Comprendre les tranches d’imposition pour

maîtriser la fiscalité de ses SCPI

En France, l’impôt sur le revenu est calculé selon un système progressif, c’est-à-dire que les revenus ne sont pas taxés uniformément, mais selon un barème à plusieurs tranches. Chaque tranche de revenu est soumise à un taux spécifique, qui augmente à mesure que le revenu croît.

Ce système garantit que les ménages les plus modestes sont proportionnellement moins taxés que les plus aisés.

Voici le barème des tranches marginales d’imposition pour l’année 2024 (revenus 2023), applicable aux revenus imposables d’une personne seule (célibataire, veuve, divorcée ou séparée) :

NB : Ce barème s’applique uniquement pour une personne seule. Si vous êtes marié, pacsé ou avez des enfants, il faut ajuster le calcul selon le quotient familial.

Contrairement à une idée reçue, passer dans une tranche supérieure n’entraîne pas une hausse brutale de l’imposition sur l’ensemble de vos revenus. Ce sont uniquement les revenus qui excèdent le seuil de la tranche concernée qui sont imposés à un taux supérieur.

Par exemple : Si un contribuable perçoit 30 000 € de revenus imposables annuels, ses premiers 10 777 € ne seront pas imposés (0%), ses revenus compris entre 10 778 € et 27 478 € seront taxés à 11%, et la partie qui dépasse 27 479 € (soit 2 521 € dans cet exemple) sera taxée à 30%.

Le taux marginal d’imposition (TMI) désigne le taux de la dernière tranche atteinte : dans notre exemple, le contribuable a un TMI de 30%.

Il ne faut pas confondre le TMI avec le taux moyen d’imposition, qui correspond au montant total d’impôt que vous payez, divisé par votre revenu imposable. Ce taux est toujours inférieur au TMI, car vos premiers revenus sont taxés à des taux plus bas (voire pas du tout pour la tranche à 0%).

Par exemple, une personne dans la tranche marginale de 30% verra une partie de ses revenus taxés à 0%, une autre à 11%, et le reste à 30%, ce qui donne un taux moyen d’imposition plus bas que le taux marginal.

Contrairement aux revenus financiers (plus-values, intérêts, dividendes) soumis à la Flat Tax de 30%, les revenus fonciers (qu’ils proviennent d’un investissement immobilier direct ou d’une SCPI) sont imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu (voir notre article sur la fiscalité des SCPI).

Cela signifie que vos revenus SCPI seront taxés selon votre tranche marginale d’imposition (TMI), à laquelle il faudra ajouter les prélèvements sociaux de 17,2%.

Il est donc important de calculer l’impact fiscal supplémentaire qu’un investissement peut générer, notamment si vous êtes proche de la limite supérieure de votre tranche.

Par exemple, un investisseur ayant un TMI de 11%, mais très proche de la tranche à 30%, devra envisager que tout revenu supplémentaire puisse être imposé à 30% plutôt qu’à 11% (dans les deux cas, majoré des prélèvements sociaux de 17,2%).

Prenons l’exemple d’un investisseur dont le revenu fiscal de référence est de 50 000 €, le plaçant dans la tranche marginale de 30%. Si cet investisseur perçoit 10 000 € de loyers de SCPI, voici comment se décompose la fiscalité relative aux revenus de SCPI.

• Taux marginal d’imposition : 30%
• Prélèvements sociaux : 17,2%
• Taux total (IR + prélèvements sociaux) : 30% + 17,2% = 47,2%

Cet investisseur devra donc payer 4 720 € d’impôts et prélèvements sociaux sur ces 10 000 €. Son revenu net ne sera que de 5 280 € après impôts.

Compte tenu de cette fiscalité potentiellement élevée, il est essentiel de bien choisir son mode d’investissement en SCPI en fonction de son taux marginal d’imposition. Voici quelques stratégies à envisager :

Investir en SCPI à crédit

En investissant à crédit, vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt des revenus fonciers perçus. Cette déduction réduit la base imposable, et donc le montant des impôts à payer. Cela permet de compenser l’impact de l’imposition pendant la durée de remboursement de votre prêt.

Exemple : Si vous percevez 10 000 € de revenus SCPI, mais que vous payez 3 000 € d’intérêts d’emprunt, vous ne serez imposé que sur 7 000 € de revenus. C’est une solution idéale pour les investisseurs à TMI élevé, car elle allège la charge fiscale.

Pour en savoir plus : achat de SCPI à crédit

L’achat de la nue-propriété

Investir dans la nue-propriété d’une SCPI permet de différer la perception des revenus et donc l’imposition. Pendant la durée du démembrement (qui peut aller de 3 à 30 ans), vous n’encaissez aucun loyer, donc aucun impôt n’est dû. En contrepartie, vous achetez les parts avec une décote (réduction de prix), pouvant aller jusqu’à 40% ou plus selon la durée du démembrement.

Ce mécanisme est avantageux pour les investisseurs à TMI élevé ou proches de passer dans une tranche supérieure, car il permet d’éviter l’imposition immédiate et d’optimiser la fiscalité à long terme.

Pour en savoir plus : SCPI en nue-propriété

Les SCPI européennes

Les SCPI européennes offrent un cadre fiscal plus favorable en vertu des conventions de double imposition. Selon ces conventions, les revenus générés par des actifs immobiliers situés dans d’autres pays européens sont soumis à des règles spécifiques :

1. • Dans certains cas, les revenus sont imposés au taux marginal d’imposition, mais sans les prélèvements sociaux (17,2%), ce qui réduit l’imposition totale.
   • Dans d’autres cas, un crédit d’impôt est accordé pour éviter une double imposition, ce qui diminue encore l’impact fiscal.

Pour en savoir plus : SCPI européennes

Puisque l’imposition joue un rôle majeur dans la rentabilité nette des investissements en SCPI, nous vous conseillons de choisir avec grande précaution le mode de détention le plus adapté à votre situation patrimoniale et à vos objectifs financiers.

Nos conseillers sont à votre disposition pour vous accompagner dans ce choix, et vous proposer les stratégies fiscales les plus pertinentes afin de limiter l’impact fiscal de vos investissements en SCPI.