SOCIÉTÉ DE GESTION DE SCPI : COMMENT CHOISIR LA MEILLEURE ?
Investir en SCPI vous permet d’être présent sur le marché de l’immobilier sans devoir se préoccuper de la gestion des actifs. Comment et par qui sont gérés ces biens immobiliers ?
Focus sur le fonctionnent des Sociétés de Gestion de SCPI. Comment choisir le meilleur Gestionnaire Immobilier ?
Qu'est-ce qu'une Société de Gestion ?
Les Sociétés de Gestion (Asset Manager en anglais) sont incontournables pour ceux et celles qui désirent investir dans une SCPI.
Ainsi, il est important de connaître la fonction de ces Spécialistes immobiliers.
Le principe est simple, les Associés d’une SCPI engagent une Société de Gestion pour administrer leur SCPI.
En tant qu’administrateur, son but est de faire fructifier les investissements des Associés.
Le Gestionnaire de la SCPI est-il propriétaire des SCPI dont il pilote la gestion ?
La Société de Gestion n’est qu’un Gérant du véhicule de placement.
De ce fait, elle n’est ni propriétaire des SCPI ni propriétaire des actifs présents dans le portefeuille qu’elle gère.
Elle pourrait dès lors être révoquée de ses fonctions si les associés n’apprécient pas sa politique de gestion.
Quel est le rôle d’une Société de Gestion ?
Les fonctions de l’Asset Manager sont de deux ordres : l’administration et la gestion du patrimoine.
Dans son rôle de Gérant, la Société de Gestion se charge de la distribution des dividendes aux Associés ainsi que de les informer sur la situation de l’entreprise.
En tant que Gestionnaire de patrimoine de la SCPI, sa tâche consiste à définir la stratégie d’investissement en choisissant les immeubles devant constituer le parc immobilier de la SCPI.
Par la suite, elle assure les états des lieux, facturations, travaux d’entretiens et de rénovations des immeubles et toute activité liée à la gestion du patrimoine.
Est-ce risqué de confier la gestion de son patrimoine à une Société de Gestion ?
Faire appel à une Société de Gestion présente peu de risques.
Ce sont des Professionnels titulaires d’agréments dont les activités sont étroitement surveillées par des entités étatiques et internes à la SCPI.
Toutefois, à l’instar de toute société, elle peut faire faillite.
La Société de Gestion fait l’objet de nombreux contrôles, internes et externes à la SCPI, afin de protéger l’investissement des associés.
Au niveau interne, l’Assemblée Générale des Associés de la SCPI est la première entité de contrôle de la Société de Gestion.
Elle examine et approuve la manière de procéder à la gestion et peut la révoquer si elle se révèle néfaste au bon fonctionnement de la SCPI.
Pour l’aider dans sa tâche, l’Assemblée Générale bénéficie du soutien du Conseil de Surveillance de la SCPI, des commissaires aux comptes et de l’évaluateur immobilier.
Au niveau externe, le Gestionnaire est sous la surveillance de l’Autorité des Marchés Financiers qui veille au respect des réglementations en vigueur.
LES FRAIS DE GESTION EN SCPI : DE QUOI S’AGIT-IL ?
Un investissement dans une SCPI implique divers frais. Il s’agit des frais de souscription et de gestion.
Les frais de souscription permettent à la Société de Gestion de couvrir les dépenses liées à la collecte de capitaux et la réalisation des investissements.
Les frais de gestion sont destinés à la rémunération de la Société de Gestion pour son rôle d’administrateur et sa commission sur les opérations réalisées sur les immeubles.
COMMENT BIEN CHOISIR UNE SOCIÉTÉ DE GESTION DE SCPI ?
Pour assurer l’investissement, il convient d’apporter une attention particulière au choix du Gestionnaire.
Pour ce faire, une étude approfondie sur l’équipe composant la Société de Gestion, les actifs du véhicule de placement et son historique devra être menée au préalable.
Sur quels critères se baser pour le choix d’un Gestionnaire ?
Voici les points à étudier avant de choisir une Société de Gestion :
- La taille du parc immobilier du Gestionnaire ;
- La diversification sectorielle et géographique des actifs ;
- Le savoir-faire de l’Asset Manager ;
- L’internalisation ou l’externalisation de sa gestion ;
- Les frais de gestion ;
- Son implication au sein des enjeux de la transition climatique (prise en compte des critères ESG).
Ces éléments permettent de déterminer la compétence, l’expertise et la prudence de la Société de Gestion dans sa démarche d’investissement.
La gestion de la SCPI est caractérisée comme étant interne, lorsque les actionnaires de la Société de Gestion font partie des salariés de celle-ci (et inversement pour une gestion externe).
Il est préférable d’opter pour une Société de Gestion qui procède à l’internalisation de sa gestion. Une gestion interne permet d’avoir une certaine liberté sur la prise de décisions.
En effet, un Gestionnaire œuvrant pour son propre compte sera plus enclin à cibler les besoins de sa Société et de prendre chaque décision de manière la plus rigoureuse qui soit.
