CONTEXTE DES SCPI RÉSIDENTIELLES
Dans le monde de l'investissement immobilier, les SCPI résidentielles suscitent un intérêt croissant parmi les investisseurs avertis.
À l’heure où les taux de crédit sont en hausse et les volumes d’investissements sur le marché de l’immobilier résidentiel en baisse, de nouvelles opportunités sont créées chaque jour par les Professionnels de ce marché.
À lire : classement des meilleures SCPI
QUEL EST LE FONCTIONNEMENT DES SCPI ?
L’investissement locatif exige une Expertise approfondie, des connaissances certaines (Négociations, Travaux, Aspects Juridiques, Comptables et Fiscaux) ainsi que beaucoup de temps pour la Gestion du parc immobilier (Contrainte des locataires, Gestion des Artisans, Tenue des Assemblées Générales, Vacance locative, etc.).
Pour autant, le rendement d’un investissement locatif rapporte souvent entre 2% et 6% brut de fiscalité, à l’instar des Taux de rendement similaires de l’Investissement en SCPI.
Investir en SCPI consiste à acquérir des parts et devenir co-propriétaire d’un parc immobilier.
La Société de Gestion à qui vous confiez votre capital se charge alors de Négocier, Acheter et Gérer vos biens.
En contrepartie des fonds que vous apportez à la SCPI vous recevez naturellement des dividendes issus de la location des immeubles.
DEFINITION D’UNE SCPI RÉSIDENTIELLE
Les SCPI Résidentielles sont des Sociétés investissant dans l’immobilier locatif résidentiel.
Les actifs sont des immeubles d’habitations, de logements sociaux ou encore des résidences gérées (résidences séniors, étudiantes ou coliving).
On distingue trois catégories de SCPI Résidentielles :
Les SCPI résidentielles de rendement
Il s’agit de véhicules spécialisées dans les logements qui cherchent à obtenir des rendements pertinents afin de verser des dividendes attractifs aux investisseurs.
Elles se concentrent sur l’investissement dans des biens immobiliers situés dans des zones tendues, où la demande locative dépasse l’offre.
Les SCPI résidentielles fiscales
Elles cumulent à la fois un rendement dû à la mise en location des biens mais elles vont également octroyer une réduction d’impôt.
Il faudra alors se tourner vers des SCPI relevant des dispositifs Pinel, Malraux ou Monuments historiques.
Les SCPI de plus-value
Elles correspondent à une typologie d’investisseurs ne recherchant pas une distribution de revenus locatifs. Leur objectif principal est de générer des plus-values à long terme.
Elles se positionnent sur des actifs résidentiels présentant un fort potentiel de valorisation.
Pour cela, elles utilisent divers leviers pour créer de la valeur, tels que l’acquisition d’actifs en viager ou en démembrement, afin de bénéficier de décotes lors de l’achat.
Elles peuvent également entreprendre des travaux tels que la construction, la réhabilitation ou la division d’actifs résidentiels afin de créer de la valeur et réaliser des plus-values immobilières. Ces plus-values sont ensuite distribuées aux investisseurs sous forme de dividendes.
FOCUS SUR LE MARCHÉ IMMOBILIER RÉSIDENTIEL 2023
Changement de Cycle Immobilier
Nous vivons actuellement un changement de paradigme immobilier. L’environnement du marché Français a changé courant 2022.
Les investisseurs particuliers comme professionnels sont confrontés à une hausse des taux d’intérêts retournant à des niveaux qui n’avaient pas été connus depuis plus de dix ans (Taux moyen de 3.5% sans assurance sur 20 ans, mi 2023).
Après être passés de 1,1% en février 2022 à 3,3% en mai 2023, ceux-ci vont très certainement dépasser 4% au cours de l’été.
Force est de constater que le cycle de l’Argent gratuit est terminé.
Après avoir augmenté considérablement dans tout l’hexagone, le marché immobilier fait une pause qui semble plus que nécessaire.
L’évolution des prix de l’immobilier ?
Ces 5 dernières années, et particulièrement depuis la crise sanitaire, les prix ont augmenté de 26% en moyenne, soit 4,7% par an selon le dernier rapport de la FNAIM.
On constate une inflexion des prix ces trois derniers mois de -1% sur la France entière.
Une baisse qui, après un attentisme certain, traduit aujourd’hui une meilleure communication entre acheteurs et vendeurs pour tenter de retrouver des prix équilibrés et fluidifier le marché.
