Performances SCPI 2023 : 4,52% de rendement, baisse des prix, performance globale moyenne 2023 proche de 0%

Le prix des SCPI a en moyenne reculé de 4,9% en 2023 selon les chiffres compilés par l’ASPIM. Toutefois les évolutions ont été très hétérogènes : ces baisses sont causées par une minorité de SCPI (23, soit près de 10% de l’univers) qui ont fortement pesé dans le calcul de la moyenne compte tenu de leur forte capitalisation.

La principale raison de cette baisse a été le busque rebond des taux d’intérêt. L’OAT 10 ans est ainsi passée de 0% début 2022 à 3% début 2023, avant de légèrement refluer fin 2023. Une hausse rare par sa violence, particulièrement néfaste pour les produits de rente tels que l’immobilier qui pâtissent alors de la concurrence de placements à taux plus élevé et qui pèse aussi, de façon mécanique, sur les évaluations de la valeur des actifs.

Côté rendement, c’est la stabilité qui prime : les SCPI ont distribué en moyenne 4,52% en 2023 contre 4,53% l’an dernier. Le rendement désigne le rapport entre les loyers distribués et le prix moyen des parts sur l’année.

Les secteurs ayant le plus distribué sont la logistique (5,9%), les SCPI diversifiées (5,5%), et l’hôtellerie – infrastructures de loisirs (5,1%). Les commerces, la santé et le résidentiel ont distribué des rendements en ligne avec la moyenne (4,5%) tandis que les bureaux (4,1%) ferment la marche.

Pour les SCPI, la performance totale pour l’investisseur provient à la fois des revenus distribués et de l’évolution du prix de la part : c’est le rendement global aussi appelé TRI (Taux de Rendement Interne).

Ainsi, le rendement global obtenu par les investisseurs en SCPI en 2023 s’élève à -0,38% en moyenne.

Les SCPI se sont affirmées comme le meilleur moyen d’investir dans l’immobilier en 2023, réalisant une bien meilleure performance que les OPCI (fonds hybrides contenant de l’immobilier coté tel que des SIIC, des SCPI, des Société Civiles et une poche de trésorerie), qui ont baissé de 7,6% et que les unités de compte immobilières qui ont connu un repli de 6,8%.

En 2023, la collecte nette des SCPI s’est élevée à 5,7 milliards d’euros. L’année 2023 a été une année de collecte relativement faible marquée par un fort volume de rachats.

Au 31 décembre 2023, 2,1 milliards d’euros sont en attente de rachat, soit 2,3 % de la capitalisation du marché. Les parts en attente sont concentrées sur les SCPI qui ont peu collecté et qui n’ont pu adosser les retraits sur des nouvelles souscriptions. Comme pour les baisses de cours, la disparité est importante. Plus de la moitié des SCPI n’ont aucune part en attente et peuvent donc honorer les rachats dans les conditions habituelles.

La période actuelle n’est certainement pas la bonne pour vendre. Les SCPI sont un placement à long terme, et il faut être capable de décaler sa sortie de quelques mois si besoin : la situation actuelle en est l’illustration. 

La gestion de la liquidité sera évidemment l’un des grands enjeux de 2024.

Après une année en moyenne “pour rien” pour l’ensemble du marché, mais qui cache de grandes disparités, les sociétés de gestion sont majoritairement optimistes pour 2024. 

En valeur de marché, 38% des SCPI anticipent une hausse du dividende par part en 2024, 36% une stabilité et 26% une diminution.

Sur la base de ces perspectives et compte tenu de la baisse des prix de souscription survenue en 2023, le rendement distribué devrait mécaniquement augmenter en 2024.

Sur le plan des taux d’intérêt, dont la forte hausse a été le catalyseur des baisses de prix, l’accalmie est de mise. La BCE a annoncé vouloir entrer dans un cycle de baisse des taux directeurs courant 2024. Cet assouplissement devrait être un facteur positif pour les valeurs d’expertise des SCPI, par le mécanisme du calcul d’actualisation.

Comme tout investissement, l’investissement en SCPI présente des risques, notamment le risque de perte en capital (la valeur des parts pouvant évoluer à la hausse comme à la baisse) et le risque de liquidité. En outre, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.