SCPI vertes, SCPI ISR : faisons le point !

Quelle que soit la stratégie menée, investir en immobilier responsable peut se résumer en une phrase : détenir un parc adapté aux enjeux du monde de demain.

Les biens qualifiés de “verts” présentent souvent des caractéristiques communes. Ils permettent aux locataires de réaliser des économies d’énergie, mais surtout répondent aux exigences de confort moderne (bâtiment agréable à vivre, proche des transports en commun, proposant des services liés au développement durable, permettant au locataire d’atteindre ses propres objectifs ESG…).

Pour la société de gestion, acquérir un bien “vert” (ou transformer un bien en bien vert) permet de louer plus facilement et de s’assurer de la fidélité de ces locataires.

Pour l’investisseur, ces biens ont un avantage : les importants travaux de mise aux normes énergétiques ont déjà été faits.

Les biens verts attirent généralement des locataires de premier plan, engagés dans leur propre démarche ESG. Pour ces raisons, leurs loyers se situent souvent dans la fourchette haute du marché.

Il existe plusieurs manières de sélectionner un investissement “vert” : voici les plus courantes.

Le label ISR (Investissement Socialement Responsable) est un label français créé en 2016 par le ministère de l’Économie et des Finances afin de mettre en avant les fonds d’investissement respectant les valeurs ISR. 

Depuis octobre 2020, le label a été élargi au secteur immobilier (SCPI, OPCI, FIA) avec un cahier des charges spécifique intégrant une démarche ESG dans la gestion du parc foncier.

Pour mémoire, ESG signifie “Environnement, Social et Gouvernance”. Les fonds s’engagent à aborder ces trois piliers de façon équilibrée en ayant recours à des indicateurs précis.

Les enjeux ESG ne s’arrêtent pas aux performances énergétiques : la relation avec les riverains, la gestion de la biodiversité, le traitement des déchets, l’accessibilité PMR ou la proximité aux transports en commun peuvent faire partie des critères du label.

Le label ISR connaîtra une réforme en 2024 avec un renforcement des critères liés au changement climatique. 

Le label ISR s’applique aux produits d’épargne, mais en tant qu’investisseur il est aussi possible de s’intéresser à la certification des biens eux-mêmes. Ces labels et certifications sont alors émis par des organismes privés selon leurs propres critères.

L’une des plus communes est la certification BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method). Cette certification britannique peut s’appliquer à tous les bâtiments (habitat, tertiaire, industrie…). Elle évalue la performance environnementale d’un bâtiment selon de nombreux critères : performance énergétique, gestion de l’eau, émissions de gaz à effet de serre, qualité de l’air intérieur, utilisation de matériaux durables, gestion des déchets… 

Le label HPE (Haute Performance Énergétique) et le label Effinergie sont plus spécialisés. Ils se concentrent sur la performance énergétique des bâtiments (réduction de la consommation par l’isolation, le choix des matériaux, la gestion de l’éclairage…).

Face à la multitude des approches, l’important est de vous concentrer sur celle qui vous parle le plus. Voici, à titre d’exemple, trois SCPI qui illustrent la diversité des démarches ISR.

PFO2 : pionnière des stratégies vertes, cette SCPI lancée en 2009 par Perial AM se concentre sur les immeubles de bureaux répondant aux meilleures normes environnementales : la société de gestion cherche à permettre aux locataires de contrôler et réduire leur consommation énergétique.

Fair Invest : cette SCPI créée en 2018 gérée par Norma Capital exclut les locataires “non éthiques” (jeux d’argent, tabac, armes…) et se concentre sur les locataires issus du secteur de la santé (pharmacies, maisons médicales…) et de l’éducation.

Pierre Expansion Santé : cette SCPI gérée par FIDUCIAL Gérance oriente sa stratégie vers la santé et le bien-être afin de répondre aux grands enjeux sociétaux de notre société (changement démographique et accessibilité aux soins, développement des territoires…), en utilisant des critères extra-financiers dans la sélection des biens. Parmi ses acquisitions récentes : une épicerie bio, une crèche, un centre ophtalmologique, un cabinet dentaire.