L’expertise de cette entité joue un rôle essentiel au cours du processus de sa gestion. Son expérience et son savoir-faire lui permettent de mettre en place une stratégie de gestion ciblant les meilleures opportunités, afin de maximiser performance et mutualisation des risques.
Comment reconnaître une Société de Gestion de SCPI performante ?
La fiscalité des Sociétés de Gestion étant transparente, il est simple de vérifier leurs performances en consultant leurs résultats auprès des marchés financiers.
Et pour identifier les SCPI performantes, il convient de bien étudier leur stratégie de gestion (types et lieux d’investissement, capital social de la SCPI) et leurs indicateurs de performances économiques (capitalisation, report à nouveau, taux de distribution sur valeur de marché, taux de rentabilité interne et taux d’occupation financier).
Est-il préférable de sélectionner un Gestionnaire indépendant ou adossé à un groupe bancaire ?
Une Société de Gestion indépendante jouit d’une certaine liberté en ce qui concerne la prise de décision. Œuvrant pour son propre compte, elle sera d’autant plus attentive aux besoins de sa clientèle.
La notoriété et l’expertise d’une Société de Gestion est généralement renforcée lorsqu’elle est la filiale d’un groupe bancaire installé.
Un Gestionnaire adossé à un groupe bancaire aura tendance à promouvoir des produits financiers maisons, tout en ayant conscience des SCPI performantes qui existent sur le marché. La capitalisation de leurs SCPI est comprise entre 4 millions et 5 milliards d’euros.
Les entités qui gèrent des SCPI à fortes capitalisations auront des collectes de fonds plus conséquentes. Elles prendront le temps d’acquérir de nouveaux immeubles, rendant les négociations plus fermes. En comparaison, les Gestionnaires indépendants seront plus vifs et agiles car le patrimoine à gérer est souvent de taille plus petite.
Classement des Asset Managers selon les frais de gestion
Voici un classement répertoriant les frais de gestion annuels moyens, qui s’appliquent selon le Gestionnaire.
Le pourcentage des frais de gestion n’est pas le seul critère à prendre en compte lors de la sélection de votre Asset Manager. Il ne témoigne pas non plus d’une quelconque performance.
| Kyaneos AM | 8 % TTC |
| Aestiam | 9,12 % TTC |
| Aew Patrimoine | 9,52 % TTC |
| Foncières et Territoires | 9,6 % TTC |
| Epsilon Capital | 10 % TTC |
| Foncière Magellan | 10,20 % TTC |
| HSBC REIM | 10,20 % TTC |
| Fiducial Gérance | 10,6 % TTC |
| Allianz Immovalor | 10,8 % TTC |
| Amundi Immobilier | 10,87 TTC |
| Atland Voisin | 11,09 % TTC |
| Sogenial Immobilier | 11,2 % TTC |
| BNP Paribas REIM | 11,25 % TTC |
| Advenis | 12 % TTC |
| Alderan | 12 % TTC |
| Arkea REIM | 12 % TTC |
| Atream | 12 % TTC |
| Deltager | 12 % TTC |
| Groupama | 12 % TTC |
| My Share Compagny | 12 % TTC |
| Norma Capital | 12 % TTC |
| Primonial | 12 % TTC |
| Swiss Life REIM | 12 % TTC |
| Theoreim | 12 % TTC |
| Urban Premium | 12 % TTC |
| La Française | 12,09% TTC |
| Perial AM | 12,15 % TTC |
| Paref Gestion | 12,17 % TTC |
| Sofidy | 12,4 % TTC |
| Inter Gestion | 12,8 % TTC |
| Corum AM | 13,20 % TTC |
| Greenman Arth | 14,4 % TTC |
| Iroko | 14,40 % TTC |
| Altixia REIM | 15 % TTC |
| Novaxia | 18 % TTC |
| Remake Asset Management | 18 % TTC |
Quelles sont les Sociétés de Gestion populaires selon les classes d'actifs ?
Voici notre sélection des Gestionnaires du moment :
| Classement des Sociétés de Gestion par classe d’actifs | |
| Classe d’actifs | Recommandation |
| Santé et éducation | Euryale |
| Commerces | Fiducial Gérance |
| Logistique et locaux d’activités | Theoreim |
| Bureaux | Atland Voisin |
| Hôtel, tourisme et loisirs | Atream |
| Résidentielle | Kyaneos AM |
| Diversifiée | Sogenial |
Avertissement
La valeur d’un investissement peut varier, tout comme les revenus qui y sont attachés.
L’investissement dans une SCPI ne bénéficie d’aucune garantie en capital ni en termes de performances.
Il s’agit d’un placement à long terme avec une recommandation de conserver les parts pendant une période d’au moins 8 ans.
S’agissant d’un investissement immobilier, la liquidité du placement peut être limitée. Le rachat des part peut être soumis à des réserves.
Contactez un conseiller SCPI Online pour obtenir plus d’informations et trouver la SCPI qui vous convient.