Pourquoi loger des SCPI dans une SCI à l'IS ?

Une Société Civile de Placement Immobilier ou SCPI est un organisme de placement collectif qui est une société non cotée en bourse.

La vocation d’une SCPI est de collecter des fonds auprès de nombreux investisseurs particuliers et institutionnels dans le but d’acquérir et de gérer des biens immobiliers destinés à la location.

Il existe deux types de SCPI, les SCPI de rendement qui permettent de percevoir des revenus locatifs réguliers et les SCPI fiscales qui génèrent des réductions d’impôts sur le revenu en fonction de la loi fiscale correspondante. Dans chacune de ces catégories nous retrouvons des sous-familles que nous ne développerons pas ici (pour les SCPI de rendement : Commerce, Santé, Bureaux…, pour les SCPI Fiscales : Pinel, Malraux….).

Nous ne traiterons dans cet article que des SCPI de rendement.

Tout d’abord qu’entendons-nous par Société à l’IS ?

Il s’agit d’une Société civile ou commerciale qui est soumis au régime de l’Impôt sur les Sociétés (IS).

Nous retrouvons différentes formes de Sociétés comme :

• Société Anonyme,
• SAS,
• SARL mais aussi des
• SCI, des SC.

La différence majeure entre une Société Civile Immobilière et une Société Civile réside dans l’objet social. Une SCI qui porte bien son nom n’aura qu’un objet immobilier. Les SCPI, qui sont des actifs immobiliers, peuvent tout à fait être logé dans une SCI.

En revanche, une Société Civile (SC dans le I) comporte plusieurs types d’actifs : immobilier, actions, titres de participation…

Cependant, la durée d’une Société Civile se veut longue et les objectifs patrimoniaux des Associés, voire des héritiers, peuvent changer au cours du temps. La Société Civile aura pour attrait de proposer un objet social plus vaste à savoir la capacité d’acquérir également des actifs mobiliers (contrat de capitalisation, comptes titres….).

Ainsi la constitution d’une Société Civile (sans le I) plutôt que d’une SCI permettra aux associés de se porter acquéreurs d’actifs plus vastes.

Sur le plan fiscal, l’impôt sur les Société (IS) se veut « opaque », c’est-à-dire que les associés ne sont pas redevables de l’impôt de la structure (contrairement à une SCI à l’Impôt sur le Revenu (IR) fiscalement transparente).

Nous avons vu précédemment qu’il était possible de détenir des parts de SCPI de différentes manière (nue-propriété, usufruit, pleine propriété / au comptant ou à crédit).

Abordons ici le cas d’un investissement en pleine propriété et au comptant. D’autres solutions sont envisageables et nécessitent un accompagnement plus chiffré notamment dans le cas d’un financement dans une société à l’IS avec recours au prêt bancaire.

Il s’agit d’une société à l’IS ainsi, les associés peuvent récupérer le bénéfice sous forme de dividendes taxés à la Flat Tax ou PFU (30% prélèvements sociaux inclus) ou sur option à l’impôt sur le revenu (application d’une décote de 40% sur la part taxable au titre de l’Impôt sur le revenu). Dans notre exemple la flat tax est plus appropriée, ainsi il ne resterait aux associés, en cas de retrait que 8 882.50 € – 30% soit 6 217,75 €. Bien que toujours plus avantageux, le montage dans ce cadre-là perd tout de sa superbe.

Pour rappel, il s’agit d’une acquisition de parts de SCPI au comptant ainsi après la constitution de la société, les associés doivent apporter les fonds pour réaliser l’investissement. Cet apport, une fois réalisé, est réputé être une dette que la société a vis-à-vis de ses associés (comptablement inscrite en compte courant associé). Dans notre exemple, la Société doit 250 000 € à Mme et M. JAIMELAPIERRE.

Il faut savoir que les associés en cas de disponibilités (trésorerie positive) ont le droit de récupérer cette dette sans aucune fiscalité. Ainsi, si Mme et M. JAIMELAPIERRE récupère chaque année le résultat positif de la société civile à l’IS sur la dette, sous forme de remboursement du compte courant associé, ces derniers ne supporteront aucune fiscalité personnelle.

De facto, chaque année, le compte courant associé (la dette) diminuera du montant des remboursements effectués.

Dans notre exemple, il faudrait plus de 28 ans pour diminuer totalement cette dette comptable ce qui revient à dire que Mme et M. JAIMELAPIERRE n’auraient aucune fiscalité personnelle pendant 28 ans (pour ensuite avoir une fiscalité personnelle comme expliqué au-dessus).

C’est bien gentil de parler de fiscalité des revenus mais qu’en est-il en cas de revente des parts de SCPI et de l’imposition sur la plus-value ?

Là encore nous vous présentons un tableau comparatif et vous l’expliquerons par la suite.

Toujours dans notre exemple, imaginons que Mme et M. JAIMELAPIERRE décide de revendre les parts de SCPI au bout de 15 ans et que la valeur ne soit plus de 250 000 € mais de 290 000 €. Les frais de souscription des parts sont dans notre exemple de 10%.

