Investir en SCPI fin 2024 : nos conseils pour profiter d’un marché d’opportunités

En 2023, l’indice IEIF représentatif de la performance moyenne des SCPI a connu une baisse de -5,8% (en performance globale, intégrant à la fois l’évolution de la valeur de part et les loyers distribués). 

Cette baisse a été déclenchée notamment par les réévaluations demandées par l’Autorité des Marchés Financiers fin 2023, mais aussi par un contexte de hausse des taux d’intérêt qui a mécaniquement pénalisé les valorisations (taux qui ont amorcé une décrue mi-2024).

Est-ce l’opportunité d’investir ? Tout d’abord, une évidence mathématique : acheter moins cher entraîne un rendement plus élevé, toutes choses égales par ailleurs, notamment sous hypothèse de loyers constants.

Au-delà de cette évidence, nous avons de bonnes raisons de penser que la période actuelle est potentiellement un point d’entrée rare. 

Les gérants des SCPI plus jeunes, ayant un capital à placer, sont extrêmement enthousiastes concernant le potentiel de leurs investissements. En acquérant aujourd’hui, ils verrouillent un rendement pendant des années et il n’est pas rare que leurs rapports trimestriels témoignent d’acquisitions à des rendements de 7, 8 voire 9% et 10% acte en mains.

Le marché actuel est dicté par les acquéreurs, en position de force car moins nombreux sur le marché que dans les années précédentes. Cette distorsion de marché fait mécaniquement naître des opportunités dont vous pouvez profiter.

Il faut observer trois points : 

1. La collecte doit être saine. La SCPI ne doit évidemment pas décollecter, mais elle ne doit pas trop collecter non plus : une collecte trop élevée est généralement difficile à investir, car le gérant doit éviter de détenir trop de liquidités qui diluent la performance tout en restant sélectif sur les acquisitions.
2. La société de gestion doit avoir prouvé sa capacité à saisir des opportunités. Toutes n’ont pas la capacité de négociation ou un processus assez flexible pour s’intéresser à des biens qui sortent parfois des sentiers battus.
   
3. La taille de la SCPI doit être assez modeste. L’effet des nouvelles acquisitions sera en effet bien plus fort si elles représentent une proportion significative du patrimoine.

Les critères de choix des SCPI en 2024 portent donc à la fois sur les actifs et les passifs des SCPI.

On choisit généralement une SCPI pour ses actifs : les biens immobiliers qui génèrent la performance, les baux signés avec les locataires.

Dans le contexte actuel, il faut aussi s’intéresser à son passif : la composition du capital, son évolution, le dynamisme des souscriptions, la liquidité du marché secondaire…

En effet, seules les SCPI qui collectent peuvent acquérir des actifs dans les bonnes conditions actuelles. Les SCPI en panne de collecte le peuvent aussi, mais uniquement dans le cadre des arbitrages réguliers du patrimoine donc en vendant des actifs, ce qui est plus coûteux et moins flexible.

Investir n’est pas qu’une affaire de chiffres. La composante psychologique est importante, et investir à contre-courant demande une résilience et un esprit de contradiction qui peuvent être difficile à tenir. Il faut vous y préparer en amont en réduisant les risques.

Tout d’abord, notez que l’opportunisme sur le marché des SCPI n’a rien à voir avec l’opportunisme en day-trading ! Vous investissez toujours sur le long terme. Il ne s’agit pas d’espérer une plus-value rapide, mais d’accompagner une SCPI dans l’acquisition de biens rentables à prix décoté, gages de rendements plus élevés au fil des ans.

Considérez aussi les scénarios les moins optimistes : il est possible que les réévaluations de fin d’année 2024 révèlent un besoin de baisser la valeur de part pour certaines SCPI. Ce n’est évidemment pas le scénario le plus souhaitable, mais il ne doit pas vous effrayer si vous investissez pour les prochaines décennies.

L’important n’est pas de faire des prévisions sur la valeur des parts, mais de vous concentrer sur les éléments concrets qui créent la qualité de la SCPI dans les années à venir : les prix d’acquisition, les rendements des baux signés et les taux d’occupation.

N’oubliez pas qu’en SCPI, dès que vous commencez à percevoir des loyers, le placement joue son rôle et plus le temps passe, moins la valeur de part à d’importance face aux loyers cumulés

Enfin, diversifiez ! Ne placez jamais toute votre épargne sur une unique SCPI. Cette stratégie opportuniste peut apporter une cerise sur le gâteau mais elle s’intègre en complément d’un fonds de portefeuille de SCPI à long terme. La diversification peut s’opérer à plusieurs niveaux : géographique, typologie de biens, sociétés de gestion…

Alors, comment trouver la bonne SCPI et profiter des opportunités d’un marché immobilier qui donne l’avantage aux acheteurs ? 

Le plus simple est de nous contacter ! Il existe près de 200 SCPI, nous vous guiderons vers les mieux adaptées au contexte actuel (qui évolue rapidement) mais aussi celles qui s’intégreront le mieux dans votre patrimoine.