TOUT SAVOIR SUR LE FONCTIONNEMENT DES SCPI
Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement en Immobilier), parfois appelées « pierre-papier », sont des véhicules d’investissement collectifs reposant sur des actifs immobiliers.
Elles permettent aux épargnants d'accéder à l'immobilier de manière indirecte.
Les SCPI acquièrent et gèrent un portefeuille diversifié de biens immobiliers tels que des bureaux, commerces, entrepôts, établissements de santé ou encore des logements. Les investisseurs détiennent des parts de la SCPI, ce qui les rend associés de la société.
Elles sont régies par le Code Monétaire et Financier et sont gérées par des Sociétés de gestion spécialisées.
EN SYNTHESE : AVANTAGES ET INCONVÉNIENTS DES SCPI
L'essentiel en moins de deux minutes
Avantages des SCPI
- Diversification : Les SCPI permettent aux investisseurs de diversifier leur portefeuille en accédant à un large éventail de biens immobiliers, ce qui réduit le risque associé à la concentration sur un seul actif.
- Accès à l’immobilier sans investissement direct : Les SCPI offrent aux investisseurs la possibilité d’investir dans l’immobilier sans avoir à acquérir directement un bien immobilier, ce qui peut nécessiter des montants financiers importants.
- Gestion déléguée à un professionnel : Les SCPI sont gérées par des sociétés de gestion spécialisées qui possèdent une expertise dans la gestion immobilière, ce qui permet aux investisseurs de bénéficier d’une gestion professionnelle de leur investissement.
- Revenus réguliers : Les SCPI génèrent des revenus locatifs provenant des biens immobiliers, ce qui permet aux investisseurs de recevoir des distributions régulières sous forme de dividendes, souvent de manière trimestrielle ou semestrielle.
- Potentiel de plus-value : En fonction de la performance du portefeuille immobilier, il est possible de réaliser une plus-value à la revente des parts de SCPI si leur valeur a augmenté depuis leur acquisition.
- Accessibilité : Les SCPI sont accessibles à un large éventail d’investisseurs, que ce soit des particuliers ou des investisseurs institutionnels, avec des montants d’investissement souvent plus abordables par rapport à un investissement direct dans l’immobilier.
Inconvénients des SCPI
- Risques associés : Les SCPI comportent des risques tels que le risque de perte en capital, le risque de vacance locative, le risque de liquidité, etc. Il est important de comprendre et d’évaluer ces risques avant d’investir dans des SCPI.
- Liquidité limitée : Les parts de SCPI ne sont généralement pas directement négociables sur un marché financier, ce qui signifie qu’il peut être plus difficile de convertir ses parts en liquidités par rapport à des actions ou des obligations.
- Frais de gestion : Les SCPI entraînent des frais de gestion, tels que les frais d’acquisition, les frais de gestion courants et les frais de cession, qui peuvent réduire le rendement global de l’investissement.
- Dépendance à la gestion : La performance d’une SCPI dépend de la qualité de sa gestion. Une mauvaise gestion peut avoir un impact sur les rendements et les distributions aux investisseurs.
- Sensibilité au marché immobilier : Les SCPI sont exposées aux fluctuations du marché immobilier, ce qui peut affecter la valeur des biens immobiliers détenus par la SCPI et, par conséquent, la valeur des parts.
- Fiscalité : La fiscalité des SCPI peut être complexe et dépend du statut fiscal de chaque investisseur. Il est important de prendre en compte les implications fiscales avant d’investir dans des SCPI.
UN PLACEMENT COLLECTIF
On parle de placement collectif car une Société Civile de Placement dans l’Immobilier compte plusieurs porteurs de parts qui ont décidé d’investir une partie de leur patrimoine.
Utilisons également le terme ‘collectif’ en référence à la composition du portefeuille d’une SCPI : un patrimoine diversifié comportant plusieurs biens immobiliers.
Il s’agit essentiellement d’immobilier tertiaire (bureaux, murs de commerce, locaux d’activité) concernant les SCPI de rendement, et résidentiel concernant les SCPI fiscales (adossées aux Dispositifs de défiscalisation français Pinel, Malraux, déficit foncier par exemples).
Nous prendrons ci-dessous l’exemple d’un épargnant à la recherche d’un placement sûr et performant pour mieux comprendre le fonctionnement SCPI.
