Le match SCPI vs Loi Pinel

Selon les objectifs de l’investisseur, celui-ci peut se tourner vers un investissement locatif direct et bénéficier ainsi d’une réduction d’impôt par le biais des différents dispositifs de défiscalisation prévus à cet effet ou opter pour un investissement immobilier indirect en acquérant des parts d’une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI).

Le dispositif Pinel est un dispositif de défiscalisation vous permettant de bénéficier d’une réduction d’impôt en acquérant un bien à usage locatif.

Pour bénéficier de ce dispositif, l’investisseur devra acquérir un immeuble neuf, rénové ou en état futur d’achèvement. L’immeuble doit être utilisé pour un usage locatif et non meublé. De plus, la période de location doit être de 6, 9 ou 12 ans et le coût d’acquisition ne doit pas excéder 300 000 euros.

Des zones d’investissements éligibles au dispositif Pinel doivent être respectées par le contribuable. Il s’agit des Zone A Bis (Paris et sa 1ère couronne), A (Villes de plus de 250 000 habitants), B1 (Grandes villes comprises entre 150 000 et 250 000 habitants).

Le montant de la défiscalisation est calculé sur le montant du bien immobilier et varie en fonction de la durée de location. Ainsi, pour une durée de location de 6 ans, le taux de réduction est de 12%, 18% pour une durée de location de 9 ans et 21% si la location dure 12 ans.

Les intérêts d’emprunts en cas d’achat à crédit et les charges locatives supportés pourront être déductibles des revenus fonciers et alléger votre impôt sur les revenus. Cependant, le déficit foncier imputable ne peut excéder 10 700 € par an.

Il faut également noter que, à l’issue de la période de location, l’investisseur peut disposer du bien pour un usage personnel, continuer à percevoir les loyers sans plafonnement, revendre le bien en vue d’en récupérer la plus-value ou encore le louer à un proche (ascendant ou descendant).

La société civile de placement immobilier (SCPI) est une société ayant pour objectif de se constituer un patrimoine immobilier locatif en ayant recours à des épargnants publics.

L’objectif des SCPI est d’acquérir des biens immobiliers et d’en assurer la gestion. Elle collecte de l’argent et le redistribue aux porteurs de ses parts « les associés ».

Investir dans une SCPI, c’est bénéficier d’une relative sécurité et de la rentabilité sans pour autant se soucier de la gestion, les risques sont réduits et mutualisés car les investissements sont multiples et portent sur un grand nombre d’immeubles répartis dans divers lieux. Le patrimoine est diversifié et mieux valorisé et les parts des SCPI sont accessibles à tous.
Ce type d’investissement est un bon outil pour épargner, valoriser son patrimoine, préparer sa retraite ou diversifier son patrimoine.

Acquérir un bien immobilier nécessite de mobiliser plusieurs dizaines de milliers d’euros, voire davantage pour des surfaces plus grandes. Cela impose donc à l’investisseur de souscrire un crédit. Il convient également de tenir compte du fait qu’il faut détenir le bien pendant au moins vingt ans pour amortir les frais de notaires, les travaux éventuels, rembourser les intérêts du crédit et pour que le marché évolue dans le bon sens. Aussi les plus-values immobilières sont taxées à l’IR et aux Prélèvements Sociaux sauf après plusieurs dizaines d’années de détention.

Le dispositif Pinel prévoit une réduction de l’impôt sur le revenu équivalente à 12, 18 ou 21 % du prix du logement (avec un engagement de location de six, neuf ou douze ans) ce qui permet de se constituer un patrimoine avec l’aide de l’Etat. Un patrimoine en direct qui peut parfois rassurer certains acheteurs soucieux de pouvoir « toucher » des yeux leur bien.

La Loi Pinel c’est donc la faculté totale pour investisseur de décider de l’emplacement, de choisir son locataire, de gérer ou plutôt faire gérer son bien par une agence de gestion locative. Plus de contrôle, mais aussi un  risque locatif reposant sur un unique locataire et un potentiel de plus value à terme concentré sur une seule zone géographique.

Une SCPI est financièrement plus accessible que l’achat d’un bien immobilier. De plus, les locataires en place -la plupart du temps des entreprises- sont généralement solvables et plus stables que des particuliers installés dans un logement.

Les fonds collectés par une SCPI sont investis dans plusieurs immeubles, chacun occupé par un ou plusieurs locataires. C’est un atout pour répartir le risque en cas de difficultés financières d’un des locataires.

Autre atout de la SCPI : l’absence de gestion locative pour l’épargnant. Le gestionnaire du fonds s’occupe de tout (encaissement des loyers, travaux…), et il verse à chaque porteur de parts un rendement net de charges.

Pour l’investisseur qui souhaite diversifier son patrimoine et se construire des revenus réguliers sans se soucier de la gestion locative sur du long terme, il serait préférable d’opter pour les SCPI.