5 RAISONS D’INVESTIR DANS UNE SCPI RÉSIDENTIELLE
Les SCPI spécialisées dans l'immobilier résidentiel offrent des avantages financiers significatifs pour les investisseurs avertis.
Leur rentabilité s'avère immédiate grâce à des taux de rendement attractifs.
Les SCPI résidentielles les plus performantes génèrent jusqu'à 6% de rendement.
Ces SCPI résidentielles permettent également la constitution d'un patrimoine sur le long terme.
En investissant dans les parts d'une SCPI de plus-value, les investisseurs peuvent accéder à des biens immobiliers à prix décoté et bénéficier de leur valorisation à long terme.
Bien que ces investissements ne génèrent pas de dividendes immédiats et réguliers, ils offrent l'opportunité de faire fructifier son épargne et de constituer un patrimoine solide à long terme.
Alors que les SCPI traditionnelles se concentrent souvent sur les bureaux ou les commerces, les SCPI résidentielles permettent de diversifier son portefeuille tout en répondant un demande importante de l'immobilier résidentiel.
Cette diversification sectorielle est une stratégie solide pour minimiser les risques et profiter des opportunités de rendement dans un domaine moins exploré par les SCPI classiques.
Les SCPI résidentielles sont réglementées et supervisées par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF).
Vous accédez régulièrement à des informations détaillées sur la composition du patrimoine immobilier de la SCPI, ses performances passées, les frais associés… Cela vous permet d’être tenu informé en permanence.
Une SCPI résidentielle est gérée par une Société de Gestion spécialisée qui se charge de l'acquisition, gestion locative, maintenance et valorisation des biens immobiliers.
Cela vous permet de déléguer la gestion quotidienne à des Experts de ce marché et de vous libérer des contraintes liées à la Gestion directe d'un bien immobilier.
Depuis les années 1960, les acquisitions des SCPI se sont principalement concentrées sur des biens immobiliers de type tertiaire (bureaux, commerces).
Cependant, une tendance notable se dessine récemment avec un intérêt croissant pour l'immobilier résidentiel, qui est perçu comme une valeur sûre.
CRITÈRES À ANALYSER AVANT D'INVESTIR DANS UNE SCPI RESIDENTIELLE
Les Experts du Portail SCPI-online.com effectuent des analyses approfondies des SCPI, évaluent leurs performances passées et leur potentiel de croissance future.
Ils fournissent des recommandations d’investissement en fonction de vos objectifs et de votre profil investisseur.
Nos spécialistes constituent une source fiable d’informations et de conseils pour prendre des décisions éclairées.
Comment la Plateforme SCPI-online procède pour évaluer une Maison de Gestion ?
SCPI-online se renseigne sur l'expérience et l'historique de la Société de Gestion de la SCPI résidentielle, vérifie depuis combien de temps elle est active sur le marché de l'investissement immobilier et quelle est sa réputation.
La plateforme considère également le nombre de SCPI qu'elle gère et la performance passée de ces SCPI. Une Société de Gestion expérimentée avec un historique de Gestion réussie peut inspirer confiance, quant à sa capacité à gérer efficacement les actifs immobiliers de la SCPI résidentielle.
Point Névralgique : la Stratégie d'investissement de la Société de Gestion.
Comment sélectionne-t-elle les Actifs immobiliers pour le portefeuille de la SCPI résidentielle ?
Une approche basée sur des critères rigoureux tels que la rentabilité, la localisation, la qualité des actifs et la diversification peut être un signe de gestion prudente et efficace.
Les critères de sélection spécifiques appliqués par la Société de Gestion incluent des aspects tels que l'étude des tendances du marché, l'analyse des risques locatifs et la prise en compte des perspectives de valorisation à long terme.
SCPI-online connait la manière dont la Maison de Gestion gère la location des biens immobiliers de la SCPI résidentielle, sélectionne les locataires, établit les baux, assure le suivi des paiements, gère les éventuels problèmes liés à la location et effectue la qualité du suivi des actifs immobiliers.
Une Société de Gestion proactive qui effectue une surveillance régulière des immeubles, réalise les travaux nécessaires en temps opportun et assure une communication transparente avec les investisseurs témoigne d'une certaine qualité de gestion.
La transparence et la qualité de la communication de la Maison de Gestion envers les investisseurs de la SCPI résidentielle est révélatrice de l’ADN de la Société. Une communication claire et régulière sur la performance, les résultats financiers, les décisions d'investissement et les perspectives est essentielle.