COLLECTE DE FONDS ET ÉMISSIONS DE PARTS
Les SCPI collectent des fonds auprès des investisseurs individuels en émettant des parts.
La collecte de fonds est réalisée par l’émission de nouvelles parts ou par la cession de parts existantes entre investisseurs sur le marché secondaire.
Les SCPI proposent différentes catégories de parts, chacune ayant ses propres caractéristiques et objectifs d’investissement.
Les investisseurs peuvent choisir la catégorie qui correspond le mieux à leurs besoins :
- Parts SCPI de capitalisation pour la valorisation du patrimoine à long terme,
- Parts SCPI de rendement pour la génération de revenus réguliers,
- Parts SCPI de plus-value pour la plus-value potentielle à la revente.
FONCTIONNEMENT SCPI : ACQUISITION ET GESTION DES BIENS IMMOBILIERS
Une fois les fonds collectés auprès des épargnants, la SCPI procède à l’acquisition de biens immobiliers conformément à sa politique d’investissement.
L’objectif est de constituer un portefeuille diversifié afin de réduire les risques liés à la concentration sur un seul actif.
La gestion des biens immobiliers est confiée à la Société de gestion de la SCPI. Celle-ci s’occupe de toutes les activités liées à la gestion immobilière, telles que la recherche de locataires, la négociation des baux, la perception des loyers et la maintenance des propriétés.
La Société de gestion veille également à l’optimisation des revenus locatifs et à la valorisation du patrimoine immobilier.
DISTRIBUTION DES REVENUS ET FISCALITÉ
Les SCPI redistribuent une grande partie des revenus générés par les biens immobiliers aux associés sous forme de dividendes.
Les revenus proviennent principalement des loyers perçus des locataires des biens détenus par la SCPI.
Les distributions peuvent être effectuées de manière périodique, généralement trimestrielle ou semestrielle.
La fiscalité des SCPI est spécifique et dépend du statut fiscal de chaque associé.
- Les revenus fonciers provenant des SCPI sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux,
- tandis que les plus-values immobilières réalisées lors de la cession de parts sont soumises à la fiscalité des plus-values immobilières.
UN CONSEIL POUR EN SAVOIR PLUS SUR LE FONCTIONNEMENT SCPI ?
LES SCPI COMMENT ÇA MARCHE ?
VALORISATION DES PARTS ET LIQUIDITÉ
La valeur des parts de SCPI peut varier en fonction de la performance du portefeuille immobilier détenu par la SCPI et des fluctuations du marché immobilier.
FONCTIONNEMENT SCPI : LES ÉTAPES DE L’INVESTISSEMENT
M.Prudent souhaite placer 100.000 € de liquidités actuellement en sommeil sur son compte bancaire.
Il sollicite tout d’abord un Conseiller en Patrimoine comment notre Cabinet qui a signé un mandat avec des Sociétés de gestion spécialisées pour pouvoir commercialiser leurs SCPI.
Ils remplissent ensemble le bulletin de souscription qui est immédiatement envoyé à la Société de Gestion (Fiducial Gérance, Perial, Remake, Norma Capital, Paref, AEW, BNP Reim, Sofidy, Primonial, La Française AM…par exemples).
La Société de gestion encaisse alors le chèque de 100.000 euros de M.Prudent.
D’autres investisseurs ont également décidé d’investir dans la SCPI. La Société de gestion a donc une trésorerie à investir dans des actifs immobiliers. Son équipe Investissement procède donc à des achats immobiliers qu’elle juge pertinents.
L’équipe Asset-Property Management de la Société de gestion prend le relais pour assurer la gestion locative des biens immobiliers en portefeuille avec comme principal objectif la maximisation du revenu locatif :
Mise en location, état des lieux, gestion des demandes de congés au terme des baux…etc.
Les loyers perçus par la SCPI sont redistribués à M.Prudent à hauteur de sa quote-part dans le capital de la SCPI.
En effet, notre investisseur n’est pas le seul, les plus grosses sociétés civiles de placement immobilier de la place comportent plusieurs milliers de porteurs de parts appelés aussi associés.
Au fil de l’eau, la Société de gestion assure la gestion, l’investissement ainsi que l’arbitrage (décision de se séparer de certains actifs immobiliers jugés non stratégiques au profit de nouvelles acquisitions).
Il s'agit d'un cycle perpétuel.
Finalement, M.Prudent est très satisfait de son investissement.
