SCPI de Rendement : la vérité sur les frais

Force est pourtant de rappeler que dans le cadre de la « pierre-papier », l’application de ces frais SCPI est bien justifiée. Et c’est en entrant dans le vif du sujet qu’on saura de quoi il en retourne réellement.

Lorsqu’on parle de souscription de SCPI de Rendement, on fait souvent allusion à un ticket d’entrée faible. Ce qui est bien le cas. Mais en voyant les frais SCPI d’un seul coup, la méfiance gagne vite les épargnants. Et en vient à conclure que la SCPI est onéreuse et qu’il est inutile d’investir en sachant qu’ailleurs les frais d’accès sont plus généreux.

Mais est-ce une raison valable pour passer à côté d’une belle opportunité ? Il est tout à fait compréhensible que les souscripteurs soient réticents par rapport à certaines charges dont ils ignorent ou comprennent à peine le fonctionnement. On estime qu’en apportant les détails à ce sujet, on parviendra à leur redonner confiance et faire comprendre une bonne fois pour toute la nature et l’importance de ces frais SCPI.

L’accès aux SCPI de rendement affiche en moyenne une commission d’entrée entre 8 et 10% TTC. Les montants varient en fonction du type de capital (fixe ou variable) ou du marché où les parts sont achetées (primaire ou secondaire). En constatant cette fourchette, on s’aperçoit que le niveau est nettement supérieur à celui d’autres produits privilégiés sur le marché. Ce qui amène les investisseurs à se détourner très rapidement du produit. Mais n’est-il pas raisonnable de disséquer auparavant ? En prenant le temps de réfléchir sur la question et d’analyser, on se rend très vite compte que le jeu en vaut la chandelle.

Si l’on suppose qu’un acheteur immobilier doit effectuer certaines dépenses pour acquérir son bien, il faut également en tenir compte lors d’une souscription de parts de SCPI. Rappelons que pour constituer le patrimoine de ses associés, la société de gestion a dû procéder à des démarches longues et fastidieuses. Il faut savoir que tout n’est pas servi sur un plateau d’argent et qu’il a fallu entreprendre d’énormes recherches pour créer un portefeuille immobilier digne de ce nom.

Pour ainsi compenser les dépenses (frais de courtage à 5%, frais de notaire 7%, droits d’enregistrement) et les efforts de la société dans ce long processus (qui plus est obligatoire dans toute acquisition immobilière), il paraît logique de les inclure dans les frais d’acquisition. On peut d’ailleurs s’attendre aux mêmes frais lors d’un investissement direct.

Un point important à souligner. Bien qu’on les appelle « frais de souscription », ces derniers sont en fait retranchés au moment de la revente des parts. Ce qui signifie que c’est la totalité du montant investi qui travaille durant toute la période de conservation des parts.

Le principal avantage d’investir dans une SCPI est l’absence de contraintes de gestion locative. Cela implique que l’investisseur n’a rien à gérer. C’est la société de gestion qui s’occupe de tout. Mais a-t-on seulement une idée de ce que représente un tel travail ? Entre mutualisation de risques, diversification d’actifs et gestion déléguée, il y a toute une stratégie à élaborer. La phase de concrétisation requiert d’autant plus d’énormes responsabilités. Il est vrai qu’à entendre, tout est bien beau mais les obligations qui en résultent nécessitent d’investir en temps et en argent. Et c’est là l’importance d’appuyer l’utilité d’une contribution financière de la part des associés.

Une préparation laborieuse en amont, une gestion efficace sur la durée et des obligations de résultat en aval. Telles sont les lourdes implications qui incombent au Gestionnaire de Patrimoine. En pratique, cela paie et même cher s’il le faut. Si à un moment donné, on a pensé à acheter directement un bien et le faire louer, il faut réfléchir à ce que cela coûte financièrement et temporellement.

Mais ici, l’idée est d’acquérir un bien via une société de placement. Cela permet de se délester des obligations d’un achat classique et de ses modes de gestion mais avec les mêmes efforts d’investissement. Il faut déjà établir les baux de location, étudier les loyers adaptés au marché, sélectionner et gérer les locataires, administrer les biens, gérer les flux de trésorerie, payer les charges (assurances, taxes, entretien, appels de charges de copropriété). Bref, tout ce qu’il faut prévoir pour optimiser sa rentabilité et assurer une gestion légale et normalisée.

A ce titre, les propriétaires bailleurs sont tenus de verser des honoraires de gestion qui seront automatiquement déduits de leurs revenus fonciers (15%). On en prélèvera de même d’autres frais entrant dans le cadre de l’activité. Concernant le rendement moyen des SCPI, les valeurs affichées dans les publications (officielles) sont celles nettes de frais (toutes les charges déduites).

A rappeler toutefois que le poids de ces charges ne doit pas excéder une certaine proportion du montant global des loyers. Aussi une SCPI requérant une commission de gestion de 10, 15 ou 20% n’a pas d’impact majeur sur le rendement du moment que l’écart entre celle-ci et les revenus distribués reste appréciable. En revanche, des frais de gestion réduits peuvent dissimuler un rendement plus faible.

Les frais d’entrée et de gestion sont parmi les critères de sélection d’une SCPI. Jugées souvent comme trop élevés et par hypothèse d’augmenter le coût d’investissement final, le fait de s’acquitter de telles charges démotive certains investisseurs. Et pourtant, ils ont bien leur signification. Il faut avoir à l’esprit qu’ils sont tout simplement la contrepartie des services rendus par la société de gestion et que leur règlement constitue une étape obligatoire de tout investissement immobilier.

Il faut également reconnaître que les SCPI sont des supports de placement entièrement réglementés. Donc, toute fixation de prix de quelque nature qu’elle soit relève des normes établies par l’Autorité des marchés financiers.