Placement en SCPI : comment bien choisir sa Société de Gestion ?

C’est pour cela que les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) continuent d’être des investissements prisés. Elles apportent la sécurité nécessaire pour garder la confiance de leurs associés. Si placer son épargne dans une SCPI s’avère attractif, c’est grâce au travail réalisé par les Sociétés de Gestion qui les pilotent.

Elles œuvrent dans l’ombre pour limiter, quel que soit le contexte, la baisse de rendement.

Ce sont les décisions des Sociétés de Gestion qui vont permettre à la SCPI de générer de la valeur, que ce soit en termes de rendement annuel ou de plus-value immobilière. Ainsi, lorsque l’on investit dans une SCPI, il est donc essentiel de bien choisir la Société de Gestion à qui l’on confie son épargne.

On distingue deux types de Sociétés de Gestion.

1. Les premières sont des Sociétés de Gestion dites bancaires, dérivées de grands noms de la banque ou de l’assurance. Leur stratégie d’investissement s’appuie particulièrement sur l’acquisition et la location de bureaux à Paris ou en Ile-de-France, ainsi que dans d’autres métropoles internationales.
2. Les secondes sont des Sociétés de Gestion indépendantes. En général, elles se spécialisent sur des marchés spécifiques ou de niche, comme l’immobilier de santé ou en région.

Que la Société de Gestion soit bancaire ou indépendante, l’origine importe peu.

La Société de Gestion doit avant tout être capable d’assurer aux associés de la SCPI qu’elle pilote le rendement attendu, en prenant des risques acceptables.

Les investisseurs en SCPI acceptent de confier leur argent si la meilleure rentabilité possible leur est assurée, tout en respectant le niveau de risque qu’ils acceptent de prendre. Cela signifie que l’on choisit une SCPI selon le degré de risque pris à chaque opération par la Société de Sestion.

Même si les SCPI sont des produits d’épargne attractifs, les compétences et les décisions de la Société de Gestion ont des conséquences sur les performances qu’elle réalise.

En Bourse, les experts utilisent plusieurs indicateurs pour appréhender les risques. Pour connaître la volatilité d’un marché, ils évaluent notamment l’indicateur « bêta ».

Le gérant d’une SCPI doit, lui pouvoir assurer la surperformance par rapport au marché, de son portefeuille d’actifs. Il calcule alors la rentabilité de ce dernier grâce à l’outil « alpha ». Si l’alpha est inférieur à zéro, on considère que les rendements sont insuffisants par rapport au risque encouru. De fait, plus l’alpha est important, plus la gestion est performante.

Ainsi, dans un contexte très défavorable, le gérant doit être en mesure d’amortir les conséquences d’une baisse du marché sur son portefeuille d’actifs. Par exemple, si la baisse équivaut à 30%, s’il parvient à une performance qui avoisine -20%, cela peut déjà être considéré comme honorable.

Pour choisir une SCPI, on s’appuie souvent sur sa stratégie d’investissement, c’est-à-dire sur le type, le nombre ou la localisation des biens qu’elle acquiert.

Toutes les transactions sont opérées par la Société de Gestion. Celle-ci s’assure également que, une fois acquis, les biens soient aussi loués pour garantir aux épargnants leur rendement.

C’est pourquoi la gestion locative tient une place essentielle lorsque vient le moment de choisir sa Société de Gestion. Pour être performante, la SCPI doit présenter des taux d’occupation financier et physique les plus élevés possibles. Un immeuble vide engendre inéluctablement des coûts élevés, en raison des charges locatives qui ne peuvent être récupérées. Sans loyer perçu, c’est un réel manque à gagner pour les associés.

Pour garantir des revenus, la Société de Gestion doit donc œuvrer à la fidélisation de ses locataires, en particulier lorsque le cycle immobilier est défavorable aux propriétaires.

Anticiper les effets d’un cycle immobilier requiert une véritable expertise. La Société de Gestion doit être capable de réaliser une analyse macroéconomique, de même que de connaître son marché local. Il est donc important pour l’investisseur de comprendre comment la société de gestion étudie son marché, sur quelles sources elle s’appuie pour réaliser ses transactions et comment elle arbitre ses actifs.

En investissant dans une SCPI, le nombre de locataires, de biens et les secteurs d’activité visés offrent la diversification nécessaire pour que les risques soient mutualisés. Cette mutualisation permet d’éviter la baisse du rendement lorsque la situation économique a un impact négatif sur certains types d’actifs.

Pour limiter la chute des rendements, surtout dans un contexte incertain, il est aussi recommandé de privilégier une Société de Gestion dont le report à nouveau (RAN) est capable de compenser d’éventuelles futures baisses.

Même si le marché est en berne, la SCPI peut continuer à rémunérer ses associés grâce au RAN. Un endettement moindre est aussi à privilégier pour se préserver d’une crise de liquidités, mais ce risque est faible, car les Sociétés de Gestion sont soumises à un cadre réglementaire stricte. En effet, une SCPI doit, pour exister, obtenir un agrément de l’Autorité des marchés financiers (AMF). L’institution leur impose aussi des règles strictes en matière de gestion patrimoniale, dont notamment leur niveau d’endettement.