Notions de valeur & frais d'une SCPI

Les données fournies sans explications préalables font planer le doute et peuvent même constituer un frein au choix de la SCPI. Il est pourtant nécessaire de rappeler que, dans le cadre de la « pierre-papier », l’application de ces frais SCPI est bien justifiée. C’est en entrant dans le vif du sujet qu’on saura réellement de quoi il en retourne.

En voyant les frais SCPI d’un seul coup, la méfiance gagne rapidement les épargnants, qui en viennent à conclure que la SCPI est onéreuse et qu’il est inutile d’investir, surtout lorsque l’on compare avec des frais d’accès plus avantageux ailleurs.

Il est tout à fait compréhensible que les souscripteurs soient réticents par rapport à certaines charges dont ils ignorent ou comprennent mal le fonctionnement. On estime qu’en apportant les détails à ce sujet, on pourra leur apporter les informations nécessaires concernant la compréhension des frais des SCPI

Pourquoi des frais de souscription ?

L’accès aux SCPI de rendement affiche en moyenne une commission d’entrée d’environ 8 à 10% TTC. Les montants varient en fonction du type de capital (fixe ou variable) ou du marché où les parts sont achetées (primaire ou secondaire). En constatant cette fourchette, on s’aperçoit que le niveau est supérieur à celui d’autres produits privilégiés sur le marché. Ce qui amène les investisseurs à se détourner très rapidement du produit. Mais n’est-il pas raisonnable de disséquer cela auparavant ?

Nombreuses démarches et recherches

Si l’on suppose qu’un acheteur immobilier doit effectuer certaines dépenses pour acquérir son bien, il faut également en tenir compte lors d’une souscription de parts de SCPI. Rappelons que pour constituer le patrimoine de ses associés, la Société de Gestion a dû procéder à des démarches parfois longues et fastidieuses. Il faut savoir que tout n’est pas servi sur un plateau d’argent et qu’il a fallu entreprendre des recherches pour créer un portefeuille immobilier.

Le prix de souscription correspond au prix d’achat d’une part de SCPI en direct sur le marché primaire et inclut les frais de souscription.

Ces derniers représentent environ 8 à 10% du montant d’une part.

Oui, il existe des SCPI sans frais de souscription. Toutefois au vu des coûts divers liés à la SCPI, ces frais peuvent être imputés ailleurs.

Pourquoi des frais de gestion ?

Le principal avantage d’investir dans une SCPI est l’absence de contraintes de gestion locative. Cela implique que l’investisseur n’a rien à gérer. C’est la société de gestion qui s’occupe de tout. Mais a-t-on seulement une idée de ce que représente un tel travail ? Entre mutualisation des risques, diversification d’actifs et gestion déléguée, il y a toute une stratégie à élaborer. La phase de concrétisation requiert d’autant plus d’énormes responsabilités. Il est vrai qu’à l’entendre, tout est bien beau, mais les obligations qui en résultent nécessitent d’investir du temps et de l’argent. Et c’est là l’importance d’appuyer l’utilité d’une contribution financière de la part des associés.

Un long travail de préparation en amont 

Une préparation laborieuse en amont, une gestion efficace sur la durée et des obligations de résultats en aval. Telles sont les lourdes implications qui incombent au gestionnaire de patrimoine. En général, cela paie, et même cher s’il le faut. Si, à un moment donné, on a pensé à acheter directement un bien et le faire louer, il faut réfléchir à ce que cela coûte financièrement et temporellement.

Une gestion clé en main et simple pour l’investisseur

Mais ici, l’idée est d’acquérir un bien via une société de placement. Cela permet de se délester des obligations d’un achat classique et de ses modes de gestion, mais avec les mêmes efforts d’investissement. Il faut déjà établir les baux de location, étudier les loyers adaptés au marché, sélectionner et gérer les locataires, administrer les biens, gérer les flux de trésorerie, payer les charges (assurances, taxes, entretien, appels de charges de copropriété). Bref, tout ce qu’il faut prévoir pour optimiser sa rentabilité et assurer une gestion légale et normalisée.

Déduction automatique des revenus fonciers

A ce titre, les propriétaires bailleurs sont tenus de verser des honoraires de gestion qui seront automatiquement déduits de leurs revenus fonciers (15%). On en prélèvera de même d’autres frais entrant dans le cadre de l’activité. Concernant le rendement moyen des SCPI, les valeurs affichées dans les publications (officielles) sont celles nettes de frais (toutes les charges déduites).
À rappeler toutefois que le poids de ces charges ne doit pas excéder une certaine proportion du montant global des loyers.

Pour assurer la qualité du travail et le suivi des immeubles en portefeuille, la société de gestion se rémunère à travers les frais de gestion. Ceux-ci sont calculés en pourcentage des revenus locatifs HT et financiers perçus. Ils se montent à environ 11% TTC.

Il existe des frais de sortie/retrait liés à la vente de parts en SCPI. Ces montants peuvent varier, il est donc important de se référer à la documentation d’information de la SCPI.

De manière générale, les frais de sortie des SCPI sont composés de frais de cession et de frais de mutation (liés au transfert de propriété des parts qui peut être facturé par le notaire).

En moyenne, les frais de cession représentent globalement un pourcentage entre 1% et 3% du prix de vente.

Lorsque vous achetez des parts de SCPI, des frais d’acquisition s’appliquent. Ils
représentent un pourcentage du montant que vous investissez et servent principalement à
couvrir des coûts administratifs liés à votre achat.

De manière générale, les frais d’acquisition appliqués sont compris entre 8% et 12% du
montant investi dans la SCPI. Toutefois, ces frais seront propres à chaque SCPI. Il convient
donc de lire la documentation associée.

Il s’agit du montant versé aux porteurs de parts désirant se retirer. La valeur de retrait est égale au prix de souscription diminué des frais de souscription d’environ 10%.

La valeur vénale également appelée valeur d’expertise correspond à la valeur du patrimoine immobilier en portefeuille déterminé par un expert indépendant en évaluation immobilière. Environ 20% du parc immobilier d’une SCPI fait l’objet d’une expertise chaque année.

La valeur de réalisation d’une SCPI correspond à la valeur des immeubles à dire d’expert plus des actifs financiers.

Une SCPI possède en permanence une trésorerie placée à court terme qui génère des intérêts.

En conclusion, il est essentiel de comprendre les différentes valeurs et frais associés à une SCPI. Les frais de souscription sont justifiés par les démarches et recherches nécessaires à la constitution d’un portefeuille immobilier de qualité. 

Bien qu’ils puissent sembler élevés, en général, ils sont amortis par les rendements futurs sous contrainte de respecter la durée de détention recommandée. Les frais de gestion, bien que représentant environ 11% des revenus perçus, offrent une gestion clé en main pour l’investisseur, le déchargeant ainsi des contraintes de gestion locative. 

Enfin, les frais de sortie varient selon la SCPI, mais en moyenne représentent entre 1% et 3% du prix de vente. Il est également important de connaître les différentes valeurs d’une SCPI, telles que la valeur de retrait, la valeur vénale et la valeur de réalisation, qui déterminent le montant versé aux investisseurs et reflètent la valeur du patrimoine immobilier et financier de la SCPI.