Investissement SCPI

Investir dans l’immobilier locatif physique demande beaucoup de temps et d’argent.

• Du temps, car il faut trouver, gérer et entretenir son bien.
• De l’argent, car le ticket d’entrée est plutôt élevé. En outre, il est impossible de revendre seulement une part de son bien en cas de besoin ultérieur d’argent : l’immobilier physique n’est pas fractionnable.

Les SCPI s’affranchissent des inconvénients de l’investissement locatif en direct et permettent de concilier revenus complémentaires et tranquillité de gestion.

Voici les 4 principaux avantages d’un investissement en SCPI.

1.    Un placement immobilier sans les contraintes de gestion locative

La gestion de la SCPI est intégralement assurée par la société de gestion. C’est elle qui collecte votre épargne, achète des biens immobiliers, réalise la gestion technique (travaux, mise aux normes) et locative (recherche de locataire, rédaction des baux, collecte des loyers…) et arbitre le parc immobilier selon les opportunités de marché.

C’est aussi elle qui administre le véhicule de placement (assemblée générale, reportings, versement des dividendes).

Pour davantage de détails, reportez-vous à notre page sur le fonctionnement des SCPI.

2.    Un rendement historiquement supérieur au Livret A

Historiquement, le rendement distribué par les SCPI a été bien supérieur à celui du Livret A des fonds en euros des contrats d’assurance-vie. Au cours des 10 dernières années, le rendement moyen des SCPI a été compris entre 4% et 5% (source : IEIF).

Pour obtenir la performance complète d’un investissement en SCPI, il faut y ajouter la variation du prix de la part (progression ou retrait). Toutefois, l’investisseur en recherche de revenus complémentaires et qui n’a pas l’intention de vendre s’intéressera surtout à la distribution.

Rappelons que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

3.    Un placement immobilier diversifié

À travers un investissement en SCPI, vous bénéficiez de la sécurité d’un placement pierre, renforcée par la diversité des actifs, ce qui réduit le risque.

La SCPI détient en portefeuille d’actifs divers par :

• leur répartition sectorielle (bureaux, commerces, locaux d’activité et logistique, infrastructure de santé et d’éducation…)
• leur localisation (Paris, Ile-de-France, métropoles régionales, Europe)

Le placement est diversifié quel qu’en soit le montant, chose qui serait impossible avec de l’immobilier en direct.

Et puisque le rendement de votre investissement repose sur un grand nombre de locataires (sociétés, commerçants, artisans,…), cela réduit les conséquences d’une vacance locative : le risque est réduit.

4.    Un ticket d’entrée faible et modulable

L’investissement en SCPI présente ici deux avantages par rapport à l’immobilier physique

• le ticket d’entrée faible permet à toutes les bourses d’investir dans la pierre
• le fractionnement de l’investissement en parts permet d’ajuster son placement au fil du temps, notamment d’en céder une partie en cas de besoin. Chose impossible à faire avec un bien physique, dont on ne peut détacher quelques mètres carrés !

Investir dans la pierre-papier est très flexible : vous pouvez choisir différentes modalités, chacune ayant ses conséquences financières et fiscales.

• Investissement en cash (au comptant)
• Investissement à crédit
• Investissement dans un contrat d’assurance-vie
• Investissement en démembrement de propriété

Investissement SCPI en cash (au comptant) : un investissement immobilier rentable rapidement

Votre argent dort sur votre compte à la banque ? Il est temps de l’investir !

L’investissement SCPI au comptant permet de générer des revenus immédiats et complémentaires,  en évitant les aléas de gestion de l’immobilier locatif classique ainsi que les charges que cela représente. Vous profiterez des avantages des SCPI immédiatement.

Exemple d’investissement en SCPI comptant

M. et Mme Prudent, récemment retraités, touchent une retraite nette de 2 100 euros par mois.

Habitués à percevoir environ 3 000 euros mensuels en travaillant en entreprise, ils décident d’investir dans des parts de SCPI en cash (au comptant) pour compléter leurs revenus.

Le couple Prudent possède en effet 200 000 € actuellement placés dans un contrat d’assurance-vie ancien générant un rendement très faible.

