques qui sont temporairement en manque de liquidités, à la manière d’un découvert.

Au moment de la publication de cet article (mai 2024), les trois taux directeurs sont respectivement de 4,50% (repo), 4% (dépôts) et 4,75% (prêt marginal). Ils sont exprimés en base annuelle, mais s’appliquent au jour le jour.

Avec le temps, notamment suite à la crise financière de 2008, les banques centrales ont développé un arsenal plus large pour faire face aux différentes typologies de crises. Outre les taux directeurs, elles peuvent désormais prendre des mesures exceptionnelles de fourniture de liquidité, par exemple en rachetant des titres obligataires directement sur le marché afin de faire baisser les taux d’emprunt des États et des entreprises.

Compte tenu de l’inflation en baisse, la BCE a annoncé une baisse des taux directeurs prochaine sans en préciser le calendrier. Le marché attend une première baisse des taux en juin 2024, démarrant une séquence de baisses régulières et ce, tant que l’inflation reste sous contrôle.

Hors contexte exceptionnel, les décisions sur les taux ont lieu lors des réunions de politique monétaire, conférences publiques au cours desquelles les gouverneurs de la Banque Centrale expliquent leur lecture du contexte économique et justifient leur décision d‘augmentation, de stabilité ou de baisse des taux. Par exemple, la BCE publie son calendrier ici.

Les taux d’intérêt courts, comme les taux interbancaires à 3 mois (Euribor 3 mois), sont principalement dirigés par la politique monétaire de la Banque Centrale. Certes, la transmission n’est pas directe (la Banque Centrale ne pilote pas ces taux à proprement parler) mais elle est assez fidèle : lorsque la Banque Centrale relève ses taux directeurs, les taux courts suivent généralement cette hausse et cela se répercute sur les taux des OPCVM monétaires, des livrets, des découverts bancaires… 

Pour les taux d’intérêt dits “longs”, tels que les rendements des emprunts d’État à 10 ans ou le taux d’un crédit immobilier, la situation est différente. Ils ne dépendent qu’indirectement des taux des Banques Centrales et des taux courts. Ils sont également influencés par les anticipations des investisseurs sur l’évolution future de l’inflation et de la politique monétaire.

Par exemple, si les investisseurs anticipent une hausse future de l’inflation, ils exigeront une prime de risque plus élevée lorsqu’ils achètent des obligations à long terme, faisant ainsi augmenter les taux longs. Inversement, si les investisseurs anticipent une baisse des taux directeurs, les taux longs pourront baisser même si les taux courts restent élevés car les investisseurs auront une préférence pour les taux longs, de manière à figer des taux jugés élevés. La situation budgétaire d’un Etat ou la solvabilité d’une entreprise sont aussi des facteurs importants dans la détermination des taux longs par le marché.

Enfin, lorsque l’on s’intéresse particulièrement au crédit immobilier, s’ajoute une composante propre à chaque banque : sa politique commerciale, sa situation de liquidité, etc.

Le niveau des taux d’intérêt est un facteur majeur dans l’évolution du prix des actifs financiers et immobiliers. Il influence les cours et la collecte à trois niveaux : 

1. La concurrence entre placements

Un placement n’est jugé attractif que dans un contexte de taux particulier. Un placement risqué doit nécessairement rapporter davantage qu’un placement sans risque, ou du moins présenter des perspectives de valorisation supérieures. Par conséquent, des taux élevés rendent l’ensemble des placements risqués moins attractifs en relatif.

2. Le coût du crédit

Les taux bas stimulent le crédit : il est moins cher, et davantage d’emprunteurs sont éligibles avec des enveloppes plus importantes. C’est pourquoi le marché immobilier est jugé très sensible aux taux d’emprunt.

3. L’évaluation de la valeur des immeubles

Le patrimoine des SCPI est périodiquement évalué par un expert indépendant. L’expert utilise plusieurs méthodes, dont l’actualisation des loyers futurs pour estimer la valeur d’un immeuble. L’actualisation revient à donner une valeur actuelle à la somme des loyers futurs à percevoir. Or, plus les taux sont élevés, plus les flux lointains sont décotés. L’effet est ici mathématique.

En tant qu’investisseur en SCPI, votre horizon doit nécessairement être long. 

Par conséquent, vous connaîtrez inévitablement plusieurs cycles de hausses et de baisses de taux au fil de votre détention de SCPI, et vous n’avez pas particulièrement à y réagir.  

Cependant, deux facteurs ont tendance à émerger : 

• en période de taux longs, le marché sera moins concurrentiel à l’achat : cela pourra être une période pour faire de bonnes affaires,
• en période de taux courts, l’optimisme sera de mise car l’écart entre le taux de rendement des SCPI et les taux monétaires sera attractif. Cependant, attention à la complaisance, car c’est aussi un contexte potentiellement créateur de survalorisations.

Les taux d’intérêt sont donc un facteur à surveiller lorsque vous investissez en immobilier, mais ils ne doivent pas conditionner l’ensemble de votre stratégie !