Les SCPI face à un éventuel éclatement de bulle

Face à un marché boursier très versatile, la vigilance des porteurs de fonds reste de mise quant à la sécurité réelle des placements. Les fonds d’épargne non cotés demeurent jusqu’ici une alternative sûre. Mais cette appréciation ne doit pas non plus écarter le caractère spéculatif du marché immobilier qui aurait possiblement pour conséquence la formation d’une bulle immobilière.

Pour leur part, les SCPI rencontrent un franc succès auprès des investisseurs. A ce jour, elles constituent les meilleurs outils de diversification patrimoniale avec un rendement supérieur à la moyenne du marché (fréquemment autour de 5%). L’envergure de ces placements est d’ailleurs traduite par une collecte en perpétuelle augmentation.

Le volume de collecte au 1er trimestre 2017 se chiffre à 2,3 milliards d’euros, soit le double de 2016 (1,1 milliards d’euros) et un peu moins du double du 4ème trimestre 2016 (record trimestriel). La valeur de la capitalisation passe le cap des 40 milliards d’euros sur la même période. D’après ces chiffres, les résultats des SCPI sont au suprême degré. Tout semble donc aller pour le mieux. Mais en analysant la situation sous d’autres angles, le raisonnement peut être totalement différent. Il reste donc à analyser ce qu’il pourrait en advenir dans les meilleurs comme dans les pires de cas. Sans vouloir exagérer bien évidemment.

Selon les observateurs, ce mouvement prendrait une telle ampleur au point que les acteurs craignent l’apparition d’une bulle. Une théorie cependant qui n’a pas tous ses fondements. Car sur un marché de pénurie, les SCPI arrivent à maintenir un niveau de stock élevé. Et autant qu’on se souvienne, ces véhicules de placement ont toujours fait preuve de résistance malgré les crises récurrentes qui ont frappé le marché immobilier. De plus, ils ne risquent pas de fléchir de si tôt grâce aux mesures de protection et/ou d’anticipation mises en place par les professionnels en gestion de patrimoine. Et si on s’en tenait même au fonctionnement des SCPI, le risque de bulle est amenuisé.

La formation d’une bulle immobilière s’apparente dans un premier temps à des facteurs conjoncturels. Les taux bas expliquent en l’occurrence la dynamique de consommation en une période donnée.

Ceci étant dans l’espoir de réaliser des plus-values au moment de la revente de parts. Logiquement, une augmentation du volume de transactions laisse prétendre une hausse de prix immobiliers. Mais il arrive que les indicateurs économiques fondamentaux soient en décalage par rapport à cette hausse. C’est alors là que l’étau se resserre. La bulle est donc inévitable. Pour les cas des SCPI, cette situation doit pouvoir être maîtrisée.

Cela peut être soutenu par certains arguments :

L’analyse est ici plus économique car entre bulle spéculative et bulle des SCPI, il n’y a pas réellement de différence. Bref dans un contexte de conjoncture, les indicateurs sont tous au vert. On assiste actuellement à des conditions d’investissements avantageuses caractérisées par une évolution de revenus et une baisse progressive du taux de chômage.

D’un côté, les modalités de prêt se sont beaucoup améliorées. On rapporte également que les taux d’intérêt devront se maintenir dans quelques années encore, du moins pas avant l’année 2018. Tout cela amène à dire que les conditions d’investissement ne sont pas encore à craindre et qu’en dépit d’une éventuelle hausse de prix, le taux d’effort des investisseurs peut être contenu par des facteurs conjoncturels favorables.

Dans un tout autre sujet, la baisse des taux est un paramètre avantageux dans le choix d’un placement efficace. Afin que l’investissement soit réellement bénéfique pour les épargnants et que l’efficacité soit appréciée au moment de l’achat comme dans le temps, il importe de bien choisir le produit d’épargne le plus valorisant à court terme (revenus réguliers) et à long terme (financement de la retraite).

Les produits d’investissement sont certes nombreux. Mais est-ce qu’ils répondent efficacement à ces critères ? Si l’on prenait l’exemple des fonds de capital investissement qui sont des produits non cotés ou d’autres produits financiers existants sur le marché, on peut assister à une baisse de performances apparente. Leur taux de rendement est en repli.

Le fonctionnement interne pose lui-même problème comme c’est le cas de l’assurance-vie (loi Sapin 2, réforme de la fiscalité) ou les FCPI (produits de spéculation, levée de fonds propre importante). Cette dernière catégorie fait d’ailleurs l’objet de spéculation évidente.

Les SCPI dans ce cas apparaissent comme une solution fiable.

Malgré les tendances spéculatives auxquelles ces véhicules de placement sont contraints de faire face, leurs principes de fonctionnement et la variété de solutions qu’elles proposent prennent largement le dessus.

Souscrire une SCPI est possible avec une mise de fonds initiale faible. Le financement des parts permet pourtant un accès à un patrimoine large et diversifié. Par conséquent, les risques locatifs sont répartis dans plusieurs actifs qui composent le parc immobilier de la société de gestion. Si l’investisseur décide d’opter pour plusieurs SCPI à la fois, le coût d’investissement total reste donc très abordable.

Ce qui signifie que même en temps de crise ou de bulle, son taux d’endettement est moyen. Et dans l’hypothèse où tout est revu en hausse (prix de l’immobilier, loyers et même le taux d’emprunt mais à proportion modérée), les revenus suivent aussi le même mouvement. Dans les meilleurs des cas, il lui est donc possible de profiter pleinement de l’effet de levier s’il a fait recours à une acquisition via un emprunt.

En tant que placements à long terme, les SCPI offrent une grande marge de sécurité à travers ses outils de défiscalisation. Le rendement est certes moins élevé mais la rentabilité est appréciée sur la durée. Ce qui permet de financer confortablement sa retraite.

Les SCPI offrent également un panel de produits d’épargne qui procurent un rendement satisfaisant. A travers l’immobilier tertiaire et le locatif meublé, elles permettent de générer un rendement moyen entre 4 à 5% avant impôts. Les recettes locatives y afférentes sont d’autant plus notables. Parmi toutes les SCPI, ces deux catégories accordent le meilleur couple rendement/risque. Et bien que l’immobilier d’entreprise subisse aujourd’hui un déséquilibre significatif entre l’offre et la demande, les sociétés de gestion ont pris les mesures appropriées pour assurer la mise à disposition continue d’actifs dans les conditions les plus optimales possibles.

Pour y faire suite, la diversification de patrimoine accordée par les SCPI joue un rôle crucial pour contourner les conséquences d’une bulle. La diversification géographique entre autres permet d’investir dans des zones moins tendues.

Mais l’avantage est surtout de pouvoir s’installer sur des marchés en dehors de la France, là où l’économie est plus stable voire en bonne santé. Certaines SCPI offrent ainsi la possibilité d’investir en Allemagne, Espagne, Suisse, Norvège, Islande ou encore l’Andorre. Quant à la diversification sectorielle, les tendances sont aussi dans les secteurs d’avenir et décorrélés du marché comme la santé, l’hôtellerie, l’environnement, etc.

Pour conclure, l’apparition d’une bulle peut être inhibée par les capacités des SCPI à prévoir et à dompter chaque événement sur le marché, et les combiner à leurs politique et stratégie d’investissement. En vérité, les caractéristiques même de ces véhicules de placement contribue à mieux gérer la bulle spéculative.