Le couple choisit d’investir cette somme en parts de SCPI. Afin de diluer le risque et respecter une stratégie de diversification patrimoniale pertinente, ils répartissent cette somme sur 4 SCPI différentes. Le rendement de ce portefeuille s’élève à 4,5%, soit 9000 € de revenus annuels (bruts) additionnels.

Ce sont donc 750 € par mois de revenus fonciers qui s’ajoutent à leur retraite, ce qui leur permet de retrouver un niveau de vie quasi-similaire à celui qu’ils avaient dans la vie active.

Les rendements des SCPI ne sont pas garantis et ne sont pas constants dans le temps.

Investissement en SCPI à crédit

Profitez de l’effet de levier du crédit immobilier pour vous créer votre patrimoine plus rapidement.

In fine ou amortissable, les intérêts du crédit immobilier s’imputent sur les revenus locatifs de votre SCPI, ce qui limite la fiscalité.

En fonction de votre tranche d’imposition et de votre situation, privilégiez un crédit in fine afin de réduire au maximum l’impact fiscal de votre investissement SCPI.

Comment bien investir en SCPI à crédit ? Les conseillers bancaires favorisent souvent les SCPI de leur propre maison.

SCPI-online est spécialiste du financement de parts de SCPI à crédit et vous trouve le meilleur taux afin de réaliser un investissement réussi.

Investissement en SCPI dans un contrat d’assurance-vie

L’investissement en SCPI au sein d’une assurance-vie concilie de nombreux avantages :

• la fiscalité favorable de l’assurance-vie,
• la possibilité de désigner des bénéficiaires hors succession via la clause bénéficiaire,
• les revenus fonciers sans soucis de gestion grâce à la pierre-papier.

Les revenus du contrat sont, selon les cas, investis sur le fonds en euros ou un support d’attente (type monétaire). Il vous appartient de les réinvestir dans le contrat ou de les retirer via un rachat partiel.

Investir dans une SCPI en démembrement (nue-propriété)

Comment payer 67€ un actif qui en vaut 100€ ?

Grâce au démembrement de propriété ! En investissant uniquement dans la nue-propriété d’une SCPI, vous renoncez aux revenus pendant une période fixée (en général, 5 à 10 ans), en échange d’une importante décote sur le prix d’achat.

Pendant la période du démembrement temporaire :

• Le nue-propriétaire ne touchera pas de revenus;
• Aucunes charges courantes ainsi que d’entretien ne sont payées;
• Le montant de son investissement sortira de son assiette taxable à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).

Retrouvez les explications de ces mécanismes ainsi que des exemples dans notre série d’articles dédiés au démembrement :

• Les SCPI en démembrement
• La nue-propriété
• L’usufruit

Combien investir en SCPI ? Existe-t-il un investissement minimum en SCPI ?

Chaque SCPI a son propre minimum d’investissement, exprimé en nombre de parts (une part, cinq parts, dix parts…). L’investissement minimal dépend alors de la valeur de la part. Souvent, vous pouvez commencer à investir en SCPI à partir de 200 €, un ticket d’entrée est donc bien inférieur à celui de l’immobilier en direct !

L’investissement en SCPI ne supporte pas de coûts fixes (type frais de dossier fixe) : il n’y a donc pas de montant minimum recommandé.

De manière générale, nous conseillons de diversifier vos placements en immobilier locatif en investissant dans plusieurs SCPI.  Selon nous, une proportion de 25 à 45% de parts de SCPI au sein d’un patrimoine global peut être pertinent.

Bien sûr, tout dépend de vos objectifs et de votre capacité financière.

Nos Experts SCPI-online sont à votre disposition pour déterminer combien vous devez investir en SCPI.

Prenez rendez-vous avec un Expert SCPI-online en ligne ou par téléphone au 04 72 20 36 80.

Comment investir en SCPI ? Quelles étapes ?

