SCI à l’IR ou SCI à l’IS ?

Une Société Civile Immobilière est un type de société qui permet à un groupe de personnes (physiques ou morales) de détenir un ou plusieurs biens immobiliers en commun, chaque associé détenant des parts en proportion de son apport au capital.

Une SCI est au moins composée de deux associés, dont un gérant qui s’occupe de prendre en charge la gestion courante des biens détenus. Ses statuts déterminent son fonctionnement, en définissant notamment les modalités de prise de décision collective. 

Nous avons détaillé le fonctionnement des SCI et leurs avantages patrimoniaux dans notre article dédié : Société Civile Immobilière. Concentrons-nous ici sur la fiscalité.

La SCI peut être imposée à l’IR ou à l’IS : voici les implications de chaque choix.

Sans choix de votre part, une SCI relève de plein droit (ou par « principe ») du régime fiscal à l’impôt sur le revenu (IR). 

Il s’agit du régime fiscal de SCI le plus répandu.

En tant qu’associé, vous êtes alors imposé sur les revenus générés pendant l’exercice social au prorata de votre quote-part au capital de la SCI. Les bénéfices dégagés par la société s’ajoutent à vos revenus personnels et sont à déclarer sous forme de revenus fonciers via le formulaire 2042 au moment de la déclaration fiscale annuelle de votre foyer. C’est la raison pour laquelle on dit de ce régime fiscal qu’il est « transparent ».

Par exemple, si vous êtes associé à 40% d’une SCI qui génère 30 000 € de bénéfices. Les revenus à déclarer à l’IR lors de votre déclaration annuelle (formulaire 2042) sont de 12 000 €. 

Avantages de la SCI à l’IR

Si vous optez pour le régime à l’IR, vous pourrez profiter de nombreux avantages particulièrement intéressants. 

1. Déduction de charges prévues par la loi.
2. Déduction des déficits fonciers. Vous pouvez déduire une quote-part du déficit à hauteur de 10 700 € par an. En l’appliquant, le déficit vient en réduction d’impôt sur le revenu global déclaré du foyer fiscal. À savoir : le déficit foncier excédentaire non utilisé est reportable sur les 6 années qui suivent. 
3. Choix possible entre le régime réel et le micro-foncier (si les revenus sont inférieurs à 15 000 €). Au micro-foncier, vous bénéficiez d’un abattement de 30 % mais perdez la déduction des charges réelles.
4. Après 22 ans de détention, la plus-value de cession est totalement exonérée. 
5. Comptabilité simplifiée. Une SCI à l’IR n’a pas forcément besoin d’un expert-comptable. 

Inconvénients de la SCI à l’IR

Il n’est pas possible de déduire l’ensemble des charges relatives à l’acquisition et à la gestion du bien immobilier. Seules les charges relatives aux biens loués sont déductibles. Par exemple, les frais d’acte, d’enregistrement, sont exclus du périmètre déductible.

En outre, la SCI à l’IR peut être particulièrement lourde fiscalement pour les personnes qui disposent déjà de hauts revenus, puisqu’elles se situent dans des tranches marginales d’imposition élevées.

Un facteur d’autant plus pénalisant que les associés paient des impôts sur les revenus nets par la société, indépendamment de la distribution effective du résultat comptable. Cela signifie par exemple qu’en cas de constitution de réserves, les associés restent assujettis à l’IR sur la part non distribuée.

Même s’il ne s’agit pas d’une option couramment sélectionnée, les associés d’une SCI peuvent très bien opter pour le régime fiscal à l’IS.

Les bénéfices générés par la société sont alors imposés selon le régime de l’impôt sur les sociétés. 

Le barème est le suivant (2024) : 

15% sur la part des bénéfices inférieurs à 42 500 € (taux réduit).

25% sur la part des bénéfices supérieurs à 42 500 € (taux normal).

Le taux réduit de 15% s’applique à deux conditions  :

• Le chiffre d’affaires hors taxe est inférieur à 10 millions €
• Le capital est détenu à au moins 75 % par des personnes physiques (ou par une société répondant à ce critère)

Attention : Sans notification de votre part à l’administration fiscale, votre SCI sera automatiquement soumise au régime à l’IR. Cependant, si votre SCI réalise plus de 10 % de son chiffre d’affaires en opérations commerciales ou bien loue un immeuble meublé, elle tombe automatiquement dans le régime de l’IS.

