Transmission et succession : 3 optimisations avec les SCPI pour une planification patrimoniale efficace

Nous avons déjà évoqué le principe du démembrement de SPCI. En dissociant nue-propriété et usufruit, il devient possible de transmettre son patrimoine dans des conditions avantageuses.

L’idée est de profiter des abattements réglementaires à hauteur de 100 000 € pour les enfants et de 31 865 € pour les petits-enfants : il est possible de transmettre cette somme sans payer de droits, tous les 15 ans.

L’optimisation consiste à transmettre non pas des parts de SCPI, mais uniquement la nue-propriété de ces parts en démembrement viager : le démembrement prendra ainsi fin au décès du donateur devenu usufruitier.

Cela permet de profiter de deux avantages : 

1. Le parent conserve l’usufruit des parts : il continue à percevoir les loyers durant toute sa vie, sans perte de revenus.
2. La valeur transmise sera inférieure à la valeur en pleine propriété grâce à une décote qui dépend de l’âge du donateur. Cela peut permettre de rester sous les abattements et donc de transmettre davantage de patrimoine sans aucun droit à payer. Même si les abattements sont dépassés, cela réduit les frais de succession futurs puisqu’une partie du patrimoine aura déjà été transmise avec décote.

Le barème de répartition est défini par l’administration, selon l’âge de l’usufruitier : 

Voici un exemple. Imaginons que deux parents de 65 ans décident de transmettre un portefeuille de SCPI valorisé à 500 000 € à leurs deux enfants. Cela représente 4 donations de 125 000 € chacune.

Pour chaque donation, l’administration retiendra une valeur fiscale de 125 000 x 60% = 75 000 €, ce qui est inférieur à l’abattement. Aucun droit ne sera à payer, et le solde de l’abattement pourra être utilisé plus tard. Rappelons que les abattements s’entendent par parent et par enfant.

Au décès de l’usufruitier, la pleine propriété sera reconstituée sans droits à payer et les héritiers pourront disposer de leurs parts de SCPI librement.

L’indivision est un statut peu confortable dans lequel se retrouvent malgré eux de nombreux héritiers d’un patrimoine immobilier.

Imaginons un bien mis en location auprès d’une agence. Au décès de son propriétaire, les héritiers deviennent propriétaires du bien en indivision, c’est-à-dire qu’ils possèdent collectivement le bien. Or, l’indivision est un format assez inconfortable : puisqu’il n’y a pas de notion de parts, ils doivent s’organiser pour gérer le bien par consensus.

Si l’un des héritiers manifeste la volonté de sortir de l’indivision, la seule solution est le rachat des parts par un autre héritier. Si cela est impossible, le sortant peut provoquer la vente du bien. La loi prévoit en effet que “nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision” (art. 815 du Code civil).

Pour éviter les inconvénients de l’indivision, beaucoup de ménages pensent systématiquement à la création d’une SCI. Il est vrai que la SCI permet le découpage du patrimoine en parts (en actions de la société) et donc une gestion plus aisée.

C’est une bonne solution pour les biens empreints d’une attache sentimentale, une maison de campagne détenue depuis plusieurs générations par exemple. En revanche, pour les biens qui ont vocation d’investissement locatif, les SCPI sont une solution plus opportune.

Au décès de leur propriétaire, les parts de SCPI intègrent l’actif successoral et le notaire procède au partage des lots, ce qui évite l’indivision. Chaque héritier reçoit donc un nombre de parts de SCPI dont il est seul propriétaire.

Il est donc pertinent, pour préparer sa succession, de basculer son patrimoine locatif physique en SCPI. Une stratégie qui n’est d’ailleurs pas incompatible avec la création d’une SCI !

Ce dernier avantage n’est pas financier mais organisationnel.

Être bailleur n’est pas à la portée de tout le monde : hériter d’un bien locatif, c’est aussi hériter de charges à payer et de travail à réaliser.

Trop souvent, les héritiers se retrouvent contraints de céder un bien dans de mauvaises conditions, en raison de la distance ou du désintérêt pour le rôle de bailleur.

Les SCPI, en offrant une gestion totalement passive, permettent de transmettre un patrimoine et les revenus associés sans imposer de charge de travail aux héritiers.

En outre, le système de parts est très flexible : les héritiers pourront céder tout ou partie des parts afin de répondre à leurs besoins et projets, chose impossible avec un bien physique dont on ne peut pas vendre uniquement quelques mètres carrés !

Anticiper sa transmission ne se résume pas à un projet financier !