Nos Conseillers recherchent également des informations sur les rapports périodiques et les Assemblées Générales des investisseurs organisées par la Société de Gestion.
Ces éléments témoignent de son engagement à fournir transparence et gouvernance adéquates.
Il convient d’évaluer attentivement la qualité des actifs immobiliers de la SCPI résidentielle, en se concentrant sur la localisation des biens, la qualité des immeubles et la composition du portefeuille. Nos Conseillers évaluent la solidité et le potentiel de valorisation à long terme des actifs détenus par la SCPI.
Analyse des perspectives du marché
A. Étude du marché immobilier résidentiel
SCPI-Online analyse attentivement les tendances du marché immobilier résidentiel dans les zones géographiques ciblées par la SCPI. Les facteurs tels que la demande locative, l’offre de logements, l’évolution des prix et les perspectives de valorisation à long terme sont également traités.
Tenez compte des indicateurs économiques et démographiques qui influencent le marché immobilier résidentiel. On pense notamment à la croissance économique, le taux d’emploi, la population et les flux migratoires. Une demande locative solide et une perspective de croissance à long terme peuvent être des éléments favorables pour une SCPI résidentielle.
B. Perspectives du marché locatif
La demande locative dans les segments spécifiques du marché résidentiel sur lesquels la SCPI se concentre sont également analysés.
La considération des tendances démographiques, besoins en logements, évolutions sociétales et politiques gouvernementales qui peuvent influencer la demande locative sont également des facteurs à prendre en considération.
C. Risques et contraintes du marché
Comment identifier les risques du marché ?
L’identification des risques et des contraintes spécifiques liés au marché immobilier résidentiel dans les zones d’investissement de la SCPI reste un facteur déterminant pour investir. Cela peut inclure des facteurs tels que la saturation du marché, la concurrence accrue, les contraintes réglementaires, les changements dans les politiques fiscales ou les évolutions législatives pouvant impacter les investissements immobiliers.
Évaluez également les risques liés aux fluctuations économiques, aux taux d’intérêt, à l’inflation ou à d’autres facteurs macroéconomiques susceptibles d’affecter la rentabilité et la valorisation des actifs immobiliers.
D. Perspectives de valorisation et de liquidité
Quelles perspectives de valorisation des Actifs immobiliers détenus par la SCPI résidentielle ?
Les facteurs qui peuvent influencer la valeur des biens à long terme, tels que les projets de développement urbain, les infrastructures à venir, les améliorations de quartiers ou les changements de la dynamique économique locale est analysé en amont d’un investissement.
La liquidité potentielle des parts de la SCPI sur le marché secondaire est un élément d’analyse clé. Une SCPI résidentielle offrant une liquidité raisonnable peut permettre aux investisseurs de sortir de leur investissement plus facilement en cas de besoin.
Analyser les Chiffres Clés Essentiels
Taux de Rendement Interne
Qu’est-ce que le rendement annuel d’une SCPI ?
Il s’agit du pourcentage de dividendes distribués aux investisseurs par rapport au montant investi couplé au taux de revalorisation du prix de part. Le rendement annuel est un indicateur clé de la rentabilité de la SCPI.
Capitalisation et taille de la SCPI
L’un des critères à prendre en compte lors de son choix est la Capitalisation et la taille d’une SCPI . Une SCPI de taille importante avec une capitalisation solide peut offrir une plus grande diversification des actifs et une meilleure stabilité. Cependant, il est également important de considérer la stratégie d’investissement spécifique de la SCPI, car certaines SCPI résidentielles peuvent se concentrer sur des niches ou des segments spécifiques du marché.
Évolution du prix de la part
L’évolution du prix de la part de la SCPI résidentielle au fil du temps est toujours analysé depuis la création du véhicule. Une augmentation régulière du prix de la part peut indiquer une demande accrue et une appréciation de la valeur.
CLASSEMENT DES SCPI RÉSIDENTIELLES
L’équipe du Cabinet vous propose le Classement officiel des SCPI Résidentielles.
Il a été établi selon les critères suivants :
- Qualité des Actifs immobiliers
- Professionnalisme de la Société de Gestion
- Avis des Experts
#3 PATRIMMO CROISSANCE IMPACT | Société Primonial
Avec Patrimmo Croissance, la 1ère SCPI résidentielle d’utilité sociale, Primonial a fait le choix d’investir en nue-propriété de logements sociaux et intermédiaires résidentiels avec UN objectif majeur : Accorder performance financière et impact social.