Avantages de la SCI à l’IS

Avec une SCI à l’IS, les choix de gestion sont plus nombreux. La SCI peut être gérée comme une société commerciale traditionnelle.

1. Déduction de charges qui n’étaient pas déductibles à l’IR comme les frais de notaire.
2. Amortissement des immeubles au bilan. Vous pouvez reporter le montant de l’amortissement annuel à chaque exercice fiscal et diminuer ainsi le bénéfice comptable, donc le résultat imposable. 
3. Possibilité de verser des dividendes, avec la possibilité pour les associés de les soumettre au PFU (prélèvement forfaitaire obligatoire, Flat Tax) à 30 % ou de les imposer selon leur barème d’IR.
4. Report du déficit de la SCI sur l’exercice suivant, pendant 10 ans.
5. Déduction de la rémunération prévue pour le gérant de la SCI.

L’option pour la SCI à l’IS se prête donc bien à une gestion plus professionnelle, à la manière d’une société holding. Elle peut agir comme un palier fiscalement hermétique entre les actifs immobiliers et les associés.

Inconvénients de la SCI à l’IS

Tout d’abord, SCI à l’IS nécessite de suivre une comptabilité stricte avec des états financiers (résultat d’exploitation, bilan…), ce qui entraîne un coût supplémentaire.

À l’IS, les plus-values de cession sont taxées au régime des plus-values professionnelles (26,5%) alors que les particuliers à l’IR peuvent bénéficier d’abattements. En outre, l’amortissement des immeubles entraîne mécaniquement la création progressive plus-values à la revente, ce qui doit être anticipé.

Enfin, versement de dividendes imposés au niveau des associés à la Flat Tax peut sembler avantageux, mais gardez en tête qu’il sera doublement imposés : 

1. Une fois à l’IS, au taux réduit ou normal.
2. Une deuxième fois au titre du dividende à la flat tax si vous optez pour cette option. 

Voici un exemple qui met en évidence cette double imposition : 

La SCI réalise un résultat comptable avant impôt de 30 000 €. 

Vous possédez un tiers de la SCI. La quote-part des bénéfices qui vous revient s’établit à 10 000 € avant impôt, soit 10 000 x (1-0,15) = 8500 € après impôt compte tenu de la tranche d’IS à 15%. 

Au moment de l’Assemblée Générale, la SCI décide de reverser 100% des résultats aux associés sous forme de dividendes, soit 8 500 € pour vous. 

Sur ces 8 500 €, vous êtes imposé à 30 % à la flat tax. Vous percevez donc 5950 € net. Votre imposition réelle totale est donc de (10 000 – 5950)/10 000 = 40,5 %.

C’est l’un des potentiels inconvénients majeurs des SCI à l’IS.

L’absence de transparence fiscale peut également être gênante dans le cas d’exercices déficitaires, si certains associés auraient préféré imputer les déficits sur leurs revenus d’activité.

Il est possible de passer de l’IR à l’IS, mais l’option à l’IS est alors définitive et irrévocable.

Une fois la SCI à l’IS, il est impossible de faire demi-tour.

Entre l’IR ou l’IS, la décision vous revient de plein droit (hors exceptions précisées dans l’article qui peuvent vous contraindre). 

Sachez simplement que si vous vous situez dans les tranches marginales à 30%, voire 41 %, l’IS est peut-être préférable pour éviter de subir l’explosion de votre fiscalité. Toutefois, la décision dépend aussi de la situation de l’ensemble des associés.

Le bon choix dépend aussi du type d’actifs détenus, de leur rentabilité, des volontés et des possibilités de réinvestissement, de l’objet de la SCI… Retrouvez par exemple notre analyse sur la pertinence de loger des SCPI dans une SCI à l’IS.

Pour opérer les choix les plus judicieux, nous vous recommandons de vous rapprocher de votre conseiller habituel : une analyse détaillée de votre projet est indispensable.