Il pensait acheter un studio à Paris mais a été effrayé par les contraintes grandissantes et la baisse du rendement locatif.
Son placement est plus rentable; il bénéficie d'une gestion de son immobilier assurée par un Professionnel.
Le jour où M. Prudent souhaite revendre ses parts de SCPI , il peut se tourner vers le marché secondaire de gré-à-gré notamment s’il a lui-même identifié un potentiel acquéreur, ou alors transmettre son ordre de retrait à la Société de Gestion, cette dernière effectuant le rapprochement entre les ordres de retrait et d’achat de parts.
QUELS SONT LES RISQUES DES SCPI ?
Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) comportent certains risques qu'il convient de prendre en compte avant d'investir.
Voici quelques points détaillés sur les principaux risques associés aux SCPI :
La valeur des parts de SCPI peut fluctuer en fonction de la performance du portefeuille immobilier.
Si la valeur des biens immobiliers diminue, la valeur des parts peut également diminuer, ce qui entraîne une perte en capital pour les investisseurs lorsqu'ils revendent leurs parts.
Les SCPI dépendent des revenus locatifs générés par les biens immobiliers pour distribuer des dividendes aux investisseurs.
En cas de vacance locative prolongée, lorsque les biens ne sont pas loués, les revenus peuvent diminuer, ce qui affecte les distributions aux associés.
Les loyers perçus par les biens immobiliers peuvent être soumis à des variations.
Ils peuvent diminuer en raison de renégociations de baux à la baisse, de difficultés économiques des locataires ou d'une concurrence accrue sur le marché locatif.
Cela peut affecter les revenus distribués aux associés.
Les parts de SCPI ne sont généralement pas directement négociables sur un marché financier.
Bien que certaines SCPI proposent un mécanisme de retrait, il peut y avoir des restrictions, un délai de préavis et des frais associés.
Il peut donc être difficile de convertir rapidement ses parts en liquidités.
La performance d'une SCPI dépend en partie de la qualité de sa gestion.
Une mauvaise gestion, une sélection de biens immobiliers inadéquate, une politique de location inefficace ou des problèmes de gestion peuvent avoir un impact sur les rendements et les distributions aux investisseurs.
Les SCPI sont exposées aux fluctuations du marché immobilier.
Si les prix de l'immobilier diminuent, la valeur des biens détenus par la SCPI peut également diminuer.
De plus, les conditions du marché immobilier, telles que l'offre et la demande, peuvent affecter la facilité de location des biens et les niveaux de loyer.
Les SCPI peuvent recourir à l'emprunt pour financer l'acquisition de biens immobiliers.
Si une SCPI fait face à des difficultés financières ou à une augmentation des taux d'intérêt, cela peut avoir un impact sur sa capacité à rembourser les prêts, ce qui peut entraîner des conséquences négatives pour les associés.
HISTORIQUE SCPI
Les Sociétés Civiles de Placement en Immobilier remontent aux années 1970.
1. LOI N°70-1300 DU 31/12/1970 ET RÈGLEMENT AMF N°71-524 DU 01/07/1971
- Création des SCPI.
- Fixation du régime applicable aux sociétés civiles faisant appel publique à l’épargne (art. L. 214-50 à L. 214-84 du Code Monétaire et financier).
2. LOI N°93-6 DU 04/01/1993 ET RÈGLEMENT AMF N°94-05 DU 26.08.1994 (J.O. DU 09/09/1994) + N°94-483 DU 09/06/1994
- Élargissement de l’objet social.
- Renforcement de la protection des souscripteurs (garanties équivalentes à celles des porteurs de parts d’OPCVM).
3. LOI N°2001-602 DU 09/07/2001 ET RÈGLEMENT AMF N°2001-06 DU 26/04/2002 (J.O. DU 04/05/2002)
- Refonte complète du fonctionnement du marché secondaire.
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Avertissement
La valeur d’un investissement peut varier, tout comme les revenus qui y sont attachés.
L’investissement dans une SCPI ne bénéficie d’aucune garantie en capital ni en termes de performances.
Il s’agit d’un placement à long terme avec une recommandation de conserver les parts pendant une période d’au moins 8 ans.
S’agissant d’un investissement immobilier, la liquidité du placement peut être limitée. Le rachat des part peut être soumis à des réserves.
Contactez un conseiller SCPI Online pour obtenir plus d’informations et trouver la SCPI qui vous convient.