CES 2 SOLUTIONS D'EPARGNE ONT EN COMMUN DE NOMBREUX AVANTAGES
– La simplicité de gestion;
– La possibilité d’investir à partir de quelques centaines d’euros;
– Des rendements supérieurs à l’inflation;
– De larges choix d’investissement pour diversifier son patrimoine.
– Le succès de l’assurance-vie repose notamment sur la fiscalité attractive des contrats.
La rentabilité de la « pierre papier », quant à elle, ne cesse de séduire les épargnants. Et pour cause, le rendement moyen des SCPI en 2021 a encore été de 4,49 % (source ASPIM).
Alors, pourquoi ne pas associer ces 2 produits ? Rien de plus simple, puisque la souscription en direct n’est pas l’unique option pour investir dans la « pierre-papier ».
Il est en effet tout à fait possible de souscrire des parts de SCPI au sein d’un contrat d’assurance vie.
De quoi échapper à l’impôt foncier et doper le rendement net d’un portefeuille de SCPI en bénéficiant des avantages fiscaux de l’assurance-vie.
ACQUISITION DE PARTS DE SCPI EN DIRECT : RAPPEL SUR LA FISCALITÉ DE DROIT COMMUN D’UN INVESTISSEMENT LOCATIF
Au même titre que les loyers perçus d’un bien immobilier détenu en direct, les dividendes versés par une SCPI sont assujettis aux prélèvements sociaux (17,2 %) ainsi qu’à l’impôt sur le revenu.
La tranche marginale d’imposition dans laquelle se situe le propriétaire de parts de SCPI permettra de déterminer le montant de l’impôt foncier dû. Ainsi, un contribuable dont la tranche marginale d’imposition est à 30 % subira un prélèvement de 47,2 % sur les dividendes versés par les SCPI qu’il détient.
CE CONTRIBUABLE AURA TOUTEFOIS LA POSSIBILITÉ DE CHOISIR ENTRE 2 OPTIONS DÉCLARATIVES :
Elle permet de déduire des frais tels que les intérêts d’emprunt si l’investisseur a acquis ses parts de SCPI à crédit.
Les revenus bénéficient d’un abattement forfaitaire de 30 % avant calcul de l’impôt.
Le régime du micro foncier ne sera cependant accessible à un détenteur de parts de SCPI qu’à 3 conditions :
1. Qu’il perçoive également des revenus fonciers d’un bien immobilier détenu en direct et loué nu,
2. Qu’il soit en deçà de 15 000 € de revenus fonciers par an et
3. Qu’il ne bénéficie pas d’un dispositif fiscal de type MALRAUX ou PINEL.
Voyons maintenant en quoi il peut être opportun de souscrire des SCPI au sein d’un contrat d’assurance vie afin de bénéficier de la fiscalité avantageuse de ce produit d’épargne.
SOUSCRIRE DES PARTS DE SCPI AU SEIN D’UN CONTRAT D’ASSURANCE-VIE : QUELS AVANTAGES ?
L’assurance vie est une véritable enveloppe fiscale qui offre de multiples atouts :
DANS SA VERSION « CONTRAT MULTI-SUPPORTS », L’ASSURANCE-VIE OFFRE EN OUTRE DE NOMBREUSES POSSIBILITÉS D’INVESTISSEMENT
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En effet, la « pierre-papier » est accessible par l’intermédiaire d’un contrat d’assurance-vie puisqu’il est possible de souscrire des unités de compte (UC) investies dans des « SCPI».
À la différence d’une acquisition de parts de SCPI effectuée en direct auprès d’une Société de gestion, l’épargnant qui veut acquérir des SCPI par l’intermédiaire d’un contrat d’assurance vie ne sera qu’indirectement propriétaire de ces parts qui seront en réalité souscrites pour son compte par l’assureur.
LOGÉES AU SEIN D’UN CONTRAT MULTI-SUPPORTS, LES PARTS DE SCPI BÉNÉFICIENT DE L’ATTRACTIVITÉ FISCALE DE L’ASSURANCE-VIE
SOUSCRIPTION DE PARTS DE SCPI DANS UNE ASSURANCE-VIE : INCONVÉNIENTS
Qu’elles soient détenues en direct ou dans un contrat d’assurance vie, les SCPI sont des produits d’épargne très efficaces pour se construire un patrimoine à long terme.
Le choix du mode de détention d’une SCPI dépendra avant tout des objectifs que se fixe l’épargnant. Dans une perspective de transmission du patrimoine, souscrire des SCPI via un contrat d’assurance vie est une solution parfaitement adaptée.
En revanche la fiscalité des rachats de parts de SCPI dans un contrat d’assurance vie, quoique avantageuse par rapport à la fiscalité immobilière de droit commun, ne saurait être le seul critère de choix du mode de détention.
L’avantage fiscal que confère l’assurance-vie mérite en effet d’être relativisé au regard des éléments suivants :
La plupart des Assureurs proposent à leurs adhérents des Unités de Compte (UC) investies dans l’immobilier.
Toutefois le nombre de SCPI disponibles dans l’assurance vie est nettement plus restreint que ce que proposent les Sociétés de gestion à l’occasion d’un investissement en direct.
Au sein d’un contrat d’assurance vie, les frais de gestion propres aux SCPI (ceux perçus par la Société qui gère le parc immobilier) s’ajoutent aux frais de gestion de l’assureur.
En contrepartie, les frais de souscription d’une SCPI en assurance vie seront légèrement inférieurs à ceux facturés dans le cadre d’une souscription en direct.
Le Code des assurances permet aux Compagnies de conserver jusqu’à 15 % des gains versés par une SCPI. Cette réglementation vise à protéger la communauté des assurés en autorisant les assureurs à constituer des réserves pour se prémunir d’éventuelles dépréciations de leurs actifs.
Une SCPI logée au sein d’un contrat d’assurance-vie sera donc un peu moins rémunératrice que si elle est détenue en direct.
Il est impossible de financer des parts de SCPI à crédit au sein d’un contrat d’assurance-vie.
La seule manière d’obtenir un crédit concerne l’achat de parts de SCPI en direct, hors assurance-vie.
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Avertissement
La valeur d’un investissement peut varier, tout comme les revenus qui y sont attachés.
L’investissement dans une SCPI ne bénéficie d’aucune garantie en capital ni en termes de performances.
Il s’agit d’un placement à long terme avec une recommandation de conserver les parts pendant une période d’au moins 8 ans.
S’agissant d’un investissement immobilier, la liquidité du placement peut être limitée. Le rachat des part peut être soumis à des réserves.
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