SCPI et assurance-vie : comprendre le blocage de la liquidité

En assurance-vie, l’épargnant n’est pas directement propriétaire des supports de placement. C’est l’assureur qui détient les placements, tandis que l’assuré est titulaire d’une créance auprès de l’assureur, matérialisée par des unités de compte.

La liquidité est gérée par l’assureur. Ce dernier répercute les demandes de rachat par une vente des mêmes supports auprès de la société de gestion, tout en assumant lui-même les éventuels décalages de trésorerie. En régime normal du marché, c’est une mécanique bien huilée qui permet d’honorer les arbitrages et rachats en quelques jours, même si les supports sont moins liquides.

La baisse du prix des parts survenue fin 2023 et début 2024 a provoqué un déséquilibre de l’offre et de la demande sur certaines SCPI et SCI.

Pour faire face à des souscriptions en berne et rachats en hausse, et face à un coussin de liquidités parfois insuffisant, les sociétés de gestion concernées ont dû prendre des mesures parfois drastiques.

Ainsi, certaines SCI et SCPI ont annoncé un plafonnement des retraits le temps de trouver des liquidités afin notamment de protéger la valeur de la part et d’éviter des cessions hâtives dans des conditions défavorables. Cette mesure doit alors nécessairement se répercuter soit sur l’assureur soit sur l’épargnant.

En effet, la liquidité fait partie des engagements contractuels des assureurs mais le Code des assurances permet aussi aux assureurs de décaler les rachats en cas de besoin, notamment afin de répondre en permanence à leurs contraintes prudentielles et d’éviter de détenir en propre des titres peu liquides.

Toutefois, ce n’est pas la Loi Sapin II qui s’applique ici (cette dernière permettant aussi des blocages, mais uniquement en cas de crise systémique, et elle doit être activée par le Haut Conseil de Stabilité Financière). Ce sont les dispositions contractuelles de chaque assureur qui peuvent permettre un blocage des arbitrages sortants en cas de choc de liquidité. 

Or, nous sommes bel et bien dans un contexte de choc de liquidité pour les SCPI concernées : l’AMF vient d’ailleurs de préciser qu’une demande de rachat de SCPI en direct peut être retardée de plusieurs mois si les conditions de marché le justifient (Journal de bord du Médiateur, février 2024).

C’est ce qui explique pourquoi des compagnies d’assurance ont averti les assurés détenant certaines SCPI en unités de compte que le blocage imposé par la société de gestion leur serait temporairement répercuté.

En parallèle, les assureurs font pression sur les sociétés de gestion pour les inciter à céder davantage de biens. Une solution délicate dans un marché bloqué… d’autant plus que les acheteurs potentiels des biens – parfois d’autres SCPI – sont parfaitement au courant du contexte.

Les efforts portent aussi sur la relance de la collecte, en limitant ou en supprimant les frais d’entrée. Un pari qui peut être gagnant, à condition que la confiance revienne.

L’assurance-vie propose un cadre fiscal et juridique avantageux. Elle offre aussi une liquidité additionnelle et des conditions de souscription et de rachat de SCPI plus favorables qu’en direct, mais en contrepartie de frais supplémentaires.

Cependant, cette liquidité n’est valable qu’en régime normal de marché. Elle peut par exemple être utilisée en cas de besoin ponctuel de trésorerie pour un projet personnel ou une urgence : l’argent sera disponible plus rapidement via un rachat d’unités de compte en assurance-vie que via une cession de SCPI détenues en direct.

Le scénario que nous vivons est un stress test pour la liquidité des SCPI et SCI concernées. Cela nous rappelle que l’immobilier est, par nature, une classe d’actifs peu liquide. Le format juridique SCPI et éventuellement la surcouche de l’assurance-vie facilitent la liquidité, mais il est impossible d’ignorer totalement ce qui fait la nature de la pierre : son horizon long.

Comme tout problème de liquidité, c’est le temps qui dénoue les tensions. Un portefeuille correctement diversifié et investi sur un horizon de gestion long ne subit que très peu, voire pas du tout, ces turbulences temporaires. Par conséquent, nous ne considérons pas que la couche d’assurance-vie présente un danger particulier pour les investisseurs. Il faut simplement considérer les avantages et inconvénients de chaque solution, évidemment sans négliger les risques mais sans les dramatiser non plus.