Les SCPI sans frais : notre avis

Tout d’abord, une évidence : les SCPI sans frais n’existent pas ! 

Une SCPI doit a minima assurer ses coûts de fonctionnement. Les SCPI sans frais sont des SCPI sans frais d’entrée.

Traditionnellement, les associés paient des frais d’entrée au moment de la souscription, autour de 6% à 12%. Ces frais sont intégrés dans le prix de souscription.

Le capital est ensuite investi dans le parc immobilier sous gestion ainsi que dans de nouvelles acquisitions pour produire des revenus récurrents sous forme de loyers. La gestion du parc est assurée par la société de gestion en contrepartie d’une rémunération, généralement entre 8 et 15% des loyers bruts.

Les loyers perçus sont ensuite redistribués à chaque associé en fonction de leur quote-part : cela qui forme le rendement net de frais de gestion.

Depuis quelques années, certaines SCPI bouleversent ce modèle en supprimant les frais de souscription à leurs nouveaux associés. Cela signifie que la totalité du montant investi par l’épargnant est utilisée pour l’acquisition des parts (sans déduction de commission d’entrée).

Rappelons que toutes les performances communiquées par les SCPI le sont frais d’entrée inclus, sur la base de la valeur de souscription. Pour l’investisseur qui cherche avant tout à obtenir des revenus réguliers, cela signifie que le rendement affiché tient déjà compte des frais de souscription. Il n’y a aucune mauvaise surprise ni aucun frais à retirer.

Pour les SCPI avec frais d’entrée, les frais de souscription pénalisent surtout la plus-value à la revente. En effet, un investisseur qui souhaite revendre ses parts avec plus-value doit attendre que la part progresse au moins à hauteur des frais pour être à l’équilibre.

Pour cette raison, certains intermédiaires communiquent sur l’idée que les frais de souscription sont en réalité des frais de sortie car n’impactent l’épargnant qu’à la revente.

C’est une simplification que nous trouvons excessive, mais elle exprime bien le concept que les frais d’entrée ne pénalisent que la revente.

Les SCPI sans frais d’entrée sont soumises aux mêmes impératifs économiques que les SCPI classiques. Elles reportent généralement les frais à d’autres niveaux : 

Frais de sortie anticipée

Puisque les frais d’entrée sont nuls, le prix de vente est en théorie égal au prix de souscription.

Cependant, les SPCI sans frais facturent généralement des frais de sortie anticipée. 

Par exemple, Iroko Zen et Remake Live appliquent une commission de retrait de 5% si vous cédez vos parts avant respectivement 3 ans et 5 ans de détention. Cela ne change rien pour l’investisseur qui cherche le rendement ou qui investit à moyen-long terme, mais cela pénalise la recherche de plus-value rapide.

Ces frais sont très vertueux car ils incitent à la stabilité du capital, ce qui bénéficie à tous les associés. En un sens, on peut même considérer que les frais d’entrée élevés des SCPI historiques protègent bien mieux contre la volatilité du capital que des frais de 5% qui disparaissent après 3 ans… 

Des frais de gestion plus élevés

Les frais annuels des SCPI sans frais d’entrée, prélevés sur les loyers, se situent généralement dans la fourchette haute du marché : 18% TTC pour Remake Live par exemple, ou 14,4% TTC pour Iroko Zen.

À titre de comparaison, les SCPI plus anciennes comme Buroboutic ou Capiforce de FIDUCIAL facturent 10,8% TTC des loyers.

Des frais courants à étudier à la loupe

Enfin, en matière de frais il y a ce que l’épargnant voit et ce qu’il ne voit pas.

Ce qu’il ne voit pas, ce sont toutes les commissions annexes : les commissions d’acquisition (frais d’arbitrage) ou de cession d’actifs, les commissions de suivi ou de gestion des travaux, les commissions de courtage immobilier, les frais sur les plus-values de cession…

Ces frais sont moins visibles, et l’assiette sur laquelle ils s’appliquent varie selon le périmètre et l’activité de la SCPI. Cependant, ils sont bel et bien payés par l’investisseur et souvent plus faibles chez les SCPI historiques.

Non, il serait faux de n’y voir qu’un dispositif cosmétique. 

Les SCPI qui proposent cette formule offrent une alternative commerciale tout à fait crédible qu’il serait dommage d’ignorer. Savoir que 100% de son investissement est investi immédiatement dans le patrimoine foncier peut avoir du sens pour certains investisseurs, même si les frais totaux seront probablement très proches des SCPI traditionnelles.

Mais surtout, on ne choisit pas une SCPI sur ses frais… Et encore moins sur son mode de perception des frais ! 

Les SCPI sans frais sont plus jeunes, donc s’analysent différemment : la capacité à gérer la collecte et la qualité de l’équipe de direction jouent un rôle prépondérant, bien plus que dans les SCPI plus matures.

En effet, alors que le marché connaît une crise, leur jeunesse leur permet de saisir des opportunités et de construire un patrimoine en partant de 0 ou presque. S’il y a opportunité elle est là, bien plus que sur le mode de perception des frais.

La fiscalité joue également un rôle important notamment grâce au patrimoine réparti en Europe (SCPI Européennes). Iroko Zen est ainsi présente dans 6 pays.

Pour ces raisons, ces SCPI affichent souvent des performances remarquables, bien au-dessus du taux de distribution moyen (4,53% en 2023) alors même qu’elles prélèvent des frais plus élevés sur les loyers. Une prouesse ? Certes. Durable ? L’avenir nous le dira ! 

Une chose est sûre : leur objectif de distribution – non contractuel – s’élève généralement au-dessus de 5%, et leurs premières années sont prometteuses avec des rendements compris entre 6% et 7%..

Nous sommes à votre disposition pour vous présenter nos analyses concernant les SCPI sans frais d’entrée du marché.