Démembrement de SCPI : les avantages de l’usufruit

L’usufruit désigne le droit de profiter des fruits, c’est-à-dire des revenus. Ainsi, l’usufruitier d’une SCPI a le droit de percevoir les loyers issus du parc immobilier et les revenus financiers issus du placement de la trésorerie, sans toutefois posséder le patrimoine de cette dernière.

En contrepartie de ces droits limités, l’achat de l’usufruit se fait avec une décote : le prix dépend de la répartition négociée entre le nu-propriétaire et l’usufruitier (en pratique, c’est souvent la société de gestion de la SCPI qui propose un barème).

Voici un exemple très simplifié :

Imaginons une clé de répartition à 80% nu-propriétaire et 20% usufruitier. Un patrimoine de 100 000 € de SCPI peut donc être acheté conjointement par deux personnes, au prix de :

• 80 000 € pour le nu-propriétaire,
• 20 000 € pour l’usufruitier.

En investissant 20 000 €, l’investisseur usufruitier percevra les loyers procurés par l’intégralité des parts de SCPI (de valeur 100 000 €). Dans notre exemple, l’usufruit est temporaire : faisons l’hypothèse d’un usufruit temporaire sur 5 ans, et de loyers bruts de 5% par an sans réévaluation.

L’usufruitier aura donc déboursé 20 000 € pour percevoir 5 000 € par an pendant 5 ans, soit un total de 25 000 € (imposables) pendant la durée de l’usufruit.

Est-ce intéressant ?

Sur le papier, l’usufruit est une bonne formule pour un ménage en recherche de revenus complémentaires à la retraite par exemple. Cependant, l’imposition des loyers rend ce placement assez peu favorable s’il est acquis sans structuration financière. En effet, compte tenu de la fiscalité élevée sur les revenus fonciers, il est probable que les loyers après fiscalité ne compensent pas les sommes déboursées pour l’acquisition de l’usufruit.

L’intérêt de l’opération dépendra donc de la fiscalité applicable et de la structuration du patrimoine. Entrons dans le détail.

L’acquisition d’usufruit peut être intéressante pour une personne physique, à condition qu’elle s’inscrive dans une stratégie patrimoniale réfléchie.

Voici deux exemples :

1. Un couple de parents déjà propriétaires de SCPI souhaite transmettre du capital à ses enfants dans les meilleures conditions. Plutôt que de transmettre les SCPI (et subir la fiscalité liée aux donations sur leur pleine valeur), ils peuvent transmettre uniquement la nue-propriété des parts, estimée par exemple à 80% de la valeur et conserver l’usufruit pour eux.
   Ils réduisent ainsi l’assiette fiscale et continuent de percevoir les revenus de leurs SCPI. Au terme du démembrement, la reconstitution de la pleine-propriété aura lieu sans frais ni fiscalité. Les enfants deviendront pleinement propriétaires des parts. Tout se passera comme si l’usufruit avait été transmis gratuitement.
2. Les parents ne possèdent pas encore de parts de SCPI. Les parents peuvent donner une somme d’argent permettant aux enfants de souscrire uniquement la nue-propriété d’une SCPI, tandis que les parents achèteront l’usufruit. On retrouve alors le scénario précédent : la donation est plus efficace fiscalement que si les parents avaient donné la totalité de la somme prévue. En outre, les parents disposent de revenus complémentaires.

Précisons aussi que l’usufruit peut être viager : dans ce cas, il ne s’éteint qu’au décès de l’usufruitier. Cela peut être une bonne option dans un contexte familial.

Pour une personne morale, l’intérêt est différent. Nulle question de donation ici, mais plutôt de règles comptables et fiscales.

En effet, l’usufruit temporaire d’une SCPI est un actif financier amortissable, puisqu’il a une durée de vie connue et que sa valeur à terme sera nulle.

En conséquence, il est possible d’amortir comptablement et fiscalement le coût d’achat de l’usufruit. Ces charges viennent s’imputer sur le bénéfice et donc réduire l’impôt sur les sociétés. L’imposition sur les loyers de la SCPI peut ainsi être fortement réduite, voire annulée.

Dans notre exemple (achat d’un usufruit 5 ans pour 20 000 €), la société peut inscrire annuellement pendant 5 ans une charge déductible de l’IS de 4 000 €.

Si les loyers s’élèvent à 5 000 € par an, la société ne sera imposée que sur 1 000 € (5000 € de revenus moins 4000 € de charges). Imaginons pour l’exemple un IS à 25% : l’impôt s’élèvera donc à 250 €.

L’équation financière est alors la suivante : 

Après avoir déboursé 20 000 €, l’entreprise perçoit des revenus nets de 4 750 € par an pendant 5 ans.
Au terme des 5 ans, son investissement n’a plus de valeur et elle ne perçoit plus aucun revenu.

Le TRI de l’opération est ici proche de 6%, grâce à l’amortissement qui permet de rendre cette opération moins pénalisante que pour une personne physique qui serait imposée sur l’intégralité du revenu sans pouvoir amortir le coût d’acquisition. 

C’est la raison pour laquelle, lors des démembrements, les acquéreurs de la nue-propriété sont souvent des personnes physiques et ceux de l’usufruit des personnes morales.

Nous avons évoqué les cas les plus typiques qui rendent l’acquisition d’usufruit intéressante. Les exemples fournis le sont uniquement à titre pédagogique et ne constituent pas un engagement ou une promesse de rendement.

Tout investissement présente des risques. Que ce soit pour une personne physique ou morale, voici les risques liés à l’acquisition d’usufruit de SCPI :

• L’usufruit temporaire ou viager est très peu liquide. Il est presque impossible de le revendre avant son terme.
• Certaines SCPI imposent un délai de jouissance : vous ne percevez pas les loyers immédiatement après la souscription. Il faut en tenir compte en tant qu’usufruitier, car plus que jamais, le temps c’est de l’argent !
• L’usufruitier ne profite pas de l’éventuelle appréciation de la valeur de la part (mais pas des éventuelles baisses).
• L’usufruitier ne profite pas des distributions de plus-values exceptionnelles liées aux cessions du patrimoine, qui appartiennent au nu-propriétaire.
• Les loyers peuvent évoluer à la hausse comme à la baisse. Il est donc possible que le cumul des loyers perçus durant la période de l’usufruit soit inférieur au coût d’achat de l’usufruit.

Enfin, précisons qu’en matière d’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), c’est l’usufruitier qui est redevable de l’impôt à hauteur de la totalité du patrimoine.

Vous l’aurez compris, l’acquisition de SCPI se prête à de très nombreuses optimisations susceptibles de transformer un investissement immobilier en véritable outil de structuration patrimoniale.  Le choix d’une SCPI n’est alors qu’un paramètre de l’équation.

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