Comment investir dans l’immobilier avec 20 000 € en 2024 ?

Le principe : le financement participatif consiste à réunir des fonds auprès de multiples investisseurs pour réaliser un projet immobilier. Ce type d’investissement passe nécessairement par des plateformes réglementées. 

Attention : il est rare que les projets consistent à acquérir un bien qui sera mis en location à long terme. Souvent, l’opération vise à avancer la trésorerie à un promoteur ou un marchand de biens, trésorerie qui sera remboursée lorsque le chantier sera achevé et les lots vendus. Dans ce cas, les revenus ne sont donc pas des loyers mais des intérêts sur prêt, ce qui explique des durées de placement assez courtes (de 1 à 3 ans). 

Pour 20 000 € : il est possible de financer une vingtaine de projets. Toutefois, il faudra diversifier les plateformes car chacune ne propose qu’un nombre limité de projets.

Rendement potentiel : 3 à 10% selon les risques portés par chaque projet.

Avantages : l’investissement peut se concevoir avec des montants limités (souvent dès 100 €) et intégralement en ligne. En outre, l’horizon court terme peut être adapté à certains investisseurs.

Inconvénients : les projets manquent souvent de transparence, ce qui limite une évaluation complète des risques. En outre, les projets qui recourent au crowdfunding sont parfois ceux qui n’ont pas été financés par une banque. L’opacité et les fréquents retards de paiement représentent donc un risque non négligeable susceptible de fréquemment entamer le capital. Enfin, l’échéance courte contraint à rechercher sans cesse de nouveaux projets à financer.Pour aller plus loin : notre match SCPI vs Crowdfunding immobilier.

Principe : la somme de 20 000 € peut être suffisante, selon les régions, pour acquérir un petit espace que l’on mettra en location. Cependant, rares sont les agences qui accepteront un bien de petit montant en location  : il faudra mettre la main à la pâte !

Pour 20 000 € : il est possible d’acquérir un petit bien, sans être trop regardant sur ses caractéristiques. Parking, box, cave, stockage… direction les sites de petites annonces pour trouver un bien proche de chez soi, ce qui facilitera la gestion. Attention toutefois : les frais de notaire peuvent représenter un montant important de cette somme. 

Rendement potentiel : 3% à 10%.

Avantages : acquérir un bien de montant modeste permet une première expérience du rôle de bailleur. Pour un investisseur locatif en devenir, c’est un pied à l’étrier pour apprendre à établir un bail, gérer un locataire et appréhender la fiscalité des revenus locatifs.

Inconvénients : Comme toujours en investissement locatif, les deux risques principaux sont la vacance et les impayés, ce risque étant ici augmenté car avec 20 000 €, il est difficile de diversifier sur plusieurs biens. En outre, avec un revenu net mensuel inférieur à 100 € par mois, on peut s’interroger sur la rentabilité du travail fourni, surtout si les locataires changent fréquemment.

Pour aller plus loin : notre match SCPI vs Investissement en direct 

Principe : Les SIIC (Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées) sont des entreprises spécialisées dans la détention et la gestion d’un parc immobilier. En France, les plus connues sont Unibail-Rodamco-Westfield (propriétaire du Forum des Halles à Paris), Klépierre (propriétaire du centre commercial Val d’Europe), et Gecina (propriétaire de nombreux immeubles de bureaux, surtout dans l’Ouest Parisien).

Pour 20 000 € : il est possible de créer un portefeuille diversifié réparti sur une dizaine de lignes. 

Rendement potentiel : dividendes potentiels entre 3 et 10% selon les entreprises et leur cours d’achat.

Avantages : la liquidité : s’agissant d’actions en Bourse, il est possible de les revendre à tout moment aux prix du marché. Enfin, les sociétés cotées sont soumises à des règles strictes de communication aux actionnaires, la transparence est satisfaisante.

Inconvénients : la forte volatilité. En effet, s’agissant d’actions cotées en Bourse, leur cours évolue en permanence à la hausse comme à la baisse. Contrairement aux SCPI, il n’existe aucun mécanisme permettant de rapprocher la valeur de souscription de la valeur d’expertise. Le cours dépend uniquement de l’offre et de la demande. Enfin, les SIIC sont souvent endettées : cet effet de levier joue à la fois à la hausse et à la baisse, ce qui augmente leur volatilité.

Pour aller plus loin : la pierre-papier : SCPI ou SIIC ?   

Principe : cet investissement consiste à ouvrir un contrat d’assurance-vie et à répartir le capital sur des unités de compte spécifiques : les SCI, Sociétés Civiles Immobilières. Ces supports, gérés par des sociétés spécialisées, mêlent SIIC, SCPI et autres SCI pour fournir une exposition très diversifiée à l’immobilier.

Pour 20 000 € : il est possible de souscrire à une ou plusieurs SCI. Toutefois, tout dépendra de la sélection d’unités de compte proposée dans le contrat.  

Rendement potentiel : les SCI ont généralement une cible autour de 3-5% avec une faible volatilité.

Avantages : l’investissement très diversifié et profite de la fiscalité avantageuse de l’assurance-vie.

Inconvénients : l’empilement des frais entame fortement le rendement potentiel, puisque trois couches de frais sont présentes (assurance-vie, supports inclus dans la SCI et SCI elle-même). En outre, l’opacité de ces véhicules peut empêcher de suivre la vie de son placement. L’investisseur est tributaire des décisions de gestion pas toujours optimales, car soumises à des contraintes réglementaires et de liquidité.

Pour aller plus loin : Comprendre les blocages en assurance-vie 

Principe :  Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont des fonds d’investissement immobiliers qui permettent à des particuliers d’investir dans l’immobilier sans avoir à acheter et gérer directement un bien. En achetant une part de SCPI, vous achetez une part de patrimoine immobilier déjà constitué, diversifié (bureaux, commerces, logements…) et percevez mensuellement ou trimestriellement votre quote-part de loyers. 

Pour 20 000 € : une part de SCPI vaut traditionnellement entre 100 € et 1000 €. Toutefois, chacune peut imposer un nombre minimum de parts à la souscription. Il sera donc possible de répartir le capital de 20 000 € sur 4 à 6 SCPI, permettant déjà un portefeuille diversifié (SCPI de bureaux, européennes, de commerces…).

Rendement potentiel : en moyenne 4 à 5% par an selon l’IEIF.

Avantages : l’absence totale de travail de gestion, la transparence et les revenus réguliers. En outre, l’investissement est modulable car il se prête à de nombreux modes de détention. Par exemple, la nue-propriété permet d’acquérir avec une décote, ce qui peut être intéressant avec un petit budget.

Inconvénients : cet investissement s’envisage sur le long terme, notamment pour amortir les frais d’entrée.

Pour aller plus loin : prenez rendez-vous avec nos conseillers pour une proposition personnalisée.

Remarque concernant les performances attendues

Dans cet article, le rendement potentiel désigne une estimation du rendement annuel potentiel dans un scénario de marché intermédiaire. Tous les investissements présentés comportent des risques, notamment de perte en capital et d’absence de loyers. La survenue de ces risques est donc susceptible de pénaliser le rendement.

Ce budget de 20 000 € permet de mettre un pied dans l’immobilier locatif. 

Cependant, il faudra être attentif au temps passé et veiller à ne pas se laisser déborder par une gestion trop chronophage des locataires pour un revenu locatif somme toute assez modeste.

Notre préférence se porte sur les SCPI, qui permettent d’obtenir des revenus récurrents sans aucune gestion, à condition toutefois de disposer d’un horizon de temps adapté à cette forme d’investissement.