Crédit SCPI

Investir en SCPI est particulièrement pertinent.

Financer une SCPI à crédit présente plusieurs avantages qui peuvent séduire les investisseurs cherchant à optimiser leur portefeuille.

1. Constitution d’un patrimoine sans mobiliser de fonds propres : L’un des principaux attraits du financement à crédit est qu’il permet de bâtir un patrimoine immobilier sans avoir à mobiliser immédiatement des liquidités importantes. En empruntant pour acheter des parts de SCPI, vous pouvez profiter de l’effet de levier du crédit pour augmenter votre capacité d’investissement.
2. Optimisation fiscale : Les intérêts d’emprunt peuvent être déduits des revenus fonciers générés par la SCPI, ce qui réduit la base imposable et, par conséquent, votre charge fiscale. Cela constitue une optimisation fiscale non négligeable, surtout si vous êtes soumis à une fiscalité élevée.
3. Diversification des risques : Contrairement à un investissement immobilier direct, où le risque repose sur un seul locataire ou un seul bien, les SCPI permettent de diversifier les risques grâce à un portefeuille d’immeubles et de locataires variés.
4. Sécurité du patrimoine : En cas de décès, l’assurance décès-invalidité liée au crédit prend en charge le remboursement du prêt, garantissant ainsi que vos héritiers reçoivent un bien entièrement payé.

Les taux d’emprunt du moment en matière de pierre-papier avoisinent 3,35%. En parallèle, le rendement des SCPI est supérieur à 4,35% en moyenne. Vous dégagez donc environ un point de marge.

La banque va octroyer un crédit immobilier à des conditions financières intéressantes car elle utilisera en garantie les parts de SCPI en cas de défaillance de l’emprunteur : le prêt est sécurisé. En règle générale, seuls les placements à sous-jacent immobilier (physique ou via une SCPI) permettent d’investir à crédit. Ce n’est pas le cas concernant les placements financiers (actions, obligations, ETF, Private Equity par exemple).

La fiscalité des SCPI est un élément clé à considérer lors du financement à crédit. Les revenus générés par les SCPI sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Toutefois, les intérêts d’emprunt peuvent être déduits des revenus fonciers, réduisant ainsi la base imposable. Cette déduction est particulièrement avantageuse pour les investisseurs situés dans des tranches d’imposition élevées.

Il est donc possible de déduire les intérêts d’emprunt pour limiter l’impact fiscal de son investissement.

Notamment pendant les premières années de remboursement du crédit : c’est là où les intérêts sont le plus importants dans un crédit amortissable.

Investissement de 55 000 euros, dont 5 000€ d’apport, crédit SCPI 15 ans

Effort d’épargne mensuel : 166€/mois

Investissement de 100 000 euros, sans apport, crédit SCPI d’une durée de 25 ans

Effort d’épargne mensuel : 148€/mois

Pour financer l’achat de parts de SCPI à crédit, plusieurs options s’offrent à vous :

1. Crédit amortissable classique : C’est le type de prêt le plus courant, où vous remboursez chaque mois une partie du capital et des intérêts. Ce modèle est stable et vous permet de lisser votre effort de trésorerie sur la durée du prêt.
2. Crédit in fine : Avec ce type de financement, vous ne remboursez que les intérêts pendant la durée du prêt, le capital étant remboursé en une seule fois à la fin. Ce type de crédit nécessite souvent un placement en parallèle, comme un contrat d’assurance-vie, pour garantir le remboursement du capital. Ces crédits présentent l’avantage d’être peu coûteux mensuellement, puisque vous ne remboursez que les intérêts.
3. Crédit à la consommation : Bien que moins courants, certains investisseurs optent pour des crédits à la consommation pour financer des SCPI, en raison de leur flexibilité et de délais d’approbation souvent plus rapides.

Comment choisir le bon crédit pour votre SCPI ?

Le choix du type de crédit dépend de plusieurs facteurs, notamment votre profil d’investisseur, vos objectifs financiers, et votre capacité de remboursement.

• Durée du prêt : Un prêt à long terme peut réduire vos mensualités, mais augmenter le coût total des intérêts. À l’inverse, un prêt à court terme peut être plus coûteux mensuellement, mais vous coûtera moins en intérêts.
• Taux d’intérêt : Comparez les taux proposés par différentes institutions financières. Les taux peuvent varier en fonction de la durée du prêt, de votre profil de risque, et des conditions du marché.
• Apport personnel SCPI : Bien que l’achat de SCPI à crédit puisse se faire sans apport, un apport personnel peut améliorer vos conditions de crédit en réduisant le montant emprunté et potentiellement en abaissant le taux d’intérêt.