Tout d’abord, il est à noter que l’assiette de la plus-value ne sera pas la même que les parts aient été achetées par le biais d’une personne physique (ou société soumises à l’IR) ou par le biais d’une société soumise à l’IS.

Continuons notre exemple. Madame et Monsieur JAIMELAPIERRE ont 4 enfants et souhaiteraient préparer la transmission de leur patrimoine (ici de la Société Civile) à leurs enfants. Les parents ont clairement exprimé leur souhait de conserver cette structure dans le patrimoine afin de compléter leurs revenus et désirent que cette structure soit transmise aux enfants au moment de leur décès.

Les plus avertis évoqueront rapidement le démembrement des parts de la Société Civile en donnant la nue-propriété des parts aux enfants.

Une Société (civile, commerciale) est constituée de parts sociales. Chaque part est constitué de plusieurs droits :

• Le droit d’user de la chose : l’usus
• Le droit de jouir de la chose : le fructus
• Le droit de disposer de la chose : l’abusus

Le démembrement de la propriété va consister à répartir ces trois droits entre plusieurs personnes :

1. Les usufruitiers qui auront le droit d’user de la chose et d’en avoir sa jouissance;
2. Les nus propriétaires qui auront le droit de disposer de la chose.

Le démembrement peut s’opérer de manière viagère (jusqu’au décès de l’usufruitier) suivant le barème donné par l’article 669 CGI ou alors de manière temporaire (avec une valeur d’usufruit de 23% pour chaque période de 10 ans).

Attention à ne pas confondre le démembrement temporaire légal qui utilise cette valeur d’usufruit de 23% par période de 10 ans avec le démembrement temporaire de SCPI qui utilise une clé de répartition suivant un barème fiscal.

Ainsi, Mme et M. JAIMELAPIERRE peuvent procéder à une opération de démembrement des parts de la Société Civile en conservant l’usufruit et en donnant la nue-propriété des parts aux enfants. Pour ce faire il faudra bien veiller à ce que Mme et M. JAIMELAPIERRE conserve à minima une part en plein propriété pour conserver la qualité d’associé et par voie de conséquence la jouissance du compte courant associé.

Comme souligné précédemment, le barème de l’article 669 du CGI sera appliqué pour déterminer la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété (en fonction de l’âge de l’usufruitier).

Chaque parent peut donner à chacun de ses enfants jusqu’à 100 000 € tous les 15 ans sans payer de droit de donation.

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CEPENDANT QUE VAUT LA SOCIÉTÉ CIVILE AU MOMENT DE L’INVESTISSEMENT DES PARTS DE SCPI ?

A l’Actif on valorisera les parts hors frais (titre de participation). Les frais pourront être passés en charge ou encore être amortis.

Cependant, au Passif on constatera la dette (compte courant associé) que la société à l’égard de ces associés.

Ainsi la valeur comptable de la société sera quasi nulle voire nulle à ce moment.

Si une opération de donation de nue-propriété est opérée, cette dernière reposera sur une valeur quasi nulle voire nulle et donc ne viendra pas ou faiblement amputer ce le fameux disponible de donation de 100 000 € par enfant par chacun des parents.

ATTENTION : Le compte courant associé est un actif successoral. Si Mme et M. JAIMELAPIERRE ne récupère pas les revenus issus de la Société Civile, cela ne viendra pas diminuer le compte courant associé et donc l’actif successoral. A l’inverse, au fur et à mesure que les revenus seront pris sur le compte courant associé, l’actif successoral diminuera progressivement.

Un tel montage peut répondre à différentes problématiques patrimoniales en fonction des évènements de vie des individus. Nous vous donnons ci-dessous un schéma à titre d’exemple. Bien entendu, de nombreuses options et pilotages sont envisageables.

La force du Cabinet est de vous proposer un montage SCPI dans SCI IS clés en main :

Des Professionnels experts en rédaction de Statuts, création de Société Civile, investissement SCPI ainsi que pilotage du montage.

Afin de réaliser l’opération, plusieurs étapes seront à respecter.

• Rédaction des statuts (Avocat, notaire), en prenant bien soin de ne pas faire un copier/coller des statuts que l’on trouve sur internet (de nombreuses subtilités sont à déterminer avec les constituants de la structure en fonction de leurs volontés),
• Enregistrement des statuts (Guichet Unique qui se chargera de l’envoi auprès du Greffe du Tribunal de Commerce et auprès du Service des Impôts avec l’option fiscale choisie),
• Faire une annonce légale de création de la Société,
• Après la réception du K-bis il faudra ouvrir un compte bancaire au nom de la société et y déposer le capital social,
• Et l’apport des fonds en compte courant associé pourra être réalisé,
• Enfin, la société réalisera l’investissement en SCPI

Il est donc nécessaire de s’entourer de Professionnels afin de réaliser l’ensemble du montage.

Un avocat ou notaire sera utile pour la rédaction des statuts et les tenues d’Assemblée Générale, un Expert-comptable pour la comptabilité et un Gestionnaire de patrimoine (CGP) pour piloter l’ensemble et réaliser la souscription de parts de SCPI.

Le Cabinet a réuni pour vous ces expertises et vous propose le montage clés en main.