Immobilier locatif : 6 idées pour trouver des biens à forte rentabilité

Le rendement locatif s’obtient en divisant le revenu annuel par le prix d’achat.

En conséquence, un fort rendement s’obtient : 

• soit par un revenu supérieur à celui du marché,
• soit par un prix d’achat inférieur au prix du marché.

Le marché étant raisonnablement efficient, la plupart des biens sont vendus à leur juste prix et se louent aussi au prix de marché. Toute rentabilité supérieure à celle du marché est nécessairement la contrepartie d’un autre facteur : risque accru, travail à effectuer sur le bien… Les anomalies de marché sont rares ! 

En gardant ce rappel en tête, voici comment cibler des biens locatifs à forte rentabilité.

Les petites surfaces se vendent à un prix au mètre carré supérieur à la moyenne, mais le prix de location est lui aussi supérieur. Les deux facteurs ne se compensent pas exactement et le rendement locatif est généralement plus élevé.

Par exemple, un studio à Paris a en moyenne un rendement locatif compris entre 5 et 6%, tandis qu’un trois pièces sera plus proche de 3 à 4%.

Cette situation s’explique par une rotation plus fréquente des locataires, ainsi que par des coûts fixes supportés par le propriétaire en termes de temps et d’argent, que le propriétaire doit bien répercuter…

En achetant un bien à rénover vous pouvez bénéficier d’une décote. En effet, de nombreux acheteurs préfèrent acheter un bien prêt à vivre, idéalement récemment refait à neuf.

Bien sûr, il faudra payer les travaux et subir une vacance locative le temps des travaux mais l’opération pourra, si elle est bien menée, être fructueuse et permettre un rendement locatif plus élevé une fois les travaux terminés.

Dans ce cas, le rendement supérieur sera donc la contrepartie du travail à réaliser, du délai avant de percevoir les loyers, et du risque sur la réalisation des travaux (dépassement du calendrier ou du budget).

Autre piste pour une rentabilité élevée : cibler les zones les moins recherchées, par exemple Limoges, Le Mans, Saint-Étienne… Les villes moyennes situées dans un bassin d’emploi limité et avec une population qui ne croît pas apparaissent fréquemment dans les classements des villes les plus rentables, avec des taux pouvant dépasser 8%.

Le prix d’achat, dans la fourchette basse, peut permettre d’augmenter le rendement. Mais pour l’investisseur, attention à ne pas se faire aveugler par des calculs de rendement théorique élevé !

Pour obtenir ce rendement, il faut avant tout… pouvoir louer ! 

Or, la demande est faible dans ces zones. Par conséquent, il faut systématiquement calculer le rendement en intégrant des périodes de vacance locative plus élevées qu’ailleurs. Soyez réaliste et calculez par exemple le rendement sur 9 mois de loyer seulement… 

En tenant compte des périodes de vacance, le rendement pourra rester plus élevé qu’ailleurs : une prime de risque est intégrée dans le prix. Toutefois, vous devez nécessairement anticiper des difficultés pour louer. Ici encore, le surcroît de rendement est la contrepartie d’un risque.

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Le choix du mode de location peut considérablement influencer la rentabilité de votre investissement immobilier. La location nue, bien que simple et courante, est généralement la moins rentable.

Opter pour la location meublée peut être plus lucratif : les loyers sont naturellement plus élevés et le régime fiscal LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) peut offrir des avantages. Cependant, les locataires en meublé restent moins longtemps que les locataires en location nue. Ce sont par exemple des familles qui, suite à une mutation professionnelle, louent un meublé quelques mois le temps de trouver un bien à acheter. 

Et la location saisonnière ? Bien évidemment le coût de la nuit est plus élevé qu’en location nue, mais elle exige un investissement personnel plus important (gestion des annonces, des entrées / sorties, etc.) : c’est presque un métier !

Bien sûr, il est possible de confier la gestion des biens à une agence, mais il faut veiller à ce que les frais ne réduisent pas le rendement supplémentaire espéré initialement.

Enfin, le dernier moyen de trouver des bonnes affaires locatives est évidemment d’être bien intégré auprès d’agents immobiliers, de notaires, de gardiens d’immeubles…

L’objectif est d’acquérir un bien auprès d’un vendeur pressé qui n’a pas le temps ou l’envie de déposer une annonce et de faire des visites. En jouant le rôle de l’acheteur providentiel, vous déchargez le vendeur (ou son mandataire) d’un travail et pouvez proposer un prix plus avantageux en échange d’une transaction rapide.

Une opération gagnant-gagnant, à condition d’avoir le bon réseau et des fonds disponibles facilement… ce qui signifie avoir une capacité d’emprunt validée ou une abondante trésorerie disponible.

Dernière solution (et pour nous la meilleure) : acquérir des biens professionnels.

Il n’y a pas que le résidentiel dans la vie ! 

Historiquement, l’immobilier professionnel (bureaux, murs de boutiques, centres commerciaux, logistique…) a toujours apporté une rentabilité supérieure à celle de l’immobilier résidentiel. 

Pourquoi un tel écart ? 

Car dans l’immobilier résidentiel, en tant qu’investisseur vous êtes en concurrence avec des ménages qui achètent leur résidence principale et qui ont parfois d’autres objectifs que la rentabilité (le fameux “coup de coeur”, ou l’avantage lié à la proximité de leur travail par exemple). En conséquence, ils tendent à pousser le prix à la hausse et le rendement à la baisse. Ils achètent le bien pour sa valeur d’usage et non pour sa rentabilité.

À l’opposé, l’immobilier commercial est avant tout un marché d’investisseurs professionnels, très sensibles à la question du rendement. Ils n’achètent que lorsque le rendement leur convient. Bien sûr, il existe toujours des risques : différents de ceux de l’habitation, ils sont surtout diversifiables grâce à la pierre-papier.

Comment passer de l’immobilier d’habitation à l’immobilier commercial, tout en améliorant ses rendements potentiels ?

Il suffit d’acquérir quelques parts de SCPI pour profiter de nombreux avantages :

• Rendement annuel compris entre 4% et 7% au cours des 20 dernières années, net de frais de gestion.
• Risque maîtrisé grâce à la forte diversification. Une vacance locative ne dégrade pas l’intégralité de votre cash flow.
• Gestion déléguée : vous n’avez absolument rien à faire. Vous pouvez enfin oublier le suivi des travaux, les mises aux normes et la gestion des locataires.
• Investissement faible (dès 200 €) et fractionnable. En cas de besoin, vous pourrez céder quelques parts seulement.

Pour ces raisons, de plus en plus d’investisseurs en immobilier résidentiel basculent une partie de leur patrimoine en immobilier commercial grâce aux SCPI. Qu’attendez-vous pour les rejoindre ?