Les critères à considérer avant de financer une SCPI à crédit

Avant de vous engager dans un financement SCPI à crédit, évaluez soigneusement les éléments suivants :

• Votre capacité d’endettement : Assurez-vous que vos revenus actuels et futurs pourront couvrir les mensualités du crédit sans compromettre votre situation financière.
• La rentabilité de la SCPI : Analysez le rendement potentiel de la SCPI. Un rendement supérieur au coût du crédit est généralement souhaitable pour garantir la rentabilité de l’investissement.
• Les conditions du marché immobilier : Soyez attentif aux tendances du marché immobilier et aux perspectives économiques qui pourraient affecter la performance de votre SCPI.

Les risques associés au financement des SCPI à crédit

Comme tout investissement, financer des SCPI à crédit comporte des risques qu’il est important de connaître :

• Risque de défaut de paiement : L’incapacité à rembourser le crédit peut entraîner des pénalités financières et affecter votre cote de crédit.
• Risque de marché : La valeur des parts de SCPI peut fluctuer en fonction des conditions du marché immobilier, affectant ainsi le rendement de votre investissement.
• Risque fiscal : Les avantages fiscaux liés aux intérêts d’emprunt peuvent être modifiés par la législation fiscale, réduisant ainsi l’attrait de l’investissement à crédit.

Conseils pour optimiser votre investissement en SCPI à crédit

Pour maximiser les bénéfices de votre investissement en SCPI à crédit, voici quelques conseils :

1. Diversifiez vos investissements : Ne mettez pas tous vos œufs dans le même panier. Investissez dans plusieurs SCPI pour répartir les risques.
2. Suivez l’évolution des taux d’intérêt : Profitez des taux bas pour refinancer votre crédit si possible, ce qui peut réduire vos mensualités et le coût total du crédit.
3. Optimisez votre fiscalité : Consultez un expert fiscal pour maximiser les déductions possibles et minimiser votre charge fiscale.
4. Restez informé des performances des SCPI : Surveillez régulièrement la performance de vos SCPI et ajustez votre portefeuille si nécessaire pour maintenir un bon rendement.

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Face au désarroi de nombreux investisseurs souhaitant financer à crédit une SCPI, certains Courtiers en crédit immobilier font évoluer la situation favorablement.

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Ces bons résultats ne sont pas miraculeux. Ils sont le fruit de la ténacité de l’équipe dirigeante pour contacter les banques en amont et les convaincre de financer de façon plus volontaire des parts de SCPI à crédit.

Le Courtier en SCPI permet aujourd’hui à des investisseurs de financer plusieurs lignes de SCPI de différentes Sociétés de Gestion au sein du même Établissement bancaire prêteur, sans domiciliation de salaire ni contreparties commerciales coûteuses, le tout au meilleur taux sur des durées courtes (5 à 10 ans) ou longues (15 à 25 ans).

Le Courtier en crédit immobilier permet généralement d’opter pour une assurance emprunteur dite en délégation, moins chère que l’assurance Groupe.

L’opportunité d’investir dans des parts de SCPI à crédit est claire. Reste à trouver le financement au meilleur taux.

Alors que dans le cadre d’un investissement immobilier en direct tout semble rôdé, financer des parts de SCPI est souvent plus difficile, mais le jeu en vaut la chandelle.

D’autant que depuis la Directive Européenne de 2016 permettant de financer des SCPI au-delà de 75 000€ via un prêt à la consommation, il est possible de déduire les intérêts d’emprunt afin de limiter l’imposition sur les revenus fonciers (Article L312-4 du Code de la consommation).

Il est important de noter que les prêts à la consommation pour les SCPI n’entrent pas dans le calcul de l’endettement immobilier, limité actuellement à 35 % des revenus.

De ce fait, un client ayant atteint le taux maximum pour l’acquisition de son logement peut prétendre à un crédit pour l’achat de SCPI.

Les banques se montrent plus souples lorsque l’emprunteur a des revenus suffisants pour ne pas être mis en difficulté. Ces solutions permettent, par rapport au crédit immobilier classique, d’acheter des parts de SCPI en démembrement, un montage aux atouts fiscaux très prisés.

Il faut cependant garder en mémoire le caractère risqué de ces placements. Les revenus ou la valeur des SCPI peuvent fluctuer, même si sur le long terme, ces produits font preuve d’une grande capacité de résistance.

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• PRIMOPIERRE, PRIMOVIE, UFIFRANCE (Primonial)
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