Les biens du parc immobilier de cette SCPI sont loués à des prix inférieurs au marché. Une démarche qui vise à rendre du pouvoir d’achat aux Français.
- SCPI crée en 2014
- Une SCPI de plus-value avec de belles opportunités
- Prix de part 730,38€/part
AVIS PATRIMMO CROISSANCE IMPACT
Patrimmo Croissance impact s’est créée une forte réputation dans le monde des SCPI ces dernières années. Sa force réside dans la sélection d’actifs foncièrement bien localisés et atteint aujourd’hui une répartition homogène entre Paris, Région Parisienne et Régions. Une stratégie qui s’est avérée payante pour ses investisseurs bénéficiant d’une augmentation de prix de part de 44% depuis la création en 2014.
#2 NOVAPIERRE RÉSIDENTIEL | Maison Paref Gestion
SCPI résidentielle de plus-value
En seconde place, nous vous présentons la SCPI Novapierre Résidentiel, un choix pertinent pour les investisseurs recherchant une pépite experte de l’acquisition en logements à prix décoté. Cette SCPI n’a pas vocation à distribuer des revenus mais uniquement des plus-values.
- SCPI crée en 1996
- Prix de part 1 664€/part
AVIS SCPI NOVAPIERRE RÉSIDENTIEL
Les effets de la dégradation économique impactent les volumes de transactions pourtant la SCPI se positionne toujours dans une stratégie de valorisation de la qualité de son patrimoine et affiche une des capitalisations les plus importantes du marché en SCPI de plus-value.
#1 KYANEOS PIERRE | Maison Kyaneos Asset Management
SCPI résidentielle de rendement
En tête du Podium, nous retrouvons le véhicule Kyaneos Pierre.
La Stratégie de Kyaneos consiste à investir majoritairement dans les quartiers intermédiaires (recherchés et populaires) car agréables à vivre. Son parc immobilier est aujourd’hui conséquent et permet à ses investisseurs d’être rassurés.
- SCPI crée en 2018
- Une distribution de 5,28% en 2023
- Prix de part 1 100€/part
AVIS SCPI KYANEOS
Kyaneos est aujourd’hui une SCPI incontournable dans le marché des SCPI qui a prouvé son savoir-faire en matière d’acquisitions mais également concernant la création de valeur de celles-ci. Grâce à la quantité élevée et toujours croissante d’opérations, Kyaneos AM nous montre chaque année sa capacité à sécuriser et diversifier la qualité de son Parc Immobilier. Son triple objectif : Efficience énergétique, Confort des locataires et Couple Rendement/Risque attractif coïncident naturellement avec l’amélioration de la qualité de vie des locataires Français ainsi que dans le sens que trouve l’investisseur à se positionner sur ce placement.
Synthèse
Alors que l’investissement locatif requiert une Expertise approfondie, des connaissances spécifiques et une Gestion intensive, investir en SCPI permet aux investisseurs de devenir propriétaires de parts de Sociétés spécialisées dans l’immobilier locatif. La Société de Gestion se charge ensuite de négocier, acquérir et gérer les biens, tandis que les investisseurs reçoivent des dividendes liés à la location des biens.
Le marché immobilier résidentiel connaît actuellement un changement de cycle, avec une hausse des taux d’intérêt qui atteignent des niveaux inédits depuis plus de dix ans. Une inflexion des prix est observée depuis février 2023, témoignant d’une meilleure communication entre acheteurs et vendeurs pour atteindre des prix plus équilibrés, de fluidifier le marché et de créer à nouveau des opportunités d’investissements.
Dans ce Contexte, les SCPI résidentielles offrent aux investisseurs une opportunité de diversification de leur portefeuille, tout en bénéficiant des avantages de l’immobilier locatif et de la Gestion déléguée à des professionnels.
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Avertissement
La valeur d’un investissement peut varier, tout comme les revenus qui y sont attachés.
L’investissement dans une SCPI ne bénéficie d’aucune garantie en capital ni en termes de performances.
Il s’agit d’un placement à long terme avec une recommandation de conserver les parts pendant une période d’au moins 8 ans.
S’agissant d’un investissement immobilier, la liquidité du placement peut être limitée. Le rachat des part peut être soumis à des réserves.
Contactez un conseiller SCPI Online pour obtenir plus d’informations et trouver la SCPI qui vous convient.