Conjoncture économique incertaine, taux d’intérêts élevés, dévalorisation des actifs, changements structurels suite au Covid, le marché immobilier du bureau est en pleine mutation. Beaucoup sont pessimistes quant à l’avenir de cette classe d’actif … Mais qu’en est-il réellement de la situation ? Focus sur le secteur.
Études sur le marché locatif des bureaux
BNP Paribas Real Estate, en collaboration avec Immo Stat (consortium comprenant CBRE, JLL et Cushman & Wakefield), a récemment partagé ses insights sur le marché locatif des bureaux en Île-de-France au troisième trimestre. De son côté Arthur Loyd a sorti une étude sur les marchés de bureaux régionaux. Après analyse de celles-ci, nous vous offrons une perspective détaillée de l’évolution de ces deux piliers cruciaux de l’immobilier tertiaire.
Île-de-France : un redressement encourageant malgré des défis
Au cours des neuf premiers mois de 2023, la demande placée de bureaux en Île-de-France a totalisé 1,4 million de m², affichant une baisse modérée de seulement 12 % par rapport à l’année précédente. Le troisième trimestre a confirmé un redressement significatif avec près de 490 000 m² placés, notamment dans le segment des grandes surfaces qui a connu un regain d’activité, enregistrant 17 transactions notables.
Le Croissant Ouest parisien s’est distingué avec un total placé de 283 000 m² sur neuf mois, en baisse modérée de 6 % sur un an. Les premières couronnes ont également montré une résilience avec une baisse limitée de 1 % sur un an, tandis que le Quartier Central des Affaires parisien (Paris QCA) demeure très attractif malgré une pénurie d’offres, générant 295 000 m² d’activité locative. Hors QCA, Paris a subi une contraction d’activité de 23 % sur un an, principalement dans le créneau des grandes surfaces, malgré une hausse remarquable sur le segment des petites et moyennes surfaces (+27 %). La Défense a été affectée par un taux de vacance élevé, avec un volume placé en baisse de 20 % sur un an.
Perspectives et résilience à long terme
Malgré des défis persistants, BNP Paribas Real Estate reste optimiste pour l’Île-de-France. Les grandes recherches exprimées en septembre totalisent plus de 1,1 million de m², laissant présager un potentiel significatif pour alimenter la demande placée dans les trimestres à venir. En dépit des incertitudes économiques, le marché devrait afficher une belle résilience, avec une estimation d’un volume de transactions autour de 1,85 million de m² pour l’ensemble de l’année 2023, dépassant ainsi le niveau de 2020 de 40 %.
Dynamisme contrôlé sur les marchés régionaux
L’étude d’Arthur Loyd met en lumière les marchés régionaux de l’immobilier de bureau, enregistrant un volume de demande placée de 816 900 m² au cours des neuf premiers mois de 2023, marquant une baisse de 16 % par rapport à l’année précédente. Ce repli s’inscrit toutefois dans la moyenne quinquennale de l’activité transactionnelle.
Principales tendances par marché régional :
- Lyon : Bien que Lyon ait enregistré une baisse de 27 % du volume placé, la ville reste attractive avec des transactions significatives, notamment la plus grande du troisième trimestre concernant le futur campus de l’ESG à Lyon Confluence.
- Lille : Après un premier semestre mitigé, Lille a affiché un regain de dynamisme au troisième trimestre avec 150 900 m² placés, malgré une diminution du nombre de transactions.
- Bordeaux et Toulouse : Ces deux métropoles ont connu une augmentation de la demande placée en 2023, stimulées par des conditions économiques favorables.
- Aix-Marseille et Nantes : Aix-Marseille a enregistré un volume de demandes placées en baisse de 23 %, tandis que Nantes a connu un léger repli par rapport à une année exceptionnelle en 2022.
- Montpellier : Malgré une légère contraction au troisième trimestre, Montpellier a enregistré une demande placée en hausse de 11 % par rapport à la moyenne quinquennale.
En conclusion, bien que le climat des affaires ait connu une contraction légère au troisième trimestre, les marchés locatifs régionaux résistent, montrant une confiance persistante des entreprises dans la pertinence du bureau en tant qu’outil de productivité et de rétention des talents, trois ans après la crise sanitaire. La phase de développement des marchés locatifs régionaux se poursuit, illustrant une nouvelle dynamique post-crise.
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