Après la baisse de 2023, une opportunité tactique fin 2024 sur les SCPI

Alors que les médias n’hésitent pas à parler de crise, gardons la tête froide et prenons du recul à trois égards : 

1. L’investissement en SCPI s’envisage toujours sur le long terme, généralement au moins 10 ans… et plus de 20 ans pour profiter de la fiscalité allégée ! Dans cette perspective, la baisse survenue l’an dernier n’est qu’un court épisode sur cette échelle de temps. Il est illusoire d’imaginer un placement qui ne fait que progresser année après année ou trimestre après trimestre : ce qui compte est la performance sur l’horizon d’investissement. Et à ce titre, les SCPI sont très bien placées.
2. Les SCPI sont des placements de rendement, dont l’objectif est de délivrer des revenus réguliers. Le taux de distribution des SCPI en 2023 était de 4,52%. 48% des SCPI ont même fait mieux que 5%.
3. L’immobilier reste une valeur tangible, répondant à des besoins économiques réels. Il y aura toujours une demande locative, notamment dans l’immobilier commercial, plus flexible et plus rentable que le résidentiel. La pierre-papier et les SCPI, offrant une diversification et une gestion déléguée, sont le format idéal pour investir dans l’immobilier.

Pour l’investisseur rationnel qui utilise les SCPI comme source de revenus complémentaires et qui investit selon l’horizon recommandé (plus de 10 ans), la SCPI tient ses promesses !

Et pour les épargnants qui disposent aujourd’hui d’une épargne à investir, que faire ?

Quel que soit le marché (Bourse, immobilier physique, pierre-papier), ce sont souvent les investisseurs les plus avisés qui investissent dans les marchés les moins euphoriques. 

L’opportunité se situe à deux niveaux : pour les épargnants, qui peuvent acquérir des parts de SCPI à des valorisations sans surcote, mais aussi pour les sociétés de gestion. 

Pour l’investisseur, un achat à prix réduit est une bonne opportunité de réaliser une bonne performance et d’obtenir des rendements plus élevés dans les années à venir. Rappelons que les valeurs de parts ont baissé moins que les loyers, ce qui signifie que le rendement s’est amélioré.

Pour les sociétés de gestion, les opportunités sont aussi bien présentes.

En effet, avec une collecte plus modeste, il est plus facile d’être sélectif dans les investissements. Les SCPI ayant une collecte active mais raisonnée peuvent adopter une approche opportuniste, capitalisant sur les conditions actuelles du marché pour sécuriser des actifs de qualité et assurer des rendements futurs intéressants.

Nous estimons d’ailleurs que c’est la collecte massive de la décennie passée (2010-2019) qui a forcé certaines SCPI à acquérir des biens rapidement, parfois en enchérissant face à d’autres SCPI, causant parfois des surévaluations. Aujourd’hui, nous sommes totalement dans la situation inverse. Les sociétés de gestion qui sont en position de force en profitent pour sécuriser les perspectives de leurs SCPI.

Qu’en est-il du timing ?

En règle générale avec les SCPI, le plus tôt est le mieux : mieux vaut percevoir les loyers immédiatement que d’essayer de trouver le bon moment et perdre plusieurs trimestres de revenus dans l’espoir d’un bon prix. Pour un investissement aussi long, attendre est rarement une bonne idée.

Cependant, puisque de nombreux investisseurs nous posent la question du bon moment, tentons de répondre à leur interrogation tactique !

Actuellement, la fenêtre de tir nous semble particulièrement favorable… mais elle pourrait se refermer en début d’année prochaine.

En effet, la Banque Centrale Européenne a achevé son cycle de hausse des taux directeurs, passés de -0,50% en 2019 à 4% en 2023. Cette hausse très brutale a été l’un des facteurs de baisse de valeur des SCPI l’an dernier.

Aujourd’hui, le cycle s’inverse. En juin 2024, la BCE a entamé un cycle baissier en ramenant son taux principal à 3,75%.

Cette tendance devrait se poursuivre, rendant les placements en SCPI plus attractifs par rapport aux actifs peu risqués comme les comptes à terme ou les fonds obligataires dont la rémunération suivra le taux directeur. Cela devrait donc dynamiser la collecte sur les SCPI.

Côté réévaluations des valeurs, le pronostic est plus difficile. Même si une baisse des taux entraîne mécaniquement une réévaluation des valeurs via les calculs d’actualisation, toutes les SCPI n’en profiteront pas de manière homogène. Tout dépendra de la façon dont elles utilisent la période actuelle pour arbitrer leur parc.

Cela signifie que la position de force des acheteurs pourrait se réduire début 2025 avec le rééquilibrage du marché.

Sur quelles SCPI investir dans ce contexte ?

Les SCPI diversifiées, par nature plus opportunistes dans leur approche, sont bien placées pour profiter des décotes sur les biens. 

Mais plus que jamais il est important de s’assurer de la qualité du parc, qui doit répondre aux enjeux de l’avenir, notamment aux normes environnementales et aux évolutions des usages. Certaines ont déjà réalisé des travaux d’envergure. Chez d’autres, tout reste à faire.

Si, comme nous, vous êtes convaincus que le marché actuel donne l’opportunité de réaliser un investissement à long terme dans de bonnes conditions, ne vous privez pas de l’expertise de nos conseillers.

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Nous connaissons parfaitement le patrimoine des SCPI les plus prometteuses, et saurons vous présenter celles qui correspondent à votre horizon, à vos enjeux et votre patrimoine actuel.