Le match SCPI et statut LMNP

Le terme SCPI désigne une Société Civile de Placements Immobiliers dont l’objectif est la création ainsi que la gestion d’un patrimoine immobilier d’entreprises.

Celui-ci sera constamment optimisé afin d’apporter une rente aux actionnaires (appelés porteurs de parts) pendant la détention et lors de la revente des parts.

Afin d’offrir un rendement intéressant, la SCPI va donc investir dans de l’immobilier d’entreprises (généralement bureaux, logistiques et commerces).

Les actifs acquis sont ensuite mis en location (génération de revenus locatifs au fil des trimestres), puis éventuellement revendu à terme (génération d’une plus-value). Une SCPI réalise des investissements diversifiés (secteur d’activité, secteur géographique, taille des sociétés utilisatrices …) afin de moduler ses rendements.

Les SCPI sont très réglementées par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Celle ci va s’assurer que les fonds seront utilisés dans le respect du mode de gestion de la société. L’AMF se chargera aussi de vérifier que les risques encourus en termes d’investissements et d’utilisations de l’effet de levier du crédit sont corrects.

Il convient cependant de rappeler que le marché des SCPI fluctue comme le marché immobilier globalement. Vous pouvez vous retrouver avec une sortie difficile de votre SCPI si le marché n’est pas dans une bonne situation à un instant T. Dans un tel scénario, vous pourrez revendre vos parts mais il faudra accepter une baisse de valeur pour s’ajuster à la demande.

Il faut aussi porter une grande attention aux secteurs d’investissements.

En effet, depuis quelques années apparaissent des SCPI dites innovantes (green, santé, éducation ou internationale par exemple).

L’investissement dans certains domaines sont plus rentables mais aussi plus risqués (Exemples : tourisme / hôtels à rénover). Vous risquez qu’un événement économique externe vienne impacter directement votre investissement et diminue sa rentabilité.

Une SCPI misant sur un seul secteur d’activité ou géographique est donc à proscrire si l’on recherche la sécurité.

Un investissement direct permet d’accéder au statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) dans certains cas.

Vous êtes donc directement propriétaire du bien acheté et celui-ci vient accroitre votre patrimoine immobilier privé.

Ce type d’investissement se fait généralement dans des résidences LMNP dites de « services ». Celles-ci sont adaptées à une classe particulière d’usagers (tourisme, étudiants, hommes d’affaires, seniors) et disposent d’une forte demande car elles se trouvent sur des sites à fortes attractivités (centres culturels, périphéries universitaires, Villages touristiques,…)

Vous signez un bail commercial avec une Société gestionnaire. Cela vous engageant à louer le bien pour une durée d’environ 9 ans. En échange la Société se chargera de maintenir le taux de remplissage de votre bien à son maximum et donc de vous décharger d’une partie de la gestion du bien.

L’un des principaux avantages du statut LMNP vient de sa rente peu voire pas fiscalisée.

En effet vous bénéficierez d’un revenu constant et non imposable afin de compléter votre retraite. Cela provient –dans le cas de l’option pour le régime réel et non micro BIC– des amortissements du bien qui viendront neutraliser vos revenus locatifs. L’amortissement peut s’étaler sur une durée de 60 ans pour l’immeuble; moins pour le mobilier.

D’autres charges s’imputent sur les recettes : intérêts du crédit, frais d’agences, frais de gestion…

Dans le cas d’investissements importants en meublé, vous pourrez accéder au statut privilégié de Loueur Meublé Professionnel (LMP). Celui-ci permet de reporter vos déficits fonciers à l’ensemble de vos revenus et d’exonérer vos plus values liées aux ventes passées votre 5ème année de LMP. Vous profiterez de bien d’autres avantages liés notamment à la succession et à l’IFI.

Étant propriétaire d’un bien meublé, c’est s’occuper de toutes les charges  -sauf à investir dans une résidence services comprenant une gestion 100% assurée par l’exploitant-.

Cela comprend les normes écologiques, l’entretien des murs et des équipements fournis, les charges de copropriété… Vous devez donc porter un intérêt constant à votre investissement et vous occuper de toute la gestion vous même, ceci pouvant représenter un inconvénient si vous ne disposez pas du temps nécessaire.

Vous devrez aussi faire attention au choix du locataire. Ce dernier doit être de confiance et vous assurer un paiement du loyer constant. Ceci ne représente cependant pas un inconvénient dans une résidence de services, en effet la société se chargera de louer le logement.

La revente d’un bien LMNP en Résidence Services peut s’avérer parfois laborieuse selon de nombreux facteurs économiques (taux de remplissage, situation du marché de l’immobilier, valeur de votre bien, travaux à engager…).

Vous pouvez avoir du mal à trouver un acquéreur pour votre bien immobilier et vous devrez donc prendre en compte ces paramètres avant d’investir.

Le principal inconvénient d’une LMNP vient donc de sa gestion (si le logement ne se situe pas dans une Résidence Gérée avec Services).

Les rendements de ces deux placements sont égaux du moment que vous ne recherchez pas des investissements “exotiques”.

On peut cependant signaler le fait que les SCPI disposent naturellement d’une meilleure sécurité grâce à des loyers issus de dizaines de locataires occupant les immeubles en portefeuille.

Il convient donc de choisir lequel de ces placements vous convient le mieux, ceci devant se faire en accord avec vos ressources et objectifs patrimoniaux.

La SCPI est à préconiser aux investisseurs ne voulant pas s’impliquer dans leur placement et désireux de miser sur une large variété d’actifs immobiliers.

Le Statut LMNP – dans le cas d’une Résidence Services gérées -, à condition de vérifier la solidité du Gestionnaire, conviendra parfaitement à l’investisseur à la recherche de revenus défiscalisés à long terme et souhaitant identifier exactement le bien immobilier qu’il possède.