Acheter la nue-propriété de SCPI en démembrement temporaire : de nombreux avantages

Le démembrement, défini par le code civil (article 278), est un acte juridique divisant un bien en deux parties :

• l’usufruit, le droit de jouir de l’usage du bien,
• et la nue-propriété, le droit de propriété du bien, sans en avoir l’usage.

Dans le contexte de cet article, on s’intéressera à la nue-propriété temporaire, temporaire dans le sens où elle a une durée limitée, par exemple 7 ans. Au terme, le remembrement s’opère : l’usufruit s’éteint et le nue-propriétaire retrouve la pleine-propriété de son bien.

Acheter la nue-propriété d’une SCPI avec un démembrement temporaire revient à renoncer aux loyers versés par la SCPI pendant une période donnée. En contrepartie, l’achat se fait avec une décote.

Tout se passe comme si deux investisseurs aux intérêts complémentaires souscrivent au même moment à la SCPI : 

• L’acheteur de la nue-propriété verse, par exemple, 75 % du prix pour acquérir la nue-propriété temporaire,
• L’acheteur de l’usufruit verse le complément (ici, 25 %) pour acquérir les 7 premières années de revenus uniquement.

Au terme des 7 ans, l’usufruit s’éteint et le remembrement est automatique, sans aucune démarche de la part du nu-propriétaire, sans impôt ni frais. La société de gestion versera les loyers au nu-propriétaire désormais devenu plein-propriétaire.

La clé de répartition est à négocier entre le futur nu-propriétaire et le futur usufruitier, mais elle est généralement fixée par la société de gestion. Vous n’avez pas à chercher vous-même la contrepartie : c’est elle qui collecte les intérêts complémentaires.

Certaines SCPI ont un marché du démembrement très actif, tandis que pour d’autres le marché n’existe pas. Les maturités les plus fréquentes se situent autour de 7-10 ans, avec des extrêmes pouvant descendre à 3 ans, et monter jusqu’à 25 ans ou plus.

N’hésitez pas à contacter nos experts SCPI pour connaître les barèmes pratiqués actuellement.

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Premier avantage : acquérir davantage de parts grâce à la décote

Dans notre exemple, l’acquéreur de nue-propriété paye 75 % de la valeur de la part.

Il peut ainsi acquérir davantage de SCPI à budget constant, et à terme obtenir des revenus supérieurs. Voici un exemple.

Avec un budget de 10 000 €, un acheteur est intéressé par une SCPI dont la valeur de part est de 100 €.

Il a le choix entre : 

• Acheter 100 parts de SCPI valant 100 €
• Acheter 133 parts de SCPI en nu-propriété temporaire 7 ans valant 75 €

Imaginons qu’au terme du démembrement, la SCPI verse des loyers annuels de 6 € par part.

Dans le premier cas, notre investisseur touchera 600 € par an. 

Dans le second cas, il touchera 798 € par an : soit +33 % de revenus supplémentaires grâce à la décote à l’achat !

Bien sûr, il aurait aussi pu acheter en pleine propriété puis réinvestir les loyers s’il n’avait pas besoin de revenus à ce moment. Mais : 

• les loyers auraient été fiscalisés : l’effet “boule de neige” aurait été ralenti,
• le prix d’achat aurait pu évoluer à la hausse, réduisant le nombre de parts achetées, alors que la nue-propriété fige le prix d’achat.

Deuxième avantage : le remembrement n’est pas fiscalisé

Le second avantage tient à la plus-value causée par le remembrement : cette plus-value ne constitue pas un revenu fiscal.

Pour reprendre notre exemple, l’acquéreur de la nue-propriété de SCPI a payé initialement ses parts 75 € contre 100 € s’il avait acheté en pleine propriété. 

Imaginons que 7 ans plus tard, au moment du remembrement, le prix n’ait pas bougé.

Financièrement, notre investisseur a réalisé une plus-value de 25 € par part.

Fiscalement, la plus-value est … nulle !  

En effet, le prix de revient fiscal est celui de la pleine propriété au moment de l’acquisition, ici 100 €.

C’est une réelle opportunité de réaliser une plus-value non fiscalisée, indépendante des mouvements de marché, uniquement causée par le passage du temps (sous réserve, bien sûr, que le prix de la SCPI ne baisse pas en-deçà du prix d’achat décoté, ce qui laisse tout de même une bonne marge de sécurité).

Par le même principe, l’impôt sur une éventuelle future plus-value de cession est aussi allégé : une cession à 150 € revient à une plus-value financière de 75 €, mais une plus-value fiscale de 50 € seulement.

Troisième avantage : les abattements fiscaux sur la plus-values courent dès le premier jour

En cas de cession de vos parts de SCPI, vous pouvez être amenés à réaliser une plus-value (mais aussi une moins-value, le produit n’étant pas garanti en capital).

La fiscalité immobilière sur les plus-values prévoit que la base imposable est dégressive, jusqu’à devenir nulle à partir de la 23e année pour l’impôt et de la 30e année pour les prélèvements sociaux.

La bonne nouvelle du démembrement, c’est que ces délais courent dès l’acquisition en nue-propriété : vous êtes donc exonéré d’impôt plus tôt que si vous aviez différé votre achat.

Quatrième avantage : pendant le démembrement, c’est l’usufruitier qui supporte l’IFI

Le BOFIP indique :

Le premier alinéa de l’article 968 du code général des impôts (CGI) prévoit que les actifs mentionnés à l’article 965 du CGI grevés d’usufruit sont, sauf exceptions, compris, au titre de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), dans le patrimoine de l’usufruitier pour leur valeur en pleine propriété.

Autrement dit : le nu-propriétaire n’intègre pas les SCPI dans son Impôt sur la Fortune Immobilière tant qu’elles sont démembrées.

Vous l’aurez compris, l’achat de SCPI en nue-propriété présente de nombreux avantages : 

• effet de levier grâce à la décote,
• pas de revenus donc pas de fiscalité,
• pas d’augmentation de l’assiette IFI pendant la phase de démembrement,
• défiscalisation totale de la décote d’acquisition.

Il faut en revanche accepter de se priver de revenus pendant un certain nombre d’années.

Pour ces raisons, l’acquisition en nue-propriété est idéale pour préparer sa retraite, voire pour organiser une retraite anticipée. C’est un moyen simple de se créer des revenus complémentaires différés, sans alourdir sa fiscalité en période d’activité.

• Les parts de SCPI démembrées sont très difficiles à revendre. Considérez que le placement est totalement illiquide pendant la période du démembrement.
• Les SCPI peuvent parfois distribuer des revenus exceptionnels – souvent minimes – mais qui reviennent au nu-propriétaire même en démembrement.
• La création d’une nue-propriété per retentionem, en vendant l’usufruit d’un portefeuille de SCPI existant, n’est pas avantageuse car le produit de la vente aura la nature fiscale d’un revenu.