Pour investir dans une SCPI, il y a plusieurs étapes à suivre :

1. Réaliser un bilan patrimonial, pour définir vos objectifs et stratégies avec un conseiller en gestion de patrimoine. En effet, l’investissement en SCPI ne se conçoit pas comme un placement indépendant mais comme une “brique” du patrimoine.
    Prendre rendez-vous maintenant avec un expert SCPI-online.
2. Choisir la ou les SCPI  qui correspondent à votre projet avec l’aide de votre conseiller ou en ligne via le comparateur SCPI.
3. Investir dans la SCPI sélectionnée, c’est-à-dire acheter les parts.
4. Laisser la société de gestion gérer votre placement. Vous percevrez potentiellement les dividendes tous les trimestres ou tous les mois.

À savoir : les SCPI disposent d’un délai de jouissance. C’est une durée de quelques mois au cours de laquelle votre investissement ne donne pas droit aux dividendes. Cette mesure permet d’assurer le bon fonctionnement de la SCPI et de ne pas pénaliser les investisseurs actuels : les nouveaux entrants doivent attendre que leur argent soit réellement investi avant d’en toucher les fruits.

Quelle est la meilleure SCPI pour investir ?

La meilleure SCPI dépend de votre stratégie et de vos objectifs. Afin de vous aider à choisir celle qui convient le mieux à votre investissement, vous pouvez utiliser le comparateur SCPI-Online.

Toutefois nous vous avons sélectionné les meilleures SCPI du moment selon notre expertise.

• Buroboutic
• Epargne Foncière
• Cœur Commerce
• Pierre Expansion Santé
• Iroko Zen

Quel est l’investissement immobilier le plus rentable ?

Il est très difficile de se prononcer sur cette question car la rentabilité doit toujours s’interpréter au regard du risque. En immobilier, l’un des risques principaux est le risque de vacance (absence de locataire).

Ainsi, un emplacement de premier plan dans une rue parisienne à fort passage aura un rendement plus faible qu’un entrepôt répondant à un usage très spécifique dans une zone industrielle d’une ville moyenne.

En matière de rendement, si l’on devait donner un ordre de grandeur :

• bien d’habitation : autour de 3%
• immeuble de bureau bien situé : autour de 4%
• surface commerciale dans une ville moyenne : proche de 5%
• un entrepôt ou plateforme logistique proche d’un aéroport : 6% ou plus.

L’immobilier professionnel (dit “tertiaire”, en louant à des entreprises) a tendance à être plus rémunérateur que l’immobilier d’habitation.

Attention toutefois : les performances passées ne présagent pas des performances futures, et les SCPI ne sont pas garanties en capital : la valeur de l’investissement peut donc fluctuer.

Quel est le meilleur moment pour investir en SCPI ?

Il n’existe pas de période spécifique pour investir en SCPI. Même si l’état du marché immobilier peut faire fluctuer les performances des SCPI.

Ainsi, de manière générale, lorsque les taux d’intérêts sont bas sur le marché immobilier, la période peut être propice à l’investissement en SCPI car on observe une hausse de la demande locative.

Toutefois, la santé du marché immobilier peut varier dans un sens comme dans l’autre et peut comporter des risques pour les SCPI qu’il faut prendre en compte au préalable.

Nous avons tendance à conseiller d’investir le plus tôt possible, plutôt que d’essayer d’anticiper les mouvements de prix. En immobilier, l’horizon de placement long fait qu’il vaut mieux accumuler des loyers le plus tôt possible plutôt que de rester sur le banc de touche. Il s’agit d’un investissement à long terme, et pas de trading !

Peut-on réinvestir les dividendes ?

En règle générale, les dividendes distribués sont versés sur le compte courant dont vous avez fourni le RIB au moment de la souscription. Si vous souhaitez les réinvestir, vous devez souscrire de nouvelles parts de SCPI.

Cependant, des exceptions existent. Certaines SCPI permettent un réinvestissement automatique des revenus distribués. En outre, si vous avez optez pour un investissement dans un contrat d’assurance-vie, les règles sont différentes puisque les revenus seront versés sur le fonds en euros de votre contrat ou sur un support d’attente (type fonds monétaire). À vous de réinvestir ces sommes via un arbitrage.