Acheter une SCPI : questions fréquentes de nos clients au moment d’acquérir des parts

Dans le cadre d’un achat immobilier à but locatif, est-il plus intéressant d’acheter des SCPI ou du foncier physique ?

L’acquisition de parts de SCPI (la pierre-papier) et l’acquisition d’un bien en direct ont des avantages communs :

• La constitution d’un patrimoine
• Des revenus locatifs réguliers
• La sécurité du placement pierre (valeur refuge par excellence)
• La possibilité de céder son bien dans l’objectif de réaliser une plus-value.

Mais l’investissement SCPI apporte les réponses aux désagréments de l’investissement direct.

Une acquisition immobilière en direct implique :

• Un ticket d’entrée élevé
• Une gestion prenante du bien et du locataire
• Un risque locatif reposant sur un unique bien et un unique locataire
• Le risque de non-paiement des loyers
• Le risque de vacance locative

Bref, c’est un rendement incertain, qui demande du travail, auquel il faut soustraire les différentes charges et la taxe foncière par exemple.

Alors qu’une acquisition de parts de SCPI signifie :

• Un ticket d’entrée bien plus faible (à partir de quelques milliers d’euros, voire moins selon les SCPI)
• Une gestion du patrimoine immobilier délégué à une société agrée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF)
• Une gouvernance transparente : Assemblée générale annuelle, Conseil de Surveillance élu parmi les associés (porteurs de parts), expert indépendant pour l’évaluation des immeubles, comptes certifiés par un commissaire aux comptes
• Un risque mutualisé, puisque la SCPI détient plusieurs immeubles. Cela permet de compenser les difficultés affectant un bien par la bonne santé locative des autres
• La possibilité d’acheter ou de vendre seulement une partie des parts
• Une transmission plus simple du patrimoine (voir aussi : avantages des SCPI à la transmission)

La conclusion du match “Acheter une SCPI vs Acheter de l’immobilier locatif” est donc sans appel :  Avantage SCPI !

Retrouvez tous les détails de notre fameux match ici.

NB : la SCPI reste un placement immobilier : la valeur des parts est sujette à fluctuations, et les revenus distribués ne sont pas garantis.

Le déroulement est assez simple, bien plus simple qu’un achat d’immobilier locatif. Une fois la ou les SCPI sélectionnés, vous pouvez obtenir votre certificat de propriété en quelques jours si l’achat est comptant, dans le cas le plus simple.

Cependant, n’oubliez pas que la majorité des SCPI sont soumises à un délai de carence : vous ne toucherez vos premiers loyers que quelques mois après l’acquisition. Cette mesure vise à protéger les associés actuels d’une éventuelle dilution. Elle vous protège aussi, sitôt que vous possédez vos parts !

Pour une explication détaillée des étapes, rendez-vous sur notre page Fonctionnement des SCPI.

Chacun doit voir l’investissement en immobilier comme un placement à long terme.

Dans le cas de l’achat de parts de SCPI, l’investissement porte sur des actifs immobiliers : il doit être vu du même angle que l’immobilier direct.

La durée de détention est nécessairement longue : nous conseillons au moins 10 ans (pour plus de détails, voir notre article sur la durée de détention et l’horizon d’investissement en SCPI).

C’est une durée minimale pour laisser le temps au patrimoine de s’apprécier (la société de gestion réalise en permanence des travaux d’amélioration du patrimoine) et de diminuer la fiscalité au moment de la revente de la SCPI.

Enfin, concernant les SCPI fiscales, il faut garder les parts pendant une certaine durée pour bénéficier de la réduction fiscale (ex : 9 ans pour les SCPI Loi Pinel), sous peine de perte des avantages fiscaux.

Il est nécessaire de bien réfléchir au budget que vous souhaitez allouer à votre investissement.

Pour cela, il est essentiel de se poser quelques questions, fonction de votre âge, votre situation familiale, votre épargne actuelle et votre capacité mensuelle d’épargne :

• Quels sont vos objectifs ?
• Quels sont vos projets à court, moyen et long terme ?
• Autrement dit, quel est votre horizon de placement ?
• Quelle est votre sensibilité au risque ? Sécurité, équilibre ou dynamique ?
• Quel est votre niveau d’imposition actuel ?

Des réponses à ces questions découlent le budget à consacrer à ce projet, qu’il s’agisse d’investissement comptant, à crédit ou en démembrement

L’acquisition de parts en nue-propriété temporaire permet d’acquérir des parts de SCPI décotées. En effet, ce mécanisme consiste à abandonner la perception des loyers pendant un certain nombre d’années (en général, entre 5 et 12 ans) en contrepartie d’une décote d’autant plus importante sur le prix d’achat.

Outre l’avantage immédiat sur la trésorerie (pour un même montant, vous pouvez acquérir davantage de parts), cette solution permet aussi de payer moins d’impôts. En effet, la décote n’est pas fiscalisée, alors que la perception des loyers le serait. Pour plus d’informations, consultez notre page consacrée à l’achat de nue-propriété ou contactez l’un de nos conseillers

Si vous disposez d’une capacité d’emprunt, l’acquisition de parts à crédit est une opportunité de constituer un patrimoine foncier avec un effort d’épargne moindre.

En effet, les intérêts d’emprunt peuvent s’adosser aux loyers versés par la SCPI, ce qui permet de réduire l’effort d’épargne mais aussi la charge fiscale. Vous profitez ainsi de l’effet de levier du crédit à plein.

Notre équipe de conseillers SCPI-Online peut vous aider à trouver les meilleurs taux pour votre acquisition grâce à son activité de courtier en crédit pour l’achat de SCPI.

L’achat de SCPI sur le marché primaire se fait sur la base du prix de souscription. Ce prix intègre une commission d’entrée d’environ 8 à 10% selon les SCPI.

Ces frais peuvent sembler élevés, ils sont finalement assez proches des frais que payerait l’acquéreur d’un bien immobilier “en direct” pour lequel il aurait mandaté une agence. Pour plus de détails, vous pouvez vous reporter à notre article sur les frais des SCPI.

Tous les calculs de rendement sont réalisés sur la base du prix de souscription, frais inclus. Aucune mauvaise surprise à attendre.

Vous pouvez souscrire les SCPI directement auprès de la société de gestion ou via un intermédiaire.

Les frais sont les mêmes dans les deux cas. Autrement dit, les frais de souscription intègrent une prestation de conseil et d’accompagnement : ne vous en privez pas et sollicitez nos conseillers autant que nécessaire !

Rappelons que le DCA, pour Dollar Cost Averaging, est une pratique qui consiste à entrer en plusieurs fois sur un produit financier afin de lisser le prix d’entrée moyen. Elle permet d’éviter d’entrer sur un plus haut historique, ce qui réduit le risque. Cependant, en marché haussier, elle réduit le rendement car les sommes sont placées plus tardivement que si elles étaient placées intégralement dès l’origine.

Qu’en est-il des SCPI ? Notre conseil est de construire une allocation diversifiée et d’acquérir les parts dès que possible. En effet, plus tôt vous achetez vos SCPI, plus tôt vous percevez les loyers. Les SCPI sont moins volatiles que les actions ou que les ETF indiciels : la stratégie DCA est donc moins pertinente.

Si vous avez déjà défini votre budget d’acquisition et possédez déjà la somme sur votre compte, inutile de perdre du temps. Le plus tôt est le mieux. Rien ne vous empêchera ensuite de réinvestir les loyers afin de réaliser un effet boule de neige.

Pour placer votre flux d’épargne mensuelle, vous pouvez vous-même souscrire les SCPI qui vous intéressent périodiquement, ou vous décharger de cette tâche et opter pour une souscription périodique automatique. En effet, depuis quelques années, certaines SCPI proposent de mettre en place des versements mensuels programmés à partir de 60 euros. Contactez-nous pour en profiter !

Vous avez d’autres questions concernant l’achat de parts de SCPI ? Nos conseillers sont disponibles pour vous répondre.