Faut-il investir dans les jeunes SCPI en 2024 ?

Côté rendement, vous connaissez l’adage : les performances passées ne présagent pas des performances futures. C’est d’autant plus vrai pour les SCPI à faible capital. La raison est simple : la performance affichée ne tient souvent qu’à quelques biens, les tout premiers acquis, sélectionnés spécifiquement pour leur rendement élevé. Le taux d’occupation est mécaniquement de 100% et le rendement attractif.

Mais qu’en sera-t-il lorsque la SCPI aura collecté, doublé, triplé, voire décuplé son encours ? Aura-t-elle autant d’opportunités de dénicher des biens à rendement similaire ? Et comment gérera-t-elle le premier congé de locataires ? L’immeuble est-il louable à un autre locataire au même loyer ? Et qu’en est-il des travaux ?

La prudence est de mise car les incertitudes sont nombreuses.

Entendons-nous bien : ce n’est pas le manque d’historique qui est en cause, ni même la compétence de la société de gestion. C’est la capacité à gérer la collecte et à maintenir la performance avec un périmètre bien supérieur.

En investissant dans une SCPI très jeune ou à faible encours, vous investissez avant tout sur un projet, la vision de la société de gestion et sa capacité à l’exécuter dans la durée, notamment à travers les crises.

Si la collecte est bonne (et généralement, elle l’est), les biens qui font la performance aujourd’hui ne représenteront bientôt qu’une goutte d’eau dans le patrimoine de la SCPI.

C’est pourquoi nous vous conseillons, par prudence, de n’utiliser ces SCPI qu’à des fins de diversification et de privilégier pour le cœur de votre portefeuille les SCPI qui ont déjà fait leurs preuves.

Certes, elles peuvent faire figure de “vieille garde” avec leur communication souvent moins agressive, un site internet visuellement moins moderne et des rendements affichés moins élevés.

Mais elles disposent aussi d’atouts qu’il ne faut pas ignorer.

Les SCPI historiques offrent une plus grande sécurité des revenus distribués grâce à leur expérience et à la taille de leur patrimoine. Elles ont démontré leur capacité à s’adapter aux évolutions du marché et à optimiser leurs actifs au cours des nombreux cycles qu’elles ont traversés.

Un patrimoine large c’est avant tout une moindre dépendance à un seul locataire. Pour mémoire, on investit avant tout dans une SCPI pour la diversification ! Lorsque le rendement d’une SCPI est assis sur de très nombreux biens, il peut être considéré comme plus durable et plus représentatif de la qualité du patrimoine que celui des SCPI les plus récentes.

Ces SCPI disposent parfois d’un patrimoine immobilier acquis il y a de nombreuses années avec des plus-values latentes importantes susceptibles d’être distribuées en cas de cession.

Certaines valeurs sûres, telles qu’Immorente, ont su s’adapter en diversifiant leurs investissements au-delà des frontières françaises, prouvant leur agilité et leur capacité à se moderniser. Aujourd’hui présente dans 6 pays, la SCPI diversifiée gérée par Sofidy a versé un taux de distribution de 5% en 2023 et réalisé un TRI sur 20 ans de 8,12% annuels. Cette SCPI de 35 ans n’a rien à envier aux SCPI naissantes !

Nous pourrions aussi citer Epargne Pierre, du groupe Atland Voisin. Avec 5,28% distribués en 2023 et un TRI sur 10 ans de 5,45%, elle aurait aussi toute sa place dans un portefeuille. En achetant une part, vous faites entrer plus de 400 immeubles dans votre patrimoine, occupés à plus de 95%…

Enfin, lorsque l’on parle de sociétés de gestion ayant passé l’épreuve du temps, impossible de ne pas citer FIDUCIAL Gérance. La société cumule près de 40 ans d’expérience puisqu’elle a été créée à partir du rapprochement de plusieurs sociétés de gestion, dont la plus ancienne existe depuis les années 70, soit dès la création des SCPI.

Intéressez-vous par exemple à Capiforce gérée par FIDUCIAL Gérance. Avec un taux de distribution de 6,81% en 2023 et un TRI de 8,06% sur 15 ans, cette SCPI créée en 1982 n’a pas grand-chose à envier aux toutes jeunes SCPI. Une originalité : son capital fixe garantit une bonne stabilité des actifs : elle ne sera jamais contrainte d’investir ou de désinvestir au mauvais moment pour répondre aux souscriptions et aux rachats, car les ordres se passent sur le marché secondaire.

Certes, le patrimoine de toutes ces SCPI peut paraître moins moderne et peut demander rénovation. Mais ce travail fait partie des affaires courantes des SCPI. Il est réalisé au fil du temps, depuis des années : les rendements passés ont intégré des phases de rénovation et de ravalement.

N’oubliez pas que l’investissement en SCPI se conçoit dans le temps long. La durée moyenne de détention d’une SCPI dépasse 20 ans. Les SCPI les plus récentes auront elles aussi des charges à prévoir…

Vous l’aurez compris, nous ne souhaitons pas refroidir l’enthousiasme autour des SCPI les plus récentes.

En dynamisant la collecte, elles démocratisent davantage cette classe d’actifs qui nous est chère et nous apprécions toutes les initiatives innovantes pour proposer des produits mieux diversifiés et plus rentables.

En tant que conseillers, notre rôle est de vous rappeler les fondamentaux de la construction de portefeuille et de mettre en perspective les risques et les atouts, au-delà des arguments les plus visibles

1) Diversifiez

Nous vous recommandons de ne pas investir plus de 50% de votre portefeuille de pierre-papier en SPCI récentes, afin de minimiser les risques évoqués plus haut. Au sein de ce segment, visez aussi une diversification des sociétés de gestion, des emplacements et des types de biens.

2) Méfiez-vous des performances non significatives

Ne vous laissez pas attirer par des taux très élevés sur les SCPI à l’encours faible. Afficher des rendements élevés est nécessaire pour la communication et attirer la collecte au début, mais n’est pas forcément reproductible sur le long terme. Et n’oubliez pas que la SCPI n’a jamais été confrontée à une période de vacance locative.

3) Analysez la société de gestion

Vous devez estimer la capacité des gérants à s’adapter aux évolutions du marché et à gérer efficacement les actifs dans le temps. Estimez également, pour les sociétés de gestion indépendantes non adossées à un groupe, leur capacité à dénicher des biens rentables et à attirer des talents dans l’équipe de gestion.

4) Ne vous trompez pas de croissance

Les SCPI les plus jeunes communiquent parfois sur le dynamisme de leur collecte. C’est certes nécessaire pour atteindre une taille critique, mais l’important pour l’investisseur est la croissance des revenus, pas des encours !

5) Soyez plus exigeant avec les critères ESG

Les SCPI jeunes ont bien pris en compte ce critère et les biens répondent généralement aux attentes environnementales et sociétales. Si ce n’est pas le cas, passez votre chemin : un parc neuf est justement l’occasion de partir sur de bonnes bases !

6) Observez la valeur de reconstitution

Certaines SCPI peuvent être acquises à un prix inférieur à leur valeur de reconstitution. Sans être un argument en soi, c’est un matelas de sécurité supplémentaire concernant la valeur de la part, et cette situation se présente le plus souvent sur les SCPI les plus anciennes. Sachez en profiter !

Envie de saisir les opportunités présentées par les jeunes SCPI ?

Nos conseillers sont là pour répondre à vos questions !