SCPI ou Immobilier en direct (investissement locatif) : que choisir ?

Lorsque vous investissez directement dans un bien immobilier, vous en êtes l’unique propriétaire et le détenez en pleine propriété. Cette possession tangible et réelle procure souvent une sécurité psychologique : vous avez le contrôle total et pouvez, par exemple, décider d’y habiter en cas de besoin ou de réaliser des travaux importants.

À l’opposé, avec les SCPI de rendement, vous réalisez un investissement immobilier indirect via la pierre-papier. Bien que vous ne possédiez pas physiquement un bien unique, vous êtes juridiquement propriétaire de parts d’une société qui détient le parc immobilier.

Un bien physique a une valeur d’usage, il est possible d’y vivre : c’est un avantage que les SCPI n’ont pas. Cependant, cette possibilité est aussi ce qui justifie que les acquéreurs souhaitant y résider soient prêts à payer une prime. Pour un investisseur qui cherche avant tout la rentabilité immobilière, cela peut tirer les prix à la hausse et donc nuire au rendement. C’est l’une des raisons pour lesquelles l’immobilier d’habitation est généralement moins rentable que l’immobilier commercial, celui visé par les SCPI.

Néanmoins, l’immobilier physique peut sembler plus rassurant que les SCPI notamment pour les primo-investisseurs. Accordons-lui ce point !

Round 1 : Avantage à l’investissement en direct. Le bien est tangible et il est possible d’y loger ou de loger un proche.

L’immobilier en direct demande souvent un budget important. À moins d’opter pour un parking, le moindre studio s’élève à plusieurs dizaines, voire centaines de milliers d’euros. Cela entraîne une concentration de l’épargne et une prise de risque élevée.

Pour investir en SCPI, quelques centaines ou milliers d’euros suffisent. Il est donc possible d’investir à son rythme, progressivement et de diversifier son épargne.

En outre, l’immobilier sous forme de SCPI se prête facilement à des modes de détention tels que la nue-propriété (achat avec une décote en contrepartie d’un renoncement temporaire aux loyers), ce qui peut être fiscalement très avantageux, ou la détention en assurance-vie sous forme d’unités de compte.

Round 2 : Avantage aux SCPI pour leur souplesse.

L’investissement en direct demande du temps : il faut chercher un locataire, faire passer les entretiens,  réaliser les états des lieux, rédiger le bail, envoyer les quittances, s’intéresser à la vie de la copropriété, entretenir le bien…

Mais le travail ne s’arrête pas là : il faut gérer les aléas, prévoir des travaux réguliers de rafraîchissement ou de rénovation, comparer les artisans, suivre les chantiers…

L’immobilier en direct est chronophage : c’est l’un de ses principaux inconvénients.

Bien sûr, tout ceci se délègue : il est possible de confier la gestion de son bien à une agence immobilière spécialisée. Cela a un coût et demande toujours du temps : il faut surveiller l’agence ! De nombreux propriétaires s’avouent déçus de leur agence ou estiment que les prestations ne sont pas à la hauteur de leurs espérances.

En investissant dans une SCPI, la gestion est entièrement déléguée à une société de gestion professionnelle. Les sociétés de gestion, aussi appelées asset managers immobiliers, sont responsables de l’ensemble des aspects administratifs et techniques des biens détenus. 

En France, plus d’une vingtaine de sociétés spécialisées gèrent l’immobilier d’entreprise, en se concentrant sur la maximisation du rendement locatif pour les porteurs de parts. Ce modèle permet de bénéficier de l’expertise et de l’efficacité des gestionnaires professionnels et des économies d’échelles liées à la mutualisation. En outre, les gestionnaires d’actifs se chargent aussi de l’arbitrage du parc (cessions de certains biens, acquisitions…), prestation créatrice de valeur mais impossible à réaliser à l’échelle d‘un bien physique.

En tant qu’investisseur, vous n’avez absolument rien à faire avec une SCPI. Ainsi, alors qu’il est impossible de se détacher totalement de la gestion d’un bien physique, il est tout à fait possible de gérer passivement son portefeuille de SCPI.

Round 3 : Avantage aux SCPI pour la gestion totalement déléguée.

Prenez une annonce immobilière d’une part et une fiche de présentation de SCPI d’autre part.

Quel placement permet de mieux simuler votre revenu net ?

En SCPI : 

• le prix de la part est clairement indiqué (et il intègre tous les frais),
• le revenu par part est clairement indiqué (et intègre tous les frais, y compris les taxes liées à la détention du bien),
• le rendement est indiqué net de tous frais.

Le seul élément manquant est la fiscalité sur les revenus puisque cette dernière est propre à chacun et peut faire l’objet d’optimisations.

Certes les revenus distribués peuvent évoluer dans le temps, mais en matière de transparence, toutes les informations mentionnées sont celles que vous percevrez sur votre compte.

En immobilier physique  : 

• le prix mentionné sur une annonce n’intègre pas tous les frais (il manque les frais de notaire, éventuellement les frais d’agence mais aussi les travaux, les frais de bail, d’état des lieux…),
• le loyer affiché est toujours brut de tous frais et toutes taxes : il faut retirer tous les frais de gestion, d’entretien, de provisions, la taxe foncière… afin d’obtenir les loyers perçus,
• le rendement est estimé par l’agent et toujours communiqué brut, sans tenir compte des frais.

Les caractéristiques financières du placement sont donc beaucoup plus lisibles avec les SCPI. 

Il est plus facile d’estimer ses revenus locatifs, ce qui permet par exemple d’adosser un prêt avec sérénité ou de dimensionner son investissement pour obtenir les revenus complémentaires souhaités.

Round 4 : Avantage aux SCPI pour leur transparence.

Avec un investissement locatif en direct, le risque repose souvent sur un unique locataire. Un défaut de paiement ou une vacance locative non remplacée, c’est un revenu qui passe à zéro avec des conditions parfois désastreuses si l’acquisition a été réalisée à crédit et si la relocation prend du temps. Compte tenu de la taille du ticket d’entrée, il est difficile de diversifier le risque.

En SCPI, le risque est mutualisé puisque vous êtes propriétaire d’une part de patrimoine diversifié sur plusieurs dizaines ou centaines de locataires. Vous pouvez réduire encore le risque en répartissant votre investissement sur plusieurs SCPI de typologies différentes (bureaux, commerces, santé…) dans des emplacements différents (France, Europe…).

Round 5 : Avantage aux SCPI grâce à la diversification. 

Les deux types d’investissement, qu’il s’agisse d’un bien en direct ou de parts de SCPI, reposent sur le même support : la pierre. Cependant, aucun ne se démarque vraiment en termes de potentiel de plus-value.

Certes, il est possible de réaliser une plus-value en retapant un bien délabré ou en changeant la destination d’un bien. Cependant, il s’agit d’une opération entrepreneuriale, qui monétise le travail personnel, la capacité à organiser un chantier et à supporter un risque plutôt qu’un réel investissement dans la pierre. En outre, cette stratégie est aussi réalisée indirectement par les sociétés de gestion. Par conséquent, il ne s’agit pas d’un avantage propre à l’immobilier physique.

Enfin, si la hausse des taux entraîne depuis quelques années une réévaluation à la baisse du marché immobilier, elle touche autant l’immobilier physique que l’immobilier commercial.

Notre conseil : Lorsque vous réalisez des simulations d’investissement en parts de SCPI, veillez toujours à adopter des hypothèses de revalorisation annuelle raisonnables afin d’obtenir une estimation réaliste et prudente de la performance future de votre investissement.

Round 6 : Match nul sur le critère de la plus-value immobilière.

Par nature, les investissements dans des actifs immobiliers, qu’ils soient directs ou via des SCPI, doivent être envisagés à long terme (horizon minimum de 10 ans) en raison du caractère peu liquide de la pierre et des coûts de transaction qu’il faut amortir.

En investissement direct, la revente du bien immobilier est sujette aux fluctuations du marché. La vente d’un bien peut prendre du temps, et le prix de vente dépend de l’état du marché immobilier à ce moment-là. Les biens ne sont pas standardisés : il faut trouver un acheteur intéressé par votre bien spécifique.

En investissement SCPI, il est possible de revendre ses parts à tout moment sur le marché secondaire. Selon les cas, les parts seront échangées avec d’autres investisseurs souhaitant souscrire à la SCPI (dans le cas d’un capital fermé) ou rachetées par la société de gestion (dans le cas d’un capital ouvert) qui équilibrera souscriptions et rachats. Le marché peut être soumis à des blocages, mais il reste souvent plus liquide qu’un bien physique.

Dans tous les cas, l’avantage à la revente est en faveur des SCPI, car l’investissement est fractionnable : il est possible de vendre en fonction de ses besoins, alors qu’il est impossible de ne céder que quelques mètres carrés d’un bien immobilier physique.

Round 7 : Avantage aux SCPI pour la possibilité de